Acquisto casa in condominio: garanzie oneri condominiali

• Acquisto casa in condominio dal condominio
• Garanzie da parte del venditore
• Vizi condominiali
• Garanzie del venditore per oneri condominiali
• Oneri condominiali: obblighi venditore
• Ruolo notaio oneri condominiali
• Come essere garantiti dal venditore per gli oneri condominiali
• Oneri ordinari condominiali
• Oneri straordinari condominiali

Acquisto casa in condominio dal condominio

Comprare una casa sita all’interno di un condominio è un investimento che richiede un’analisi di aspetti che l’acquisto di una villetta indipendente non necessita.

All’interno del condominio esistono inevitabilmente delle parti comuni di cui usufruiscono tutti coloro che sono titolari del diritto di proprietà di un appartamento all’interno dell’edificio.

È infatti opportuno informarsi sul cosiddetto Regolamento condominiale e sulle spese che sono previste per le parti comuni da doversi sostenere con cadenza periodica o in caso di eventi straordinari. Ma è possibile essere garantiti dalle spese condominiali già deliberate? Quando avviene il pagamento? Vediamo cosa c’è da sapere e come scegliere con cautela e consapevolezza l’investimento da compiere, in virtù anche degli oneri condominiali pendenti.

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Garanzie da parte del venditore

Coloro che sono proprietari di una casa all’interno di un condominio devono contribuire alla manutenzione e alla conservazione delle parti comuni. Esiste infatti un Regolamento di condominio che disciplina in modo dettagliato la modalità di partecipazione alle spese condominiali, le quali possono essere sia ordinarie che straordinarie.

La garanzia che siano state sostenute le spese condominiali con cadenza periodica e che sia tutto in regola deve essere richiesta da parte di chi compra la casa dal notaio, per evitare che possano sorgere delle controversie in un momento successivo. Spesso si sottovalutano questi aspetti in un investimento immobiliare ritenendoli secondari e di poco conto; in realtà informarsi sin dall’inizio su cosa comporta l’acquisto di una casa in condominio è una fase delle trattative che deve essere necessariamente affrontata con la giusta attenzione.

Vizi condominiali

Una delle domande che viene poste al notaio prima del rogito notarile è se il venditore sia responsabile anche dei vizi che attengono alle parti comuni del condominio. Si tratta di una tematica molto dibattuta e la giurisprudenza ha precisato che l’oggetto della compravendita immobiliare si estende anche alla proprietà delle parti comuni, anche se si tratta solo in relazione alla propria quota millesimale, rispondendo quindi il venditore anche pe i vizi che interessano le parti condominiali. In altre parole è opportuno assicurarsi anche che le parti condominiali siano in buono stato e funzionali a garantirne l’utilizzo, esenti da vizi che possano compromettere la loro funzione.

Garanzie del venditore per oneri condominiali

Per poter essere sicuri che il proprio investimento non si riveli fallimentare e che in un momento successivo possano sorgere delle problematiche oppure delle spese da sostenere ulteriori non previste, è importante che il venditore-proprietario della casa garantisca l’assenza di pendenze o passività nei confronti dell’amministratore condominiali. Infatti il venditore in sede di rogito è tenuto a garantire diversi aspetti, come l’assenza di prescrizioni pregiudizievoli come ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e liti pendenti in corso aventi ad oggetto l’immobile. Pertanto nella fase delle trattative è opportuno chiarire come siano ripartite le spese anche in presenza di vizi condominiali.

Come essere garantiti dal venditore per gli oneri condominiali

Il venditore deve garantire che non vi siano pendenze o passività nei confronti dell'amministrazione condominiale, per gli oneri condominiali sia ordinari che straordinari, comunque sorti anteriormente alla data del trasferimento del diritto di proprietà della casa dal notaio.

Per controllare che il venditore abbia adempiuto in modo puntuale a tutti gli oneri condominiali e che pertanto non vi siano pendenti dei contenziosi a carico del Condominio, è possibile ricorrere all’Attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti. Avere in possesso tali informazioni è di particolare importanza soprattutto nella fase delle trattative, come adesso vedremo.

Oneri condominiali: obblighi venditore

Sebbene la legge stabilisca che il venditore-proprietario della casa sia tenuto al pagamento di tutti gli oneri condominiali fino al giorno del trasferimento del diritto di proprietà, è pur vero che il legislatore stesso permette di inserire nel contratto eventuali pattuizioni in ordine ai pagamenti che devono ancora compiersi in deroga a quando stabilito dalla legge.

Oneri ordinari condominiali

Gli oneri ordinari condominiali riguardano la “vita del condominio” ossia la sua normale gestione, manutenzione e il funzionamento dei beni comuni. Altro non sono che spese periodiche da doversi sostenere annualmente. In questa categoria rientrano ad esempio: pulizia delle scale, illuminazione dei beni comuni, assicurazione del condominio, compenso dell’amministratore, riparazioni di carattere generico, costi di gestione etc.

Oneri straordinari condominiali

Con riferimento, invece, agli oneri straordinari, si intendono le spese che attengono alla manutenzione straordinaria dei beni in comune e la ristrutturazione. In questa categoria, ad esempio, possono rientrare: le spese necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rifacimento di un impianto o della facciata, la sostituzione della caldaia, le spese per le innovazioni etc. Sono, quindi, quei tipi di interventi che non sono prevedibili, ma che possono sussistere al verificarsi di determinati eventi.

Ruolo notaio oneri condominiali

In questa fase, ossia quelle delle trattative, il ruolo del notaio è di peculiare importanza in quanto illustra i vari aspetti e scenari che possono profilarsi percorrendo una strada piuttosto che un’altra.

Sapere di poter avere un’attestazione scritta che dimostri che i pagamenti precedenti siano in regola è importante per chi decide di investire nel settore immobiliare.

Il notaio non deve essere considerato solo come il professionista che appone la firma in calce all’atto, ma è un esperto in materia contrattuale che può fornire delle soluzioni allo scopo di prevenire eventuali controversie tra le parti.