Casa accatastata, ma abusiva: si può comprare?

• Comprare una casa dal notaio: controlli
• Quando si accatasta una casa
• Casa accatastata ma abusiva: che vuol dire?
• Si può comprare una abusiva?
• Preventivo notarile acquisto casa dal notaio
• Si può comprare una casa non accatastata?
• Che vuol dire casa abusiva?
• Perché è importante il provvedimento del comune

Comprare una casa dal notaio: controlli

Comprare una casa dal notaio vuol dire investire i propri risparmi oppure richiedere un mutuo per poter fronteggiare la spesa nel lungo termine; trattandosi di una scelta importante nella vita di una persona, è opportuno effettuarla con la dovuta cautela, affidandosi ad un esperto del settore immobiliare, come il notaio, che provvederà, fin dall’inizio delle trattative, con il venditore ad occuparsi dei dovuti controlli.

Verificare che ogni aspetto della casa da comprare sia in regola non è una fase scontata, ma rappresenta un punto cruciale per poter compiere l’investimento in sicurezza. Verificare che la casa sia accatastata e sia stata costruita con regolare provvedimento è di primaria importanza. Vediamo cosa c’è da sapere sull’accatastamento e sull’abusivismo di una casa.

Quando si accatasta una casa

Una casa viene accatastata nel momento in cui viene ad esistenza e tutte le volte in cui vi sono degli importanti cambiamenti del fabbricato che necessitano delle variazioni come ristrutturazioni, ampliamenti volumetrici, restauri, cambi di destinazione d’uso, frazionamenti di immobili esistenti, correzioni della rappresentazione grafica per non conformità allo stato reale. Per poter raggiungere questo risultato occorre affidarsi a un tecnico abilitato come un geometra, ingegnere, architetto, che provvederà a curare la pratica per la registrazione.

L’accatastamento non avviene solo per i fabbricati che saranno adibiti ad abitazione, ma per tutti i tipi di immobile, indipendentemente dall’uso di essi: quindi una volta venuti ad esistenza, anche i locali commerciali dovranno essere identificati e registrati nel Catasto del Comune in cui si trovano.

Una volta terminata l’operazione, l’immobile avrà i suoi dati catastali identificativi che saranno disponibili a chi ne faccia richiesta.

Si può comprare una casa non accatastata?

Come abbiamo anticipato, ogni immobile presente sul territorio nazionale deve essere accatastato, ossia deve essere registrato con indicazione dei dati catastali ossia elementi che lo identificano, presso il Catasto nel Comune in cui si trova. Quindi per poter comprare una casa occorre che essa esista al Catasto, che sia accatastata e quindi abbia i suoi dati descrittivi catastali.

Una casa non accatastata non può essere identificata nell’atto pubblico notarile di vendita e quindi non è possibile procedere con il rogito, a meno che non si tratti di un immobile in corso di costruzione, caso particolare in cui il legislatore detta una specifica disciplina.

Casa accatastata ma abusiva: che vuol dire?

Tuttavia il fatto che l’immobile sia oggetto di registrazione al Catasto non implica automaticamente che sia stato costruito con regolare provvedimento rilasciato dal Comune. Spesso coloro che non sono tecnici del settore, tendono a confondere la conformità catastale con la conformità urbanistica: un immobile accatastato che abbia una regolare planimetria, ma che non abbia un regolare provvedimento rilasciato per la sua costruzione, non è commerciabile e non può essere trasferito come adesso vedremo.

Che vuol dire casa abusiva?

Quando si parla di casa abusiva non sempre è semplice comprenderne il significato, in quanto questa espressione è spesso utilizzata impropriamente. Innanzitutto va precisato che gli immobili abusivi sono quelli che sono stati costruiti in assenza di una licenza, di una concessione e di un permesso di costruire rilasciato dal Comune.

L’abuso potrebbe essere stato commesso anche in un momento successivo rispetto alla costruzione iniziale: si pensi al caso in cui i proprietari di una casa decidano di effettuare dei lavori di ristrutturazione importanti, tali da ampliare le dimensioni del fabbricato, aggiungendo ad esempio delle stanze. Anche in questo caso è necessario avere dei titoli abilitativi dal Comune in cui si trova, per realizzare dei lavori strutturali non essendo necessari solo al momento della costruzione iniziale.

Si può comprare una abusiva?

Una domanda molto frequente è se si possa comprare una casa abusiva. La risposta è purtroppo negativa, in quanto nessuna autorità ha autorizzato la costruzione di quella casa e pertanto essa è incommerciabile e non può essere oggetto di trasferimento né per donazione, né con una vendita o qualsiasi altro atto di trasferimento.

Il discorso è differente se a seguito dell’abuso edilizio sia stato rilasciato dal Comune in cui è sita la casa, un provvedimento in sanatoria oppure sia stata effettuata la domanda di condono, siano state pagate tutte le somme di denaro, quali oblazioni e oneri concessori, ma il Comune non si sia espresso ancora in merito. Quindi, sia nel caso di sanatoria, che nel caso di condono in corso, la casa può essere comprata dal notaio.

Perché è importante il provvedimento del Comune

Conoscere il provvedimento del Comune con cui è stato costruito il fabbricato è di fondamentale importanza, in quanto il notaio, nell’atto pubblico di compravendita, dovrà provvedere ad inserire gli estremi dell’atto amministrativo che ha autorizzato la costruzione.

In assenza della dichiarazione da parte del venditore relativa a come è stato costruito il fabbricato l’atto è nullo. Questo discorso vale non solo nel il titolo abilitativo iniziale, ma anche per tutti gli altri provvedimenti che abbiano autorizzato lavori di ristrutturazione che devono essere inseriti nell’atto.

Preventivo notarile acquisto casa dal notaio

Quando si compra una casa si è sempre un po’ spaventati delle spese da dover sostenere in sede di rogito notarile, in particolare dalle imposte e dalle tasse legate al trasferimento immobiliare.

Al ricorrere di determinati presupposti l’acquisto di una casa può essere conveniente proprio perché è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali. Per tali ragioni avere un’idea dei costi da dover sostenere, al di là del prezzo da corrispondere al venditore, può essere utile per avere un quadro chiaro dell’investimento che si sta per effettuare.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile è possibile richiedere gratuitamente un preventivo notarile, senza assumere alcun impegno entrando in contatto diretto con un notaio che curerà il preventivo: fornendo le informazioni richieste sarà possibile ricevere in breve tempo un quadro delle spese in modo da affrontare con maggiore serenità un passo così importante.