Come ho acquistato un terreno agricolo per costruirvi la mia casa

• L’idea di costruire la mia casa
• La ricerca dell’area di terreno
• Il colloquio dal notaio
• Come ho potuto costruire su un terreno agricolo?
• Ho dovuto effettuare un cambio di destinazione
• Cosa ho fatto dopo il rogito dal notaio?

L’idea di costruire la mia casa

La decisione di acquistare casa è sempre molto delicata. Non sempre si riesce a trovare ciò che fa al caso proprio. Per questo motivo, decido di mettermi alla ricerca di una soluzione alternativa. La mia idea di casa è sempre stata quella di una casa in campagna, indipendente, piuttosto che un appartamento in città. Trovare una casa così già pronta e solo da acquistare non è facile, per cui inizio a pensare ad una idea alternativa. Mi viene consigliato di comprare un terreno edificabile e affidarmi ad una ditta di appalti per farmela costruire. In alternativa ancora potrei anche acquistare una casa già in costruzione da una ditta che se ne occupa, tuttavia avevo in mente l’idea di costruirla secondo i miei piani, i miei tempi e i miei progetti, senza dovermi accontentare dell’attività di un altro. Per questo, decido di cercare in primis un terreno che sia idoneo a questo fine.

La ricerca dell’area di terreno

Dopo un’attenta ricerca, riesco a trovare un terreno in una zona di periferia che è stato messo in vendita. Decido subito di informarmi, trovandosi questo terreno proprio in una zona nei pressi della quale mi piacerebbe avere una casa. Dopo aver contattato il venditore, decido di prendere con lui un appuntamento, nel quale il venditore mi riferisce della urgenza e volontà immediata di concludere l’affare.

Il prezzo è anche abbastanza conveniente, perché mi viene proposto un acquisto a 40.000 euro. Si tratta di un terreno molto grande, di circa 8000 mq. Avrei potuto non solo costruire una casa, ma anche lasciare uno spazio antistante. Nella mia idea infatti vi era l’ipotesi di avere una parte come giardino e una parte asfaltata come parcheggio. Prendo la decisione di recarmi dal Notaio per capire come procedere praticamente.

Il colloquio dal Notaio

Giunti dal Notaio, ci rendiamo subito conto di un imprevisto da risolvere prima di procedere alla vendita. Il terreno in oggetto era un terreno agricolo, cosa che il venditore non mi aveva riferito. Si trattava di un signore piuttosto anziano che non conosceva bene la differenza tra terreno agricolo ed edificabile. Il Notaio ci spiega come quando si parla di acquisto di un terreno occorre fare una serie di distinzioni sia in ordine all’oggetto dell’atto, sia per quanto riguarda il soggetto che acquista.

Dal primo punto di vista, occorre distinguere il terreno agricolo, riconosciuto come terreno idoneo all’esercizio di un’attività agricola (coltivazione, allevamento, ecc.) e il terreno edificabile, ovvero il terreno sul quale è possibile svolgere attività edilizia e costruire edifici. Ebbene, nel nostro caso si trattava appunto di un terreno agricolo. Preoccupato, chiedo al Notaio se ci sia comunque qualche modo per potervi costruire la mia casa sopra.

Come ho potuto costruire su un terreno agricolo?

Discutendo della questione con il Notaio, scopro come di per sé non sia fattibile costruire su un terreno agricolo, il quale deve essere destinato alla coltivazione o all’allevamento. Tuttavia, vi è la possibilità per l’imprenditore agricolo o coltivatore diretto di effettuare una costruzione che sia strumentale all’attività agricola. Non è questo il mio caso, volendo io acquistarlo per edificarvi la mia casa adibita ad abitazione, quindi non sono un imprenditore agricolo che deve costruire il proprio immobile agricolo. 

Per potere avere la possibilità di costruire, occorre effettuare una procedura particolare finalizzata a trasformare questo terreno da agricolo in edificabile, modificando la sua destinazione e la sua denominazione catastale.  Non essendo un imprenditore agricolo, avrei dovuto effettuare questa trasformazione.

Ho dovuto effettuare un cambio di destinazione

Per poter costruire su quel terreno, è risultato necessario chiedere un cambio di destinazione d’uso, ovvero trasformare il terreno da agricolo a edificabile. Questa operazione avrebbe potuto essere effettuata sia da me acquirente successivamente all’acquisto, che dal medesimo venditore prima di vendermi appunto il terreno. Tuttavia, questa pratica avrebbe richiesto delle spese e il venditore non era intenzionato a pagarle, bensì semplicemente a vendermi il terreno così come si trovava.

Ovviamente, qualora avesse effettuato lui il cambio di destinazione d’uso, quindi la trasformazione da terreno agricolo ad edificabile, poi il prezzo per il mio acquisto sarebbe incrementato. Per questa ragione, decido di provvedervi io, rivolgendomi ad un tecnico di fiducia. Fiscalmente, infatti, come da informazioni datemi al colloquio dal Notaio, il terreno edificabile vale di più di quello agricolo e, dunque, su questo si pagano più imposte.

Quanto ho pagato il rogito per l’acquisto del terreno agricolo?

Io non ho acquistato quel terreno in qualità di agricoltore, in quanto appunto l’ho fatto per potervi edificare la mia causa. In questo caso, dunque, non ho potuto usufruire delle agevolazioni per questi soggetti previste. Ho, dunque, pagato una imposta pari al 12% del prezzo del terreno, equivalente nel mio caso a 40.000 euro.

Cosa ho fatto dopo il rogito dal Notaio?

Dopo il rogito notarile di acquisto, ho fatto partire subito la pratica per il cambio di destinazione urbanistica, rivolta al Comune, a mezzo di un tecnico professionista abilitato, il quale ha allegato tutta la documentazione necessaria. Il Comune ha valutato il mio terreno, ritenendo che non sussistessero vincolo di sorta, ad esempio vincoli di tipo paesaggistico. Nulla ostava al mio progetto, rientrante pienamente nel Piano regolatore.

Appurato ciò, il Comune ha valutato la possibilità di costruirvi sopra, in base alle caratteristiche dell’area, che quindi aveva degli indici di edificabilità idonei. Mi viene quindi rilasciato il permesso di costruire, che poi consentirà alla ditta edile di costruire la mia casa secondo il mio progetto e le mie idee.

Quale documento mi è stato rilasciato?

Dopo avere ottenuto cambio di destinazione, il Comune mi ha rilasciato il c.d. certificato di destinazione urbanistica. È un documento molto importante, con il quale si attesta che quel terreno è idoneo appunto all’urbanistica, quindi può essere oggetto di lavori edili finalizzati alla costruzione di un bene immobile. Questo documento viene allegato al rogito in caso di vendita.