Come scambiare il posto auto con il vicino dal Notaio?

• Acquistare il posto auto del vicino dal notaio: quali alternative?
• La permuta dei box per ottenere il posto auto del vicino
• Quanto costa stipulare un atto di permuta per lo scambio di due box dal notaio?
• La doppia compravendita dei box auto
• La derogabilità al vincolo di pertinenzialità per i box auto: quando è possibile?
• Contenuto dell'atto di permuta avente ad oggetto due box privati
• I rischi della permuta

Acquistare il posto auto del vicino dal Notaio: quali alternative?

Spesso accade che quando si compra un appartamento in un complesso immobiliare, come ad esempio, un condominio o un parco, i proprietari degli immobili ottengono un box auto pertinenziale, ma decidono successivamente di volere un diverso posto auto rispetto a quello che risulta di loro pertinenza, decidendo così di volersi accordare per uno scambio delle proprie pertinenze.

Le motivazioni per cui si decide di acquistare un diverso posto auto possono consistere in mere esigenze personali come, ad esempio, questioni di comodità se si ritiene che è più facile accedere al box auto del vicino perché meno distante dalla propria abitazione rispetto a quello di cui si è già attualmente proprietari.

La doppia compravendita dei box auto

Per ottenere questo risultato si pensa che l’unica possibilità sia quella di ricorrere ad una doppia compravendita cioè ad una prima vendita a mezzo della quale il primo proprietario cede il proprio box al proprietario del secondo box ed una seconda vendita in cui il proprietario del secondo box trasferisce quest’ultimo a titolo oneroso al proprietario del primo, tendenzialmente, in questo modo stipulando due atti le imposte da pagare sono doppie e lo stesso vale per il costo e per l'onorario del Notaio in quanto si ha a che fare con due trasferimenti immobiliari, quindi due compravendite che devono essere tassate autonomamente.

Ma questa non è l’unica soluzione, potendo i due proprietari, in luogo dei due atti di compravendita che quindi determinano il pagamento di doppie spese e imposte, stipulare un unico atto dinanzi al Notaio e cioè un atto di permuta avente ad oggetto lo scambio reciproco dei due box di loro proprietà.

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La permuta dei box per ottenere il posto auto del vicino

A seguito della legge n.35 del 2012 è stato reso possibile lo scioglimento del vincolo di pertinenzialità tra appartamento e box, così come disciplinato nell'atto di acquisto originario degli immobili, facendo in modo che lo scambio dei posti auto sia possibile, purché sia rispettata un'unica condizione e cioè che il box mantenga sempre la stessa destinazione e sia posto a pertinenza di un'altra abitazione che deve essere necessariamente ubicata nello stesso Comune.

Ciò comporta che all'interno dell'atto di permuta deve emergere tale clausola con cui si evidenzia che, sebbene vi sia stato il trasferimento del box, esso rimane comunque pertinente ad un'unità immobiliare nello stesso Comune in cui si trovava quella a cui era originariamente pertinente.

La derogabilità al vincolo di pertinenzialità per i box auto: quando è possibile?

La deroga al vincolo di pertinenzialità può riguardare unicamente quei box che sono stati costruiti successivamente all'unità immobiliare e vogliono essere trasferiti separatamente dalla stessa.

Di norma, si applica la legge numero 122 del 1989, cosiddetta legge Tognoli, che all'articolo 9 disciplina le due tipologie di parcheggi pertinenziali distinguendo tra quelli pubblici e quelli privati, stabilendo che per la cessione separata dall'unità immobiliare del box pubblico sia necessario o un’autorizzazione preventiva del Comune al trasferimento immobiliare separato o una convenzione contestuale all'atto di trasferimento con il Comune.

Per i parcheggi privati la norma stabilisce che il box pertinenziale può essere trasferito separatamente dall'unità immobiliare di cui costituisce pertinenza, purché nello stesso atto di trasferimento immobiliare del box venga effettuata la destinazione dello stesso a pertinenza di altra unità immobiliare all'interno dello stesso Comune.

Contenuto dell'atto di permuta avente ad oggetto due box privati

Per stipulare la permuta dei due box dal Notaio è necessario procurare una serie di documenti

come la piantina catastale di entrambi i box mediante una visura catastale, è poi necessario che sia fatto riferimento ai titoli di provenienza dei posti auto, quindi agli atti con cui i proprietari ne hanno acquistato la proprietà, ad esempio, un atto di donazione oppure un atto di compravendita o ancora per successione ereditaria, nel qual caso sarà necessario procurare la dichiarazione di successione e l’atto di accettazione dell’eredità.

Trattandosi di una permuta non vi è alcun corrispettivo che una parte deve all'altra diversamente da quanto avviene per l'atto di compravendita, tuttavia all'interno della permuta deve essere indicato il valore di ciascun bene oggetto di trasferimento reciproco e qualora questo valore non dovesse coincidere sorgerà in capo a chi ha ottenuto il bene dal valore inferiore il diritto ad un conguaglio da parte del soggetto che ha ottenuto il bene di valore superiore.

Quanto costa stipulare un atto di permuta per lo scambio di due box dal Notaio?

Il costo di tale atto varia a seconda della presenza o meno di un conguaglio, se infatti il valore dei due box è identico non sorgerà alcun conguaglio e quindi la tassazione sarà notevolmente inferiore rispetto all'ipotesi delle due vendite e diventa ancor più conveniente in quanto i costi e le spese vanno divisi tra entrambi i proprietari permutanti.

Anche le imposte vanno suddivise e variano a seconda che si tratti di box che possono godere della agevolazioni prima casa o meno. Tendenzialmente, se la permuta coinvolge due posti auto “prima casa” l’imposta di registro è solo del 2% e si applica sull’immobile dal valore maggiore, mentre l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali sono nulli.

Se almeno uno dei due posti auto rientra in un acquisto seconda casa, l’imposta di registro sale al 9%, e l’imposta ipotecaria e catastale sono del valore fisso di 50 euro e c’è l’esenzione dall’imposta di bollo.

I rischi della permuta

Il rischio principale della permuta tra privati è quello di trovarsi con un appartamento gravato da ipoteca o mutuo, per tale motivo prima di procedere con la permuta si è tenuti a verificare la sussistenza di eventuali gravami mediante una visura ipotecaria aggiornata ed eventualmente occorre liberare l’immobile da mutui e ipoteche.