Acquisto casa con riscatto per il venditore

• Perché viene stipulata la vendita con patto di riscatto
• Cosa si intende per vendita con patto di riscatto
• Che diritti ha il venditore?
• La posizione del compratore
• Perché solitamente viene stipulato tale contratto?
• Il patto di riscatto può essere inserito in un momento successivo alla vendita?
• Il venditore può rinunciare al diritto di riscatto? in che modo?
• Il venditore può cedere il diritto di riscatto?
• Cosa accade se il venditore esercita il diritto di riscatto?
• Che obblighi ha il compratore?

Perché viene stipulata la vendita con patto di riscatto

A causa delle incertezze economiche del sistema in cui viviamo, soggetto a numerosi e costanti cambiamenti, la vendita e l’acquisto di una casa rappresentano sicuramente scelte importanti, ma che al tempo stesso, richiedono delle riflessioni di convenienza anche a lungo termine.

Il legislatore ha proposto una soluzione con la vendita con patto di riscatto che consente al compratore di acquistare immediatamente un bene, ma allo stesso tempo dà al venditore la possibilità di cambiare idea e di riacquistare il diritto di proprietà sullo stesso. Affidarsi ad un notaio per poter ottenere il risultato desiderato è la soluzione migliore.

Cosa si intende per vendita con patto di riscatto

Il legislatore prevede espressamente nel codice civile la vendita con patto di riscatto. Tale vendita ha un carattere speciale perché consente di inserire una clausola nel contratto chiamata “riscatto convenzionale” con cui il venditore di un bene mobile o anche di una casa, al momento della conclusione del contratto, può riservarsi il diritto di riacquistare il bene oggetto di vendita entro un termine che viene stabilito dalle parti.

Perché solitamente viene stipulato tale contratto?

Tale forma contrattuale può essere scelta per diverse ragioni. Può accadere, ad esempio, che il venditore abbia bisogno di monetizzare immediatamente, ossia di avere delle somme di denaro con la stipula del contratto, ma allo stesso tempo di volersi riservare il diritto di riacquistare l’immobile oggetto del contratto. Infatti, con questo contratto il venditore non perde definitivamente il diritto di proprietà.

Il patto di riscatto può essere inserito in un momento successivo alla vendita?

Nella prassi ed in particolare in tutti gli atti notarili, accade che il patto di riscatto sia previsto nel contratto sin dall’origine e che, quindi, sia il venditore che il compratore siano consapevoli della possibilità che ha il venditore di poter riacquistare il bene oggetto di vendita.

Secondo i professionisti del settore non si può in un momento successivo, quando la vendita cosiddetta pura è stata concluso, prevedere che sia inserito il diritto di riacquistare il bene da parte del venditore. Questo esporrebbe il compratore ad un rischio costante di assistere alla sottrazione del bene acquistato da parte del venditore che intenderebbe modificare il contratto e convincere il compratore ad un successivo trasferimento. Naturalmente, se fosse ammissibile, la modifica contrattuale dovrebbe raccogliere il consenso di entrambi i soggetti, non potendosi procedere unilateralmente. Questa fattispecie così particolare prevista dal legislatore deve considerarsi indivisibile.

Che diritti ha il venditore?

Il venditore può esercitare il diritto di riscatto e riacquistare il bene nei termini stabiliti. Gli studiosi del diritto lo definiscono come un diritto potestativo, quindi, il soggetto può decidere di esercitare o meno tale diritto. Non si tratta di un obbligo imposto al debitore, ma di una possibilità che viene lui concessa mediante l’introduzione di questa specifica clausola contrattuale.

Il venditore può rinunciare al diritto di riscatto? In che modo?

Se non è ancora scaduto il termine per poter esercitare il riscatto e, nel caso in cui non abbia ancora esercitato il riscatto, ci si chiede se il venditore possa rinunciare a tale diritto. Secondo l’opinione preferibile non c’è alcuna norma che vieta al venditore di poter rinunciare al diritto di riacquistare il bene. Si ritiene che sia opportuno che la rinuncia avvenga nelle medesime modalità con cui è stato stipulato il contratto iniziale e , quindi, con un atto notarile per rendere certa la sua rinunzia.

Se, invece, il venditore avrà già esercitato il diritto di riscatto con atto pubblico notarile, la sua eventuale rinunzia, non può essere qualificata come rinunzia al diritto di riscatto, ma di una rinunzia vera e propria al diritto di proprietà sulla casa, che si presenta come una fattispecie completamente differente.

Il venditore può cedere il diritto di riscatto?

Il diritto di riscatto non può essere ceduto separatamente dalla posizione del venditore. Per realizzare tale volontà e, quindi, per far sì che un soggetto subentri al posto del venditore per poter riacquistare il diritto di proprietà sulla casa, è necessario procedere con una vera e propria cessione del contratto.

In questo caso dinanzi al notaio dovranno presentarsi il venditore originario, il nuovo venditore a cui sarà ceduto il contratto e il compratore iniziale. Non basta la presenza del venditore e di colui che vuole acquisire la sua posizione, in quanto è strettamente necessario il consenso di colui che ha acquistato la casa, per poter completare l’operazione. Quindi, è una fattispecie trilaterale.

Ciò determina una modifica dei soggetti protagonisti del contratto. Con il subingresso del nuovo venditore, spetterà a quest’ultimo il diritto di poter riacquistare il bene venduto dall’originario venditore.

Naturalmente questo diritto si può esercitare solo se il venditore iniziale non abbia esercitato ancora il diritto di riscatto, altrimenti sarebbe una questione completamente diversa e si parlerebbe di cessione del credito.

Cosa accade se il venditore esercita il diritto di riscatto?

Nel caso in cui il venditore decida di esercitare il diritto di riscatto viene praticamente ripristinata la situazione iniziale. Il bene viene riconsegnato dal compratore senza pesi, ipoteche che eventualmente abbiano potuto gravare sull’immobile. La dichiarazione sarà accompagnata dal rimborso del prezzo e delle spese. È come se si avesse un ritorno del diritto originario in capo alla persona del venditore.

La posizione del compratore

Colui che acquista la casa con il patto di riscatto ha un diritto di proprietà limitato che acquista immediatamente, ma il venditore potrebbe riesercitare il diritto di riacquistare la casa entro un termine determinato. Si discute sulla tipologia di diritto del compratore.

Secondo alcuni si configura come una sorta di proprietà temporanea (sul presupposto che si ritenga ammissibile nel nostro ordinamento) in quanto potrebbe essere sottratta in un momento successivo all’acquisto da parte del venditore.

Che obblighi ha il compratore?

Il compratore ha l’obbligo di conservare il bene in buono stato, in modo da evitare che sia pregiudicato il diritto del venditore di acquistare il bene. Quindi, dovrà mantenere un comportamento in buona fede.