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Vendere e acquistare casa contemporaneamente

Le motivazioni che possono portare una persona ad effettuare quest’operazione di vendita e acquisto possono essere varie. Soprattutto dopo la pandemia, molte persone hanno acquistato consapevolezza del tipo di casa che vogliono, delle caratteristiche che deve avere, quale ad esempio la presenza di giardino o spazi esterno.

Spesso semplicemente per motivi familiari si vuole una casa più grande, oppure si è ereditata una casa ma non è adatta alla propria vita. Oppure, ancora, potrebbe darsi il caso di un trasferimento in un’altra città, da cui deriva la necessità di comprare successivamente ad un acquisto. In questo caso, generalmente si effettua l’operazione contrattuale con il medesimo Notaio e questo può avvenire anche quando gli immobili si trovano in luoghi diversi o città diverse.

Il Notaio può infatti stipulare ovunque nella propria Regione, anche atti che riguardano immobili che sono situati al di fuori della propria competenza distrettuale. Vediamo, quindi, quali sono i punti sui quali prestare attenzione quando si voglia acquistare una casa subito dopo averne venduta un'altra.

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Il budget per l’acquisto

La prima questione sulla quale porre attenzione riguarda il budget per l’acquisto della casa, che va definito con anticipo in quanto non si deve presumere che il denaro ricavato dalla vendita della propria casa sia poi sufficiente per acquistare la seconda.

Il mercato immobiliare si evolve e si compone di tanti elementi che non consentono automaticamente di prevedere ad esempio che una casa con i medesimi metri quadri e situata nella stessa città possa essere valutata allo stesso modo. Per evitare sorprese, dunque, è bene valutare questo aspetto del budget con largo anticipo prima di pensare l’intera operazione di vendita e acquisto. Si pensi all’efficienza energetica, che è un aspetto oggi considerato fondamentale per definire il prezzo di una casa.

Pertanto quella che si vende potrebbe non avere un impianto energetico tale da consentire di ricavarne un prezzo maggiore o almeno pari rispetto a quella che si acquista, magari più efficiente. Non sempre comunque questa operazione viene fatta a scopo di investimento, spesso semplicemente si deve cambiare casa e si è pronti anche a rimetterci in termini economici.

Cosa fare per definire il budget?

Per i motivi sopra elencati, è opportuno prima di procedere alla decisione di vendere e acquistare, effettuare una valutazione del proprio immobile che consenta di recuperare il giusto budget, magari con l’aiuto di un professionista tecnico. In questo modo, si può capire quanto possa valere sul mercato il proprio immobile, con conseguente valutazione in ordine al denaro che si ricava. Ovviamente non necessariamente si deve utilizzare tutto il denaro ricavato per rivendere, una parte di esso può anche essere conservata per acquistare una casa che vale meno: l’importante è conoscere tutti gli aspetti in anticipo.

Vendere e comprare casa contemporaneamente dal Notaio

Preparare prima la documentazione

È importante valutare prima tutta la documentazione che serve in primis per vendere, essendo quella che deve produrre il proprietario. Successivamente, tra le spese da sostenere potrebbero esserci anche quelle relative a per cui bisogna fare molta attenzione, non tanto per le spese, quanto più per il fattore tempo. Se ci si accorge in una fase avanzata di non avere tutti i documenti richiesti per vendere casa o comunque di non avere una situazione urbanistica e catastale o personale regolare, le tempistiche per la conclusione dell’affare potrebbero dilungarsi. E’ opportuno prima ancora di impegnarsi ad acquistare la seconda casa, valutare se la documentazione per la vendita della prima sia tutta completa.

Ad esempio, occorre controllare che siano stati rilasciati tutti i permessi di costruire, oppure che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell’immobile. Inoltre, bisogna assicurarsi che l’acquirente sia realmente intenzionato ad acquistare, per evitare di prendere poi un impegno per l’acquisto di un’altra casa: per questo motivo, quando si tratta di compiere un’operazione di questo tipo, è sempre bene redigere un preliminare di compravendita e magari farsi pagare anche un acconto dall’acquirente, in modo da stare tranquilli.

L’importanza del tempo: vendere e acquistare contemporaneamente

Quando si deve compiere un’operazione di questo tipo, il tempo ha un valore fondamentale. Se si vende la propria casa ma già si è in possesso di un’altra, non c’è alcuna fretta. Se invece la si vende per acquistarne un’altra, la quale andrà a costituire la propria abitazione, occorre assolutamente compiere le due operazioni come fossero una, ovvero la vendita è imprescindibile per l’acquisto e viceversa.

Ancora meglio se si riescono a effettuare i due rogiti in pochi giorni di differenza. Questo perché qualora ad esempio si vendesse la casa al miglior offerente e poi non si trovasse subito una casa confacente con le proprie esigenze, bisognerebbe affidarsi a soluzioni di comodo, come ad esempio un affitto oppure accontentarsi di una casa qualsiasi. Per completare l’operazione è opportuno affidarsi a un professionista come il Notaio, che possa organizzare i due rogiti a breve distanza, anche per quel che concerne il pagamento del prezzo: spesso, infatti, si utilizza il denaro incassato per la vendita proprio per l’acquisto della seconda casa.

Agevolazioni in caso di vendita e acquisto

Se la casa che si vende è stata acquistata con le agevolazioni prima casa, occorre soffermare l’attenzione sulla questione fiscale. L’acquisto è avvenuto pagando l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale, piuttosto che al 9%. Entro i primi cinque anni dall’acquisto di questa casa, il proprietario la può rivendere: in questo caso, se entro l’anno dalla vendita questa persona acquista un’altra casa potrà non perdere le agevolazioni.

Cosa vuol dire? che nel secondo rogito, quindi quello di riacquisto, l’imposta di registro corrisponderà sempre al 2%, quindi si riacquisterà sempre come prima casa, risparmiando le spese fiscali. questo trova la sua giustificazione nel fatto che l’agevolazione è legata al possesso della casa che costituisce la propria residenza principale a titolo abitativo. Anche per questo motivo è opportuno stipulare gli atti contemporaneamente o comunque a distanza ravvicinata.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©

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