Acquistare casa in tre step: proposta, preliminare e rogito

• L’acquisto di una casa: i vari step
• Il primo step: la proposta di acquisto
• Il secondo step: preliminare
• Proposta irrevocabile
• Perché è importante il preliminare con rogito notarile?
• L’ultimo step: il rogito notarile
• Quando si entra in possesso della casa?

L’acquisto di una casa: i vari step

Per acquistare una casa occorre compiere una serie di operazioni burocratiche di diverso tipo. Gli step principali da percorrere sono tre e ognuno di essi richiede l’intervento di un professionista di fiducia.

Si parte generalmente dalla proposta di acquisto, che rappresenta l’ipotesi classica nel momento in cui l’acquirente rinviene la casa in un annuncio e poi decide di farsi avanti comprando la casa. A questo deve seguire quasi  sempre il preliminare di compravendita, per attestare l’attribuzione del denaro come acconto e per obbligare poi al rogito. L’ultimo step, ovviamente quello principale, riguarda il rogito notarile che si stipula dal Notaio, con cui avviene il trasferimento dell’immobile vero e proprio e si trasferisce anche il possesso.

Vediamo nel dettaglio come procedere in ognuno di questi al fine di portare a termine la pratica di compravendita nel modo più breve e agevole per entrambe le parti, considerando ovviamente che si tratta di un discorso generale da adeguare poi alle differenti situazioni del caso concreti.

Il primo step: la proposta di acquisto

Il primo step è la proposta di acquisto. La proposta è un atto unilaterale, ovvero un atto che proviene da una delle parti e promana allo scopo di concludere un accordo preliminare tra acquirente e venditore. Questa fase generalmente si svolge nel momento in cui l’acquirente è alla ricerca di una casa e si rivolge all’agenzia immobiliare, oppure è al corrente della messa in vendita di una casa.

La proposta è una sorta di offerta che promana da una delle parti, ad esempio l’acquirente è a conoscenza di una vendita e propone di acquistare al prezzo proposto dalla parte venditrice e reso noto, oppure anche a un prezzo più alto e più basso. Si tratta del primo step perché molto spesso non si parte da un accordo già formato ma ci deve essere sempre una presa di iniziativa da una delle parti. La proposta non vincola entrambe le parti, perciò si definisce un atto unilaterale, ma nel momento in cui incontra l’accettazione della controparte, conduce alla conclusione di un contratto. Se successivamente alla proposta il venditore prosegue con accettazione, si passa alla fase successiva.

Proposta irrevocabile

La proposta irrevocabile d’acquisto è la comunicazione con cui un potenziale acquirente di una casa fa un’offerta per iscritto al venditore al fine di manifestare il suo interesse a comprare la stessa. Si definisce “irrevocabile”, perchè l’acquirente indica una data di scadenza e fino a quel momento si impegna a non ritirare la propria offerta e, quindi, a non cambiare idea. L’offerta resterà valida anche dopo la sua morte o in caso di incapacità del proponente, a meno che tali eventi facciano venire meno il senso dell’operazione.

La proposta impegna soltanto il potenziale acquirente anche se è possibile che si verifichi anche una proposta irrevocabile di vendita. Il venditore rimane sempre libero di accettare altre offerte che dovessero giungergli dopo la prima che ha ricevuto e decidersi per quella che ritiene più conveniente per lui. Se alla scadenza il venditore non accetta, determinando la conclusione del contratto, la proposta irrevocabile decade.

Il secondo step: preliminare

Il secondo step è rappresentato solitamente dal contratto preliminare di compravendita, con cui le parti si obbligano alla conclusione di un successivo contratto definitivo, che realizza l’effetto principale del trasferimento della proprietà. Il preliminare può essere redatto per scrittura privata oppure con rogito notarile.

Nel primo caso, le parti generalmente prevedono il pagamento dell’acconto e ne danno atto in questa scrittura. Qualora poi non si concluda il contratto nella data stabilita come data di scadenza, ci possono essere delle conseguenze legali e la parte che lo rispetta può chiedere al giudice di provvedere con il contratto definitivo.

Se invece ci si reca dal Notaio per il rogito, questo rappresenta una maggiore tutela per le parti, in quanto si può trascrivere come qualsiasi altro contratto dal Notaio e quindi rendere opponibili nei confronti di terzi soggetti. Questo step è fondamentale per porre le basi del futuro contratto definitivo e viene già effettuato un primo controllo di tutti quelli che sono i documenti per la stipula del rogito definitivo.

Perché è importante il preliminare con rogito notarile?

A volte è di fondamentale importanza procedere con il rogito notarile in quanto questo determina una sorta di effetto prenotativo per l’acquirente. Inoltre, si consente di accertare in modo ufficiale il pagamento di un acconto soprattutto in ipotesi particolari quali ad esempio l’acquisto di un immobile da costruire, con il rischio del fallimento dell’impresa.

L’ultimo step: il rogito notarile

L’ultimo step per portare a termine un acquisto di una casa è sicuramente il rogito notarile. Spesso prima di giungere a questo momento passa molto tempo proprio perché le fasi precedenti che abbiamo descritto non sempre si realizzano in maniera semplice e immediata. Ovviamente questo cambia a seconda della complessità dell’operazione.

A volte può passare anche un anno o più perché ciò che frena l’acquirente è lo svolgimento della pratica di mutuo. Questo può richiedere vario tempo. Inoltre, la ricerca della documentazione necessaria per  il rogito può richiedere un allungamento della procedura, che culmina nel rogito dal Notaio.

In questa sede avviene il pagamento del prezzo, residuante da quello già dato come acconto. Solo con il rogito notarile si realizza il trasferimento della proprietà e quindi l’acquirente diviene realmente proprietario dell’immobile. Questo perché successivamente all’atto notarile, il Notaio provvede a trascrivere nei registri immobiliari lo stesso per accertare anche nei confronti dei terzi tale proprietà.

Quando si entra in possesso della casa?

In seguito all’ultimo step, l’acquirente non solo diviene proprietario ufficialmente della casa ma ne viene anche in possesso, a meno che non vi fosse già lo stesso per altro titolo. Pertanto per ottenere la conclusione della pratica di acquisto occorre necessariamente giungere all’ultimo step.