Acquisto del secondo fondo: la servitù si estende?

• Cos’è una servitù?
• Acquisto di un nuovo fondo da unire al precedente
• La servitù si estende?
• Cosa accade se l’acquisto del nuovo fondo rende più oneroso l’uso della servitù?
• Come fare in modo che si estenda?
• I costi
• Requisiti delle servitù
• Tipologie 
• Le tutele

Cos’è una servitù?

La servitù è un peso a carico di un bene immobile, quale ad esempio un fondo, e a favore di un altro fondo, affinché il primo ne tragga un’utilità e giuridicamente viene definito un diritto reale di godimento su cosa altrui.

Ad esempio, il proprietario del fondo A può godere di una servitù di vantaggio sul fondo B di titolarità di altro soggetto, qualora attraversare quest’ultimo fondo sia l’unico modo per il proprietario del fondo A di raggiungere e, quindi, accedere al proprio fondo, trattasi della cosiddetta servitù di passaggio.

 La caratteristica di tali diritti è che riguardano beni appartenenti a proprietari diversi, quindi, non può mai esistere una servitù che gravi su un fondo che sia di proprietà della stessa persona che è proprietaria del fondo a vantaggio del quale la servitù medesima è costituita.

Requisiti delle servitù

Dunque, affinché si possa parlare di servitù sono necessari i seguenti requisiti:

- l’esistenza di due fondi appartenenti a due diversi proprietari;

- i due fondi non devono essere necessariamente vicini, ma devono essere contigui quindi confinanti;

- l’utilità che deriva per il fondo dominante dalla costituzione del peso sul fondo servente.

Tipologie 

La servitù può essere di vari tipi:

• Servitù prediale e servitù irregolare (o personale) a seconda che il vantaggio sia rispettivamente in favore di un fondo o di una persona determinata;
• Servitù attiva e servitù passiva, distinguendo rispettivamente tra chi beneficia e chi concede il diritto;
• Servitù negativa e servitù positiva, ove le prime attribuiscono al proprietario del fondo dominante di vietare un dato comportamento al proprietario del fondo servente e le seconde, invece, attribuiscono il potere di fare qualcosa;
• Servitù apparente e servitù non apparente, distinguendo tra quelle caratterizzate da opere visibili e quelle che invece non lo sono.

Quanto ai modi di costituzione bisogna distinguere tra servitù volontaria e servitù coattiva, a seconda che la costituzione del diritto in questione derivi rispettivamente dalla volontà delle parti che stipulano un contratto o fanno testamento, e dalla legge (ad esempio in virtù di una sentenza del giudice o di un provvedimento amministrativo).

Acquisto di un nuovo fondo da unire al precedente

Nel caso in cui il proprietario di un fondo voglia acquistare un secondo fondo deve, quindi, recarsi dal notaio e concludere un atto di compravendita.

Sarà necessario procurarsi tutti i documenti relativi al fondo da acquistare, quali l’atto con cui è stato acquistato dal proprietario che oggi lo vende (il cosiddetto titolo di provenienza) ed il certificato di destinazione urbanistica, trattandosi di un terreno, nonché tutta la documentazione necessaria per la redazione dell’atto pubblico che il notaio avrà cura di richiedere alle parti.

La servitù si estende?

La risposta è no!

Qualora il proprietario di un fondo dominante (Fondo A), perché avvantaggiato dalla costituzione di una servitù a carico di un altro fondo (Fondo B) , acquisti un secondo fondo (Fondo C), il vantaggio della servitù non si estende anche a tale secondo fondo (Fondo C) che si unisce al primo (Fondo A).

Infatti, l’atto di costituzione della servitù riguarderà solo il fondo dominante (Fondo A), non estendendosi anche al nuovo fondo (Fondo C), in quanto quest’ultimo rimarrà distinto dall’altro fondo per ciò che riguarda la servitù, non essendo stato oggetto dell’atto di costituzione di servitù precedentemente stipulato tra il titolare del fondo dominante (Fondo A) ed il titolare del fondo servente (Fondo B).

Dunque, anche se si tratta di fondi che saranno uniti e formeranno un unico fondo perché appartengono allo stesso proprietario, la servitù continuerà ad avvantaggiare solo il fondo oggetto dell’atto di costituzione, come enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione in una pronuncia del 2011 (sentenza n. 10907 del 18 maggio 2011).

Cosa accade se l’acquisto del nuovo fondo rende più oneroso l’uso della servitù?

Qualora, l’acquisto del nuovo fondo (Fondo C) da parte del titolare del fondo dominante (Fondo A) renda più gravosa la condizione del fondo servente (Fondo B), nel senso che il titolare di quest’ultimo si trovi a dover sopportare un peso maggiore rispetto a prima (ad esempio perché adesso sul nuovo fondo accedono più persone rispetto a prima) può richiedere le tutele di cui all’art 1067 del codice civile.

Le tutele

Difatti, se l’acquisto del nuovo fondo arreca al fondo servente un pregiudizio, sia esso attuale che potenziale, verrebbe messo in discussione il rapporto originariamente costituito. Infatti, il proprietario del fondo dominante può godere della servitù (ad esempio esercitando il passaggio sulla stessa) nei limiti di quanto è stato previsto nell’atto di costituzione, rischiando, in caso di eccessi, di subire da parte del titolare del fondo servente le azioni a tutela della servitù (azioni possessorie ed azioni petitorie).

Come fare in modo che si estenda?

Se intenzione del proprietario del fondo dominante è quello di estendere la servitù anche al nuovo fondo, sarà necessario stipulare un nuovo atto di costituzione della servitù in tal caso tra il fondo servente (Fondo B) ed il nuovo fondo (Fondo C) acquistato dal proprietario del fondo dominante (Fondo A).

Dovranno essere rispettati tutti i requisiti innanzi enunciati affinché sia possibile porre in essere tale atto pubblico dal notaio.

Il notaio, per economicità degli atti pubblici, potrà suggerire di stipulare l’atto di costituzione della servitù nello stesso atto di compravendita ove, oltre all’intervento del venditore del fondo e dell’acquirente del fondo sarà necessario far intervenire anche il proprietario del fondo servente che dovrà prestare il proprio consenso all’operazione di costituzione del diritto.

I costi

L’atto di costituzione della servitù è tendenzialmente un atto a titolo oneroso, quindi un atto con esborso di denaro, ed è soggetto ad un’imposta di registro del 12% se si tratta di terreno agricolo, negli altri casi la tassazione è del 9%. Non sarà dovuta l’imposta catastale, mentre sarà dovuta la tassa ipotecaria che sarà fissa e corrisponde ad euro 50,00.

Nel caso in cui l’atto di costituzione della servitù è stipulato contestualmente all’atto di compravendita del fondo bisogna tener conto anche delle imposte relative alla vendita.

In ogni caso, per avere piena contezza dei costi e dei documenti necessari per porre in essere i seguenti atti sarà necessario rivolgersi al notaio per una consulenza sull’intera operazione.