Appartamento e box auto: come venderli separatamente
- Cosa significa pertinenza?
- E' possibile vendere il box auto o il posto auto condominiale separatamente dall'appartamento?
- Come sapere se puoi vendere il box auto o posto auto (parcheggio) in modo separato dall'unità principale: l'importanza dell'intervento del notaio
- La legge tognoli e la recente giurisprudenza
- La svolta del 2005 e il decreto semplificazioni del 2012
Cosa significa pertinenza?
Prima di approfondire la vendita separata del box auto rispetto all'appartamento è il caso di ricordare il concetto di pertinenza, disciplinato dall'art. 817 del Codice Civile .
La pertinenza è un bene immobile o mobile che, seppur distinto dall'unità principale, è destinato al servizio o all'ornamento di quest'ultima.
Più in dettaglio, per poter considerare un bene come pertinenza devono sussistere due elementi fondamentali. In primo luogo l'elemento oggettivo, ovvero il bene deve essere destinato in modo costante e non saltuario al servizio o all'ornamento della cosa principale; in secondo luogo l'elemento soggettivo, deve esservi, cioè, l'intenzione del proprietario dell'unità principale o di chi ha un diritto reale sulla stessa di destinare il bene accessorio al servizio della proprietà principale, creando un vincolo funzionale strumentale.
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E' possibile vendere il box auto o il posto auto condominiale separatamente dall'appartamento?
Dipende. Non è sempre possibile vendere un box auto o posto auto condominiale di pertinenza senza l'appartamento. Bisogna far riferimento a tre diversi periodi storici in base alla costruzione dell'edificio in cui si trova il parcheggio. In primo luogo gli edifici costruiti prima del 1967, in seguito quelli edificati tra il 1967 e il 15 dicembre 2005 ed, infine, quelli eretti dopo il 16 dicembre 2005.
Gli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore della Legge Ponte (legge 765/1967) possono essere venduti separatamente in modo libero. La legge nazionale non poneva vincoli sulla destinazione o sulla circolazione dei parcheggi pertinenziali.
Dall'entrata in vigore, invece, della Legge Ponte (dal 1967 alla Legge Tognoli del 1989) sono stati introdotti dei vincoli molto forti introducendo, cioè l'obbligo di prevedere aree destinate a parcheggio in una misura minima (standard di almeno 1 mq ogni 10 mc di costruzione). Questi parcheggi nascono con un vincolo pertinenziale inderogabile con le unità immobiliari dell'edificio e non possono essere venduti separatamente dall'appartamento.
Il vincolo pertinenziale si applica non solo nel rapporto tra costruttore e autorità urbanistica ma anche nei rapporti tra il costruttore e i futuri proprietari delle unità immobiliari. Lo scopo della normativa è quello di garantire che gli spazi destinati a parcheggio siano utilizzati dai condomini e non siano alienati e destinati ad altri usi.
La Legge Tognoli e la recente giurisprudenza
La Legge Tognoli (legge 122/1989) riguarda la realizzazione di parcheggi pertinenziali, anche in deroga agli strumenti urbanistici, sia nel sottosuolo o nei locali al piano terra degli edifici come anche nel sottosuolo di aree esterne pertinenziali. La stessa legge ha confermato la nullità degli atti di vendita separata.
Vale precisare che nel caso in cui il costruttore si fosse riservato la proprietà di questi parcheggi o li avesse venduti in modo illegittimo a terzi separatamente dall'appartamento, i proprietari delle unità immobiliari del condominio conservano in ogni modo un diritto reale d'uso inderogabile su tali aree. Quest'ultima precisazione evidenzia la finalità della legge affinchè non venga trasgredito il vincolo di assicurare un parcheggio ai residenti.
La legge in commento prevedeva, comunque, un'eccezione permettendo il trasferimento del parcheggio separato dall'unità principale a condizione che lo stesso fosse deputato a pertinenza di un altro appartamento situato nello stesso Comune.
Un sentenza della Corte d'Appello di Messina, n. 133 del 24 febbraio 2025 ha confermato queste regole, ritenendole ancora pienamente valide oggi per gli edifici costruiti in quel periodo.
La svolta del 2005 e il Decreto Semplificazioni del 2012
La legge 246/2005 (legge di semplificazione) ha abolito il vincolo pertinenziale obbligatorio sia per i parcheggi realizzati in edifici costruiti dopo la sua entrata in vigore, ovvero dal 16 dicembre 2005, come anche per quelli costruiti prima solamente però se le relative unità immobiliari non fossero ancora state alienate a quella data.
A partire quindi dal 16 dicembre 2005, per i parcheggi è stata prevista una maggiore libertà di circolazione e possono essere venduti anche separatamente dall'unità principale.
Vale precisare, comunque, che il vincolo di destinazione a parcheggio rimane e i parcheggi Tognoli non sono interessati da questa liberalizzazione.
Il Decreto Semplificazioni n. 5 del 2012 ha previsto una diversificazione tra i parcheggi realizzati su aree private e quelli costruiti su aree pubbliche. Per quanto concerne i primi possono essere venduti separatamente dall'appartamento ma devono essere destinati a diventare pertinenza di un altro immobile situato nello stesso Comune. Con riferimento ai secondi (spesso legati a convenzioni urbanistiche) non sono trasferibili se non insieme all'unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze, salvo il caso in cui la loro cessione separata sia prevista dalla convenzione stipulata con il Comune ovvero anche quando quest'ultimo abbia autorizzato il trasferimento.
Come sapere se puoi vendere il box auto o posto auto (parcheggio) in modo separato dall'unità principale: l'importanza dell'intervento del notaio
La materia trattata nel presente articolo è piuttosto complessa, dal momento che per comprendere se puoi vendere un box o posto auto separatamente dall'unità principale richiede delle verifiche molto approfondite e dettagliate che solo un notaio può fare.
In primo luogo occorrerà ricercare la data di costruzione dell'immobile di cui fa parte il box o posto auto. Il risultato di tale ricerca permetterà di comprendere la possibilità di vendere o meno separatamente il tuo immobile pertinenziale.
Un'ulteriore verifica sarà quella di rilevare se il parcheggio è stato realizzato su area privata o su area pubblica così conoscendo quali altra documentazione dovrà essere considerata per una corretta valutazione sulla possibilità di vendita separata del box o posto auto pertinenziale.
Grazie all'analisi di questi elementi il notaio potrà indicarti se il tuo box o posto auto condominiale (parcheggio) sia liberamente alienabile. Come visto sopra, lo sono i parcheggi costruiti prima dell'1 settembre 1967, i parcheggi eccedenti (costruiti in qualunque epoca ma in eccedenza rispetto allo standard sopra esposto) e i parcheggi costruiti senza agevolazioni successivamente al 16 dicembre 2005.
Oltremodo il notaio sarà in grado di farti notare sia se è presente una riserva di diritto d'uso del parcheggio per i parcheggi costruiti tra il 1967 ed il 2005 come anche se possa in alcun modo essere alienabile.
Se sei un utente intenzionato a vendere separatamente il tuo box o posto auto pertinenziale, puoi richiedere una consulenza o un preventivo in modo del tutto gratuito al notaio più vicino a te attraverso la compilazione del modulo di NotaioFacile in tutte le sue parti.
