Proposta irrevocabile: alternativa all’opzione di acquisto

• Proposta irrevocabile
• La proposta irrevocabile di acquisto: come funziona
• Proposta irrevocabile o opzione di acquisto?
• Quale dei due strumenti conviene?
• Perché fare una proposta di acquisto irrevocabile?
• Come far capire al venditore che si è realmente interessati
• Cosa distingue la proposta irrevocabile e l’opzione dal preliminare?

Proposta irrevocabile

Quando si deve acquistare una casa spesso si fanno delle trattative prima di giungere al rogito. Questa fase delle trattative è caratterizzata da altrettanti atti di tipo contrattuale che servono appunto per impegnare le parti a concludere poi quell’affare.

Nella fase delle trattative sicuramente si sente sempre parlare di contratto preliminare di compravendita. Questo non è il solo atto con cui ci si può in qualche modo impegnare, infatti si può anche procedere in altro modo nel momento in cui la volontà dell’acquirente è quella di “bloccare” l’immobile. Può capitare che una persona che voglia acquistare casa ne visioni varie e abbia interesse per una di queste, ma magari non ha ancora il denaro disponibile oppure non è il momento giusto per perfezionare l’acquisto.

Se in qualche modo intende fermare quella casa, impedendo che venga venduta ad altri soggetti, può chiedere che venga bloccata, ovvero che il venditore si impegni a non cederla ad altri. Le modalità principali sono essenzialmente due: la proposta irrevocabile e l’opzione. Concentrandoci in particolare sulla prima, vediamo quando è da preferire sia per ragioni logistiche che per ragioni economiche.

La proposta irrevocabile di acquisto: come funziona

La proposta irrevocabile d’acquisto è la comunicazione con cui un potenziale acquirente di una casa fa un’offerta per iscritto al venditore al fine di manifestare il suo interesse a comprare la stessa. Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.

Per questo motivo si definisce “irrevocabile”, in quanto l’acquirente indica una data di scadenza e fino a quel momento si impegna a non ritirare la propria offerta e, quindi, a non cambiare idea. L’offerta resterà valida anche dopo la sua morte o in caso di incapacità del proponente, a meno che tali eventi facciano venire meno il senso dell’operazione.

La proposta impegna soltanto il potenziale acquirente, anche se è possibile che si verifichi anche una proposta irrevocabile di vendita. Il venditore nel caso in oggetto è libero di accettare altre offerte che dovessero giungergli dopo la prima che ha ricevuto e decidersi per quella che ritiene più conveniente per lui. Se alla scadenza il venditore non accetta, determinando la conclusione del contratto, essa decade.

Perché fare una proposta di acquisto irrevocabile?

Quando si decide di fare una proposta di acquisto, l’acquirente ha individuato una casa che gli interessa dal punto di vista pratico e dal punto di vista economico. Non ha ancora, però, instaurato un confronto con il venditore né vi è stato alcun accordo con lui, pertanto si tratta di una prima mossa per manifestare il proprio interesse su quella casa. E’ un impegno unilaterale, perché d’altra parte il venditore può tranquillamente decidere di non accettare la proposta ma è il primo approccio che si può fare per bloccare in qualche modo la casa.

Come far capire al venditore che si è realmente interessati

Nella proposta di acquisto si devono inserire tutti i dati relativi all’immobile che si vuole acquistare, anche relativi all’aspetto catastale, oltre che come elemento fondamentale il prezzo che si propone. Se il venditore ha messo un annuncio di vendita con un determinato prezzo, l’acquirente può a sua volta presentare una proposta di acquisto con il rispettivo corrispettivo che si propone. Per rendere la propria proposta più allettante e far sì che il venditore sia portato ad accettarla, si può corredare con un acconto, sempre da inviare con mezzi di pagamento certificabili.

Proposta irrevocabile o opzione di acquisto?

Con l’opzione le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno; in questo caso la dichiarazione della prima si considera come proposta irrevocabile. Sembra che sia molto simile ma in realtà vi è una differenza sostanziale in quanto l’opzione è un contratto e quindi presuppone il consenso del venditore, che se interviene dà vita a un rapporto contrattuale, appunto l’opzione. Lo scopo di questo contratto è tenere fermo l’immobile per l’acquirente che ne ha manifestato la volontà.

Un esempio di opzione può riscontrarsi quando una persona propone ad un’altra di vendere una casa per un prezzo pari a euro 30.000 e inoltre per il costo di euro 1000 si impegna a mantenere ferma questa proposta di vendita per un determinato periodo di tempo.

In sostanza il potenziale compratore ha subito pagato 1000 euro per avere dal venditore la possibilità di riflettere ancora per un lasso di tempo sulla fattibilità del suo acquisto. Allo scadere del termine potrà quindi decidere se comprare o meno. Nell’arco di questo periodo di tempo la proposta del venditore è irrevocabile e quindi non potrà cambiare idea.

Quale dei due strumenti conviene?

Non si può stabilire a priori quale dei due strumenti convenga in quanto dipende dalla situazione in concreto, ovvero da quelle che sono le intenzioni delle parti. Se l’acquirente non riesce a concludere anche un accordo preliminare con il venditore, l’unico strumento è quello della proposta irrevocabile di acquisto, sufficiente almeno a manifestare la propria volontà di acquistare con lo strumento forte dell’acconto. Se, invece, l’acquirente riesce a entrare in contatto con il venditore e quindi riesce a trattare con lui, l’opzione è uno strumento più forte perché è bilaterale e obbliga entrambe le parti. Il venditore si impegna a non vendere ad altri e per questo ottiene un corrispettivo: in questo modo l’acquirente è certo di potere comprare la casa nel momento in cui avrà a disposizione il prezzo. Deve, ovviamente, avere a disposizione il corrispettivo dell’opzione, che gli consente di bloccare la casa.

Cosa distingue la proposta irrevocabile e l’opzione dal preliminare?

Con l’opzione per l’acquirente scatta un diritto di acquistare, che se viene manifestato comporta la conclusione del contratto di per sé. Nel caso del preliminare, invece, serve un ulteriore rogito, ovvero quello definitivo, per concludere la vendita.