Come comprare la prima casa dal Notaio?

• Come comprare la prima casa: da dove partire
• La fase preliminare: l’accordo tra le parti
• La richiesta di mutuo alla banca
• La scelta del notaio e il preventivo
• Il colloquio con il notaio e la ricerca dei documenti
• Il rogito di mutuo e compravendita
• Ma come bisogna muoversi per procedere?

Come comprare la prima casa: da dove partire

Quando si deve acquistare una prima casa, occorre seguire un determinato iter per giungere alla stipula del rogito di compravendita nel modo migliore. Sicuramente ogni contrattazione è a sé e quindi possono esservi delle differenze anche nel corso dell’istruttoria preliminare, ma in questa sede si analizzano i passaggi necessari al fine di realizzare l’acquisto di una prima casa.

Quando si parla di prima casa ci si riferisce ad una casa per l’acquisto della quale si può godere di agevolazioni fiscali importanti, ad esempio il pagamento di una imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile.

Ma come bisogna muoversi per procedere?

La contrattazione si compone di una fase istruttoria e di una fase esecutiva dinanzi al Notaio, dove si stipula il rogito pubblico che determina il vero e proprio passaggio di proprietà della casa. Durante la contrattazione istruttoria preliminare, occorre recarsi dal Notaio ma anche concordare con l’altro contraente una serie di questione, per giungere pronti al rogito. In questo contesto si inserisce anche la Banca, qualora venga richiesto un mutuo. Ma andiamo con ordine.

La fase preliminare: l’accordo tra le parti

In primo luogo, occorre formalizzare l’accordo tra le parti. Il venditore e l’acquirente devono accordarsi affinché si proceda con il rogito. In primo luogo, l’acquirente deve accettare la somma che il venditore richiede come prezzo di acquisto e occorre regolamentarne anche il pagamento. Generalmente, si procede con la firma di un contratto preliminare di compravendita, cosiddetto compromesso, nel quale vengono versati acconti o caparre. In questo caso, se si tratta di prima casa, anche la spesa di registro pagata in questa sede sarà detratta dall’imposta di registro poi da pagare in sede di rogito, considerando le agevolazioni.

Pertanto, anche in sede di compromesso è bene informarsi e confrontarsi sulla questione dell’imposta di registro, per trovarsi poi già avvantaggiati in sede di stipula. Ancor meglio se ci si confronta già da questa prima fase con il Notaio, infatti anche il contratto preliminare di compravendita può essere stipulato con atto pubblico per una maggiore garanzia.

La richiesta di mutuo alla Banca

Il secondo passaggio fondamentale, nel caso in cui non si abbia liquidità a sufficienza per pagare il prezzo, riguarda la richiesta di mutuo da fare in Banca. Occorre premunirsi in anticipo di questo consenso in modo da essere certi di potere portare a compimento la compravendita. Inoltre, anche alla Banca occorre comunicare l’intento di acquistare una prima casa: in particolare verrà richiesto all’acquirente mutuatario se non si è titolari di altre case nel medesimo Comune per cui si è usufruito delle agevolazioni. In questo modo, si può usufruire dell’agevolazione anche per il mutuo, con una riduzione dell’imposta di registro anche per quel contratto che comunque va stipulato per rogito pubblico dal Notaio.

La scelta del Notaio e il preventivo

Procedendo nell’analisi dei vari passaggi da compiere per concludere una compravendita, occorre procedere con la scelta del Notaio. Dopo avere avuto positivamente il responso della Banca, occorre procedere con i primi rapporti con il Notaio.

La scelta spetta generalmente all’acquirente il quale decide sempre più spesso di utilizzare il web per trovare il notaio e richiedere il preventivo per l’atto che intende stipulare.

La ricerca del notaio che costa meno per comprare la prima casa, potrebbe partire da un presupposto non così rilevante in quanto la scelta del professionista con il preventivo più basso potrebbe facilmente far perdere di vista molti altri fattori più importanti da considerare, come ad esempio la consulenza preliminare del notaio, utile per comprendere quale strada percorrere e come risparmiare davvero, la disponibilità per fissare l’atto che spesso consente di trovare soluzioni favorevoli con le parti coinvolte o ancora la qualità del servizio offerto ecc.

Nella richiesta di preventivo viene specificato proprio che si tratta di un acquisto di prima casa e questo consente al Notaio di formulare un preventivo ridotto in virtù della imposta di registro pari al 2% piuttosto che al 9%. Accettato il preventivo, si può procedere con l’istruttoria vera e propria che viene compiuta dallo studio notarile, ovvero accertare che la situazione dell’immobile sia regolare e che vi siano tutti i documenti in ordine per potere procedere tranquillamente al rogito.

Il colloquio con il Notaio e la ricerca dei documenti

La fase istruttoria comprende la raccolta della documentazione ed è cura dello studio organizzare tutto per il rogito. La principale documentazione deve essere fornita dal venditore, si pensi ad esempio all’atto di provenienza della casa, oppure a tutti i documenti urbanistici che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

Qualora sia stato sottoscritto un preliminare, esso deve essere consegnato al Notaio anche per verificare l’imposta da pagare e controllare quanto debba andare in detrazione. L’acquirente deve informare il Notaio del proprio regime patrimoniale, così come anche il venditore in modo da stabilire quali soggetti debbano essere presenti il giorno del rogito.

Dopo avere appurato tutto il necessario per l’atto. , generalmente avviene un colloquio con il Notaio per manifestare eventuali volontà relative alla vendita nonché per accordarsi sul rogito. Se non vi sono particolari criticità e le parti si sono accordate, si può procedere con la fissazione del rogito.

Il rogito di mutuo e compravendita

Per comprare una prima casa, l’ultimo step è costituito dal rogito notarile. In quella sede l’acquirente deve portare con sé i suoi documenti di identità, l’assegno che deve versare in sede di rogito oppure le copie degli assegni già versati. Qualora occorra stipulare anche il mutuo perché ne ha fatto ricorso, generalmente si stipuleranno i due rogiti lo stesso giorno e quindi con la provvista del denaro della Banca si potrà ottenere il denaro necessario per pagare la casa.

Essa diviene di proprietà dell’acquirente al momento della firma ed è proprio in questo momento che avviene anche la consegna delle chiavi. Il pagamento dell’imposta di registro rientra nel preventivo del Notaio, pertanto pagando il pubblico ufficiale si adempie anche al proprio obbligo fiscale in questo senso. Lo stesso per il mutuo, il cui rapporto sorge in quel momento.