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Come si compra una pertinenza dal notaio

Comprare una pertinenza dal notaio

Come si compra una pertinenza dal notaioQuando si compra una casa dal notaio può accadere che si abbia l’esigenza, o anche solo il desiderio, di comprare un box auto o un locale deposito. Questi immobili possono essere comprati separatamente, ma possono anche essere acquistati insieme alla casa. Vediamo che cosa significa comprare una pertinenza e quali possono essere i vantaggi dal punto di vista economico.

Che cos’è una pertinenza

Quando si parla di pertinenza si fa riferimento a un fabbricato o più in generale a un bene che sia accessorio a un altro, destinato in modo durevole a servizio o ornamento della cosa principale, solitamente una casa; non può trattarsi quindi di un collegamento che sia solo temporaneo o occasionale.

Per poter essere definita come pertinenza, è necessario che ricorrano due requisiti: il primo consistente nella volontà del proprietario della cosa principale (ad esempio la casa) di mantenere e avere questo collegamento tra i beni, il secondo consistente nell’effettivo collegamento che può esistere, ad esempio, tra una casa e un box auto. È necessario inoltre il requisito della vicinanza, affinché possa instaurarsi questo tipo di legame, altrimenti non può ricavarsene la funzione dell’ornamento e dell’utilità, tipiche delle pertinenze.

Il requisito della vicinanza è sempre stato molto discusso tra gli studiosi del diritto e spesso oggetto di grandi dibattiti soprattutto perché si voleva considerare un bene come pertinenziale per poter risparmiare e usufruire delle agevolazioni fiscali.

Chi fa diventare un bene come pertinenza

Il potere di far diventare un giardino, un box o un locale deposito una pertinenza spetta solo ed esclusivamente al proprietario della cosa principale. Inoltre se una casa è di proprietà esclusiva di una persona e il giardino, invece, sia in comproprietà con altre persone, non sarà possibile dichiarare che il giardino costituisca pertinenza della casa, proprio perché non è la stessa e unica persona ad essere titolare di tutti e due i beni.

Esempi di pertinenza

Per comprendere al meglio cosa si intenda come pertinenza è opportuno fare degli esempi: si considerano pertinenze dell’abitazione principale gli immobili che rientrano in determinate categorie catastali come ad esempio C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai; C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro); C/7, tettoie chiuse o aperte.

Quindi se si vuole che questi beni possano costituire pertinenza per la propria abitazione, sarà necessario fare attenzione quando si terminano i lavori di costruzione che rientrino in tali categorie catastali.

Per verificare a quale categoria appartiene un immobile e per capire, ad esempio, se si possa considerare tale basterà fare una visura catastale, un tipo di controllo che generalmente effettua il notaio prima di stipulare il rogito notarile. È necessario precisare che questo tipo di elencazione non è completa ed esaustiva in quanto possono rappresentare una pertinenza anche un giardino così come un’area scoperta.

Area scoperta pertinenziale

Può accadere che la casa che si compri sia un’abitazione unifamiliare, una villetta a schiera o anche un appartamento condominiale al piano terra e oggetto di acquisto sia anche l’area di pertinenza all’abitazione.

Solitamente questa area è “graffata” alla casa. Che vuol dire? Significa che al Catasto, luogo in cui è possibile ritrovare la descrizione degli immobili e i loro dati catastali, sia l’abitazione che l’area pertinenziale sono individuati insieme con un’unica particella. È possibile capire dalla planimetria, ossia dal disegno che raffigura la casa, questo tipo di rapporto con una piccola “s” che sta a rappresentare graficamente proprio la pertinenzialità tra il fabbricato e l’edificio.

Quindi se l’area ha le caratteristiche di una pertinenza della casa il valore della stessa viene racchiuso nel valore dell’appartamento e si pagheranno le tasse con l’aliquota agevolata.

Come si compra una pertinenza dal notaio

Le pertinenze (giardini, terreni, cantine, box auto etc.) possono essere anche comprate separatamente dal bene principale, ossia dalla casa. In questo caso se per esempio il proprietario vende a una persona una casa e a un’altra persona il giardino, il box auto o la cantina pertinenziali, viene interrotto e spezzato quel legame tra i due immobili.

La circostanza che siano comprate da persone diverse fa sì che la pertinenza acquisisca una propria autonomia e che quindi non sia più da considerarsi come ornamento o a servizio della casa.

Creare una pertinenza: come si fa

Può anche accadere che inizialmente il vincolo pertinenziale tra i due beni venga interrotto e in un secondo momento venga ripristinato: si pensi al caso di colui che inizialmente compra solo la casa dal notaio e successivamente decida di comprare il box auto pertinenziale.

In questo caso il notaio nell’atto pubblico notarile provvederà a sottolineare questo tipo di rapporto, ad esempio tra la casa il box auto, anche per consentire al compratore di risparmiare e usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa.

Quanto costa comprare una pertinenza

Sia se si compra la pertinenza dal notaio con lo stesso atto con cui si compra la casa o si compri la pertinenza in un momento successivo, è possibile risparmiare usufruendo delle agevolazioni fiscali al ricorrere di determinati presupposti.

Infatti il legislatore ha stabilito che è possibile richiedere e usufruire delle agevolazioni prima casa una sola volta per ogni categoria catastale.

Nel caso in cui ci siano più pertinenze accatastate nella stessa categoria, il contribuente avrà la facoltà di scegliere quella su cui far valere l'esenzione: se si comprano, quindi, tre locali deposito pertinenziali all’abitazione, solo su uno di essi si potrà risparmiare usufruendo delle agevolazioni fiscali.

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