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Acquisto casa da venditore esecutore testamentario

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Acquisto e vendita dell’esecutore testamentario

Può accadere che si trovi una casa da acquistare che sia corrispondente alle proprie esigenze e pertanto si voglia procedere alla compravendita. Al momento dell’acquisto e anche prima se possibile è necessario che l’acquirente si accordi con il venditore e che entrambi si rechino dal Notaio per portare a termine il rogito notarile di compravendita. A volte le due parti già si conoscono e addivengono all’accordo liberamente; altre volte l’acquirente cerca casa e successivamente ne ricerca il venditore per effettuare una proposta di acquisto, con o senza mediatori.

Il venditore può essere qualsiasi persona fisica (privato) o persona giuridica (ad esempio la società costruttrice) che abbia la disponibilità e quindi sia titolare della casa che intende vendere. Altre volte, può capitare che la casa da acquistare faccia parte di una massa ereditaria. In questo caso, essa può essere venduta sia dagli eredi oppure da un esecutore testamentario.

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Funzioni dell’esecutore testamentario nella vendita dal Notaio

L’esecutore testamentario è un soggetto individuato dal defunto nel suo testamento, sia pubblico che olografo, al quale viene affidato il compito di gestire la massa ereditaria all’apertura della successione e di dare esecuzione alla volontà testamentaria.

Mettiamo il caso ad esempio di una ingente eredità, divisa in modo minuzioso dal testatore, e nella quale vi sono vari beni mobili e immobili da gestire. Della gestione può anche far parte una o più vendite, il cui denaro poi deve essere diviso tra gli eredi.

Quando gli eredi sono tanti e può essere difficile gestire la massa ereditaria con troppe persone, il testatore nomina un esecutore delle proprie volontà. Quando chi intende acquistare casa viene a conoscenza della figura dell’esecutore testamentario, potrebbe avere dubbi in ordine all’acquisto e alle modalità per essere tutelato e garantito da chi vende, in quanto sostanzialmente l’esecutore non è il reale proprietario della casa in oggetto ma ne è una sorta di mandatario.

Chi può essere costituito esecutore testamentario?

Il testatore può nominare esecutore testamentario qualsiasi persona che abbia la capacità di agire, quindi che non sia minorenne o sottoposto a interdizione, inabilitazione ad esempio. Può essere anche uno degli eredi.

Chi effettua i dovuti controlli prima della vendita?

Chi acquista da un esecutore può stare tranquillo in quanto prima della vendita tutti i controlli in ordine alla sua legittimazione vengono effettuati dal Notaio che è stato scelto per stipulare il rogito di compravendita.  Si otterrà una copia del testamento che ne rappresenta la nomina, nonché dei documenti relativi alla massa ereditaria che egli stesso ha la funzione di gestire.

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Tutela dell’acquirente in caso di vendita dall’esecutore testamentario

Affinché l’acquirente di un bene immobile, ad esempio una casa, sia tutelato nel proprio rogito di compravendita è necessario che vengano dal Notaio effettuati dei controlli sulla figura del venditore. Il Notaio infatti farà le visure ipotecarie proprio sulla persona del venditore, per evitare che ad esempio abbia a suo carico formalità pregiudizievoli pendenti che possano inficiare la regolarità della vendita e la libera disponibilità della casa.

Quando la vendita deve essere effettuata dall’esecutore testamentario, l’acquirente è tutelato dalla garanzia offerta dallo stesso in virtù dell’atto che gli garantisce questi poteri. Nel testamento infatti l’esecutore viene nominato mandatario, ovvero la persona che sarà tenuta ad eseguire le volontà del testatore, ed è su questo che si fonda la titolarità del potere di vendere. L’esecutore è, come si deduce dalla parola, una persona che esegue ma sostanzialmente la casa è venduta dalla massa ereditaria e, quindi, dagli eredi a cui è attribuita.

I rischi derivanti dalla provenienza successoria

I rischi derivanti dalla vendita fatta dall’esecutore testamentario non sono diversi da quella effettuata da un erede, quindi sempre di un bene che derivi da una successione e che faccia parte di una massa ereditaria. Il problema della legittimazione non si pone in quanto come sopra detto il Notaio effettua i controlli e quindi verifica che l’esecutore sia nella facoltà di vendere. Lo stesso rischio sussiste relativamente alla possibilità che successivamente alla vendita subentri un potenziale erede che vanti diritti su quella successione.

La legge prevede un meccanismo di tutela dato dalla circostanza per cui l’acquirente sia in buona fede e non sia a conoscenza di eventuali diritti dei terzi su quella casa, nonché ne sia diventato titolare mediante un atto di compravendita regolarmente trascritto. Per questo motivo è importante la continuità delle trascrizioni, che il Notaio deve assicurare anche grazie all’esecutore testamentario.

Cosa deve fare l’esecutore testamentario per garantire la continuità delle trascrizioni?

L’esecutore testamentario, dovendo appunto dare esecuzione alla successione, deve anche provvedere agli adempimenti fiscali. Pertanto, dovrà pagare le imposte legate alla dichiarazione di successione da presentare all’Agenzia delle Entrate e quindi portare la stessa dichiarazione dal Notaio. A questa deve seguire l’adempimento della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, che è propedeutico alla vendita e quindi a tutela dell’acquirente stesso.

Questi adempimenti devono essere pagati dall’esecutore, con il denaro messo a lui a disposizione dalla stessa massa ereditaria. In questo modo l’acquisto può essere tutelato e non vi saranno rischi per l’acquirente.

A chi pagare il prezzo di acquisto?

L’esecutore testamentario funge da venditore nel rogito notarile di acquisto. Ma chi riceve il pagamento del prezzo? L’esecutore testamentario non è il proprietario della casa che si vende quindi non è il destinatario del pagamento, sebbene sia comunque tenuto ad incassarlo. In quanto soggetto che rappresenta gli eredi non solo deve vendere la casa e quindi firmare come venditore, ma anche ricevere il pagamento del prezzo.

La gestione della massa ereditaria da parte dell’esecutore riguarda anche l’incasso del prezzo, che poi si aggiunge agli altri beni della massa ereditaria da dividersi. Molto spesso infatti lo scopo della vendita dell’esecutore è proprio ripartire il ricavato tra gli eredi.


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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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