Acquistare per rivendere dal Notaio: quando conviene

• Acquisto per rivendita: premessa
• L’acquisto per investimento
• L’acquisto per investimento e le agevolazioni prima casa
• Il mutuo per la ristrutturazione
• Acquirente società o privato
• Che imposte paga chi acquista per rivendere?
• La disponibilità per ristrutturare
• Acquistare per affittare: quando conviene

Acquisto per rivendita: premessa

Quando si acquista casa si pensa sempre al fine dell’abitazione personale per sé o per la propria famiglia. Tuttavia, non è l’unico scopo per il quale si può decidere di fare un investimento immobiliare. Si può anche acquistare a fini finanziari, quindi per fare un investimento e guadagnare da questo immobile.

Questo è sicuramente lecito in quanto a chiunque è concesso acquistare una casa per i fini che ritiene più opportuni nel proprio caso concreto. Tra questi vi è anche la pratica di comprare casa per poi rivenderla. Si tratta di un investimento finanziario basato sulla domanda offerta immobiliare. Si parla della pratica del c.d. house flipping, o flipping immobiliare, basata appunto sulla strategia di acquisto e rivendita. Vediamo, quindi, come si può sviluppare questa pratica con l’aiuto del Notaio.

L’acquisto per investimento

Quando si acquista con questa intenzione non occorre specificare al Notaio qualcosa in particolare. Nessuno è tenuto a motivare nel rogito perché acquista, purché rispetti tutta la normativa in materia di compravendita e adempia alla propria obbligazione di pagare il prezzo. Personalmente, tuttavia, occorre fare i propri calcoli per potere effettuare un’operazione del genere in quanto ad esempio se si vuole poi ristrutturare occorre avere il denaro necessario.

Di solito, infatti, si acquista per rivendere in questo modo: si acquista una casa ad un prezzo conveniente, perché magari non è un immobile già ristrutturato, ma un immobile che necessita di interventi di vario tipo. Successivamente, grazie ad una liquidità posseduta oppure prendendo a mutuo una somma lo si ristruttura e lo si rivende a un prezzo maggiore.

L’acquisto per investimento e le agevolazioni prima casa

Occorre stare molto attenti in quanto non si può effettuare questa operazione usufruendo anche delle agevolazioni prima casa. Il motivo è semplice: quando si acquista casa e si richiedono le agevolazioni, pagando una imposta di registro pari al 2% del valore catastale, lo si fa perché in quella casa si fissa la propria dimora e la propria residenza. In quella casa, dunque, occorre abitarvi o comunque fissarvi la residenza. Se si acquista una prima casa, godendo delle agevolazioni, e poi la si rivende è una frode alla legge.

Attenzione: si può rivendere prima dei cinque anni dall’acquisto ma in questo caso si perdono le agevolazioni e occorre restituire alle Casse dello Stato la differenza rispetto a quanto ottenuto in agevolazione. Diverso il caso, invece, in cui rivenda però si riacquisti entro un anno un’altra casa nella quale fissare la propria residenza. Dopo i cinque anni si può vendere tranquillamente però a quel punto non ha senso il fine dell’investimento.

Che imposte paga chi acquista per rivendere?

Chi realizza la pratica dell’house flipping di regola non lo fa per andare ad abitare in questa casa che acquista e quindi acquista quasi sempre una seconda casa. In questo caso, dunque, l’imposta che paga è generalmente quella del 9% del valore catastale

La disponibilità per ristrutturare

È necessario quindi avere o del denaro a disposizione o poter chiedere un mutuo. Il denaro, infatti, non serve solo per pagare il venditore e quindi pagare il corrispettivo della vendita nel rogito, ma serve appunto anche per effettuare la ristrutturazione successiva.

È anche vero che tale ristrutturazione non è necessaria sempre se si vuole acquistare per rivendere, tuttavia per potere ottenere un vantaggio da questo investimento è necessario rendere l’immobile più appetibile sul mercato, effettuandone delle migliorie evidenti. In caso contrario, l’immobile varrebbe allo stesso modo di quando è stato acquistato e quindi l’operazione di acquisto per rivendita non avrebbe senso. Per ristrutturare, però, si può chiedere anche un mutuo.

Il mutuo per la ristrutturazione

Il mutuo per ristrutturazione può essere richiesto per interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Per ottenere il mutuo ristrutturazione devono essere consegnati all’istituto di credito i titoli abilitativi come i permessi per eseguire i lavori ed i relativi preventivi. Questo mutuo può essere erogato in un’unica soluzione o in prevedere diverse tranche in base all’avanzamento dei lavori. Ma quello che interessa ai fini della questione in oggetto, ovvero dell’acquisto a fini di investimento, è quale cifra si può ottenere. Di regola la cifra erogata può raggiungere l’80% del valore che l’immobile acquisirà al termine dell’esecuzione dei lavori. In questo modo, tale pratica di investimento assume sicuramente il suo valore. Per ristrutturare è possibile chiedere anche degli incentivi i quali però riguardano chi acquista una prima casa e non chi acquista per rivendere.

Acquistare per affittare: quando conviene

Spesso quando si acquista per rivendere lo si fa migliorando l’immobile dopo il rogito con una ristrutturazione. Se si chiedono incentivi quali ad esempio l’ecobonus o altri incentivi per la ristrutturazione che non sono legati alla prima casa, essi si perdono se poi la stessa viene rivenduta, sempre perché lo scopo dell’incentivo è avvantaggiare chi necessita di una casa a fini abitativi. In questo caso, si potrebbe ottenere un vantaggio acquistando per poi affittare. Si metterebbe a reddito la proprietà, destinandola a locazione a breve o a lungo termine.

Acquirente società o privato

Quando si va dal Notaio una grande differenza in termini di costi del rogito nonché costi delle spese fiscali la fa il soggetto giuridico che acquista: privato o società. Ciò fa differenza sia per il venditore che per l’acquirente. Una delle prime domande che fa il Notaio quando occorre preparare un preventivo è proprio questa: si acquista da privato o da società.

Nel secondo caso, infatti, l’atto può essere soggetto a IVA piuttosto che a imposta di registro. Lo stesso discorso vale per l’acquirente, il quale può essere persona fisica o persona giuridica, quindi anche società. Questo influisce sul suo reddito e quindi sulla capacità di pagare il prezzo. Se l’operazione di acquisto per investimento è fatta da una società, come spesso accade, può maggiormente essere giustificata la scelta di acquistare per rivendere, perché non vi sono fini abitativi.