Quanto costa acquistare un box o un posto auto?

• Che cosa sono il box (inteso come garage) e il posto auto?
• Quante tipologie di parcheggi auto esistono?
• Da chi è possibile acquistare un parcheggio?
• Parcheggio pertinenziale
• Tassazione dell’atto senza agevolazioni
• Come calcolare il costo fiscale dell’acquisto del parcheggio
• Onorario del notaio
• Acquisto da costruttore senza agevolazione prima casa
• Acquisto non da costruttore senza agevolazioni
• Aquisto da costruttore con agevolazione prima casa
• Acquisto non da costruttore con agevolazione prima casa

Che cosa sono il box (inteso come garage) e il posto auto?

Il box - chiamato anche garage - o il posto auto scoperto (cioè quella porzione asfaltata e delineata da righe, solitamente posta all’interno di un condominio) sono giuridicamente dei beni immobili e, più precisamente, dei fabbricati, in quanto sono il risultato di un’attività di trasformazione posta dall’uomo.

Detto bene immobile può ulteriormente considerarsi come bene immobile a sé stante, oppure come bene immobile pertinenziale ad altro bene immobile, in quanto posto a suo servizio ed ornamento.

Quindi è possibile acquistare un box come unità immobiliare singola oppure come unità immobiliare da vincolare al servizio di un’altra unità immobiliare consistente in una casa, un ufficio o ancora un negozio.

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Quante tipologie di parcheggi auto esistono?

La Legislazione italiana, soprattutto nei grandi centri abitati distingue diverse tipologie di box e posti auto. La differenza tra le diverse tipologie non comporta differenza di tassazione (ossia delle imposte indirette) dell’acquisto del bene immobile.

Le differenze tra le varie tipologie di parcheggi sono limitate alla disponibilità del bene da parte del venditore e al massimo alla necessità di eventuali autorizzazioni alla cessione, di cui però il notaio, di volta in volta, con lo studio della pratica, affronta le eventuali problematiche.

Con l’unico scopo di dare un’informazione sintetica si distinguono i parcheggi c.d. liberi, poiché non soggetti ad alcuna norma, i parcheggi c.d. Ponte, caratterizzati per essere pertinenze e costruiti obbligatoriamente secondo standard minimi in proporzione alle unità immobiliari principali e, infine, i c.d. parcheggi Tognoli, che sono caratterizzati per essere realizzati senza oneri di urbanizzazione e anche in deroga agli strumenti urbanistici per consentire a fabbricati sprovvisti di parcheggi di dotarsi di questi. Questi ultimi parcheggi sono caratterizzati anche dal fatto di essere il risultato di convenzioni comunali che prevedono la cessione della proprietà superficiaria in quanto costruiti su terreni di proprietà comunale da parte di società edili.

Da chi è possibile acquistare un parcheggio?

I parcheggi (garage, box, posto auto) possono essere acquistati sia dalle persone fisiche sia dalle persone giuridiche e conseguentemente possono essere vendute dagli stessi soggetti.

Ai fini della tassazione dell’atto notarile, qualora l’acquirente sia persona fisica, è però necessario distinguere la vendita da persona fisica dalla vendita da persona giuridica (solitamente società), a seconda che abbia edificato o meno il box, oppure, se ha edificato il box, siano trascorsi più di cinque anni dalla fine lavori del parcheggio.

La distinzione derivante dalla tipologia di venditore è fondamentale per distinguere le vendite soggette all’imposta di registro da quelle soggette a IVA.

Parcheggio pertinenziale

Altra distinzione che può avere effetti sulla tassazione dell’atto è il vincolo di pertinenzialità del parcheggio ad un bene immobile principale. Nel caso in cui chi acquista un parcheggio per vincolarlo a pertinenza di una abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa - priva di altro parcheggio già acquistato precedentemente - può usufruire della stessa agevolazione anche in caso di acquisto successivo della pertinenza.

Tassazione dell’atto senza agevolazioni

La legge prevede due tipologie di tassazione a seconda che il venditore sia o meno una società che abbia costruito il box e lo stia vendendo prima dei cinque anni dalla fine lavori dell’immobile.

Nel caso di acquisto da società costruttrice, La Legge prevede che l’acquisto sia soggetto all’imposta sul valore aggiunto (IVA) nella misura del 10% calcolata sul prezzo di vendita.

Qualora, invece, l’acquisto sia compiuto fuori dal caso di cui sopra, l’acquisto è soggetto all’imposta di registro nella misura del 9% calcolato sulla base imponibile rappresentata dal c.d. prezzo valore, ossia quell’importo risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per un coefficiente di moltiplicazione pari a 126,00.

Come calcolare il costo fiscale dell’acquisto del parcheggio

Di seguito gli esempi delle varie tipologie di acquisto - sempre da parte di persona fisica - a seconda del soggetto venditore e della possibilità o meno di usufruire dell’agevolazione prima casa. Per rendere di più facile comprensione le varie ipotesi, si pensi di dover acquistare un parcheggio (box, garage o posto auto scoperto) per il prezzo di euro 20.000,00 e la cui rendita catastale sia pari ad euro 134,82. Basterà sostituire i valori indicati con quelli reali del parcheggio da acquistare.

Acquisto da costruttore senza agevolazione prima casa

Come detto sopra, l’acquisto da costruttore entro i 5 anni dall’ultimazione del parcheggio sconta l’imposta dell’IVA nella misura del 10% calcolata sul prezzo. L’IVA però non è versata al notaio, ma deve essere versata al costruttore venditore - che esibirà fattura - in aggiunta del prezzo.

Quindi, al prezzo di 20.000,00 di acquisto si devono aggiungere altri euro 2.000,00 a titolo di IVA.

L’atto notarile, invece, sconta imposte in misura fissa per un ammontare complessivo di euro 920,00, oltre tassa archivio e Cassa Nazionale del Notariato, suddivise il 3 imposte fisse pari a 200,00 euro (imposta di registro, ipotecaria e catastale), l’imposta di bollo pari a 230,00 euro e 90,00 euro di tassa ipotecaria.

Acquisto non da costruttore senza agevolazioni

L’acquisto da soggetto non costruttore e da costruttore dopo i cinque anni dall’ultimazione, senza agevolazione prima casa, sconta l’imposta di registro con un’aliquota del 9%.

In questo caso, al venditore è dovuto solo il prezzo e nulla deve essere versato a titolo di IVA. Quindi le imposte devono essere versate tutte al notaio, che provvederà a versarle come sostituto d’imposta. L’imposta di registro viene calcolata su una base imponibile rappresentata dal c.d. prezzo valore, che indica il valore tassabile del bene. Questo valore si calcola, come detto sopra, moltiplicando la rendita catastale (134,82 dell’esempio) per il coefficiente 126: il risultato dell’operazione è di euro 16.987,32.

Quindi l’imposta di registro ammonta nell’esempio ad euro 1529,00 (cioè il 9% del valore di cui sopra) a cui è necessario aggiungere complessivi euro 100 a titolo di imposta catastale e ipotecaria.

Aquisto da costruttore con agevolazione prima casa

Qualora si acquisti un parcheggio da costruttore, ma si abbiano i requisiti per richiedere l’agevolazione prima casa (ossia vincolare il parcheggio ad una abitazione acquistata con agevolazione prima casa priva di altri parcheggi), l’aliquota dell’IVA scende al 4%.

Ciò significa che al costruttore sul prezzo di euro 20.000,00 dovranno essere corrisposti euro 800,00 a titolo di iva, mentre l’atto notarile sconterà sempre euro 920,00, oltre tassa archivio e Cassa Nazionale del Notariato, come suddivisi sopra.

Acquisto non da costruttore con agevolazione prima casa

Anche in questo caso, come sopra, l’acquisto non sconta l’IVA, ma la sola imposta di registro. Il legislatore, in caso di richiesta dell’agevolazione prima casa (ossia nel caso sia possibile vincolare il parcheggio ad una abitazione acquistata con agevolazione prima casa priva di altri parcheggi) prevede un’aliquota ridotta al 2% calcolata sempre sul prezzo-valore, che però modifica anche il coefficiente moltiplicatore prevedendone uno minore pari a 115,5.

Quindi l’imposta di registro dovrà essere calcolata al 2% su un valore pari a 15.571,71 (134,82x115,5): l’imposta di registro è quindi di euro 311,43, ma la legge prevede che in tutti i casi l’imposta di registro minima deve essere pari ad euro 1000,00.

All’imposta di registro si devono poi aggiungere euro 100,00 a titolo di imposta catastale ed ipotecaria, oltre Tassa Archivio e Cassa Nazionale del Notariato.

Onorario del notaio

Come più volte detto nel blog, il notaio può liberamente decidere l’ammontare del proprio compenso in regime di libera concorrenza con gli altri notai.