Compravendita al rustico criticità polizza postuma
- Cosa significa rustico in ambito urbanistico?
- La disciplina della polizza postuma: taic
- La compravendita al rustico e la disciplina taic: qualche dettaglio
- L'importanza del notaio nella stipula della compravendita al rustico
- Gli ultimi aggiornamenti al taic
- Quando si applica la disciplina taic?
- Criticità derivanti dal decreto attuativo d.m. 20 luglio 2022, n. 154
Cosa significa rustico in ambito urbanistico?
Per procedere alla trattazione dei problemi collegati alla mancata consegna della polizza postuma in caso di compravendita al rustico è il caso di inquadrare cosa significa questa accessione in ambito urbanistico. Un immobile "al rustico" è una costruzione che ha ultimato le opere strutturali essenziali ma è priva delle finiture e degli impianti interni. Precisamente include le fondamenta, le murature portanti, la copertura e la struttura portante in generale e manca degli intonaci, pavimenti, rivestimenti e impianti elettrico, idrico e termico. Si tratta, insomma, di una struttura chiusa, definita volumetricamente, ma non ancora pronta per essere abitata.
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La disciplina della polizza postuma: TAIC
La disciplina si riferisce al D.Lgs. n. 122 del 2005 indicata con la sigla TAIC (ovvero Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire), introdotta allo scopo di configurare una serie di tutele per chi acquista un immobile ancora da costruire o in fase di ultimazione. Normativa che si applica, precisamente, agli acquisti di immobili effettuati da persone fisiche.
Questo decreto mira proprio a proteggere l'acquirente da quei rischi legati al fallimento del costruttore.
La normativa prevede, nello specifico, che il costruttore, prima di stipulare il contratto preliminare, debba rilasciare all'acquirente una fideiussione a garanzia degli importi versati e prima del trasferimento della proprietà (ovvero al momento del contratto definitivo) una polizza assicurativa decennale per possibili danni che dovessero verificarsi sull'immobile stesso.
Gli ultimi aggiornamenti al TAIC
Vale ricordare, per un quadro completo della disciplina, che il TAIC è stato modificato sia dal Codice della Crisi di Impresa (D.Lgs. n. 14 del 2019) come anche da ultimo i decreti 6 giugno 2022, n. 125 e quello attuativo 154/2022.
Il primo ha introdotto importanti modifiche alla normativa con lo scopo di tutelare ancor di più gli acquirenti con modifiche che concernono la forma del contratto preliminare, la fideiussione e la polizza assicurativa decennale.
I successivi sono intervenuti nella disciplina delle garanzie: nello specifico il primo entrato in vigore l'8 settembre 2022 che ha introdotto il modello standard di fideiussione; il secondo entrato in vigore il 5 novembre 2022 reca il contenuto e le caratteristiche della polizza assicurativa e il relativo modello standard.
Si precisa che l'obbligo di conformare la polizza postuma al modello standard riguarda solo gli immobili con permesso di costruire rilasciato a partire dalla data di entrata in vigore.
Quando si applica la disciplina TAIC?
Vi sono dei parametri da considerare per la sua applicazione che analizziamo in breve nel presente paragrafo cercando anche di farlo nel modo più semplice vista la complessità della materia.
In primo luogo, deve esistere una valida sequenza preliminare e definitivo, significando che l'immobile previsto nel preliminare è ad uno stadio costruttivo ben diverso da quello che sarà al momento del trasferimento della proprietà nel definitivo.
In secondo luogo, deve trattarsi di un intervento di nuova costruzione ovvero anche di ristrutturazione tale da realizzare un edificio diverso dal precedente (da escludersi le ristrutturazioni minori come demolizioni o semplici sostituzioni di elementi dell'edificio) che comporti, perciò, un nuovo collaudo statico dell'opera.
In terzo luogo, l'immobile oggetto del contratto preliminare deve trovarsi ad uno stadio costruttivo tra la richiesta di permesso di costruire e ultimazione dei lavori che consente la presentazione della SCIA per l'agibilità.
Viste queste peculiarità sembra potersi affermare, anche in base a quanto rilevato da uno studio del CNN n. 235 del 18 dicembre 2024, che la disciplina TAIC si possa applicarsi anche alla compravendita al rustico dal momento che il D.Lgs. 122/2005 non rileva a quale stadio costruttivo si debba trovare l'immobile al momento del trasferimento della proprietà con il contratto definitivo.
La compravendita al rustico e la disciplina TAIC: qualche dettaglio
Nel presente articolo non è possibile approfondire ogni sfaccettatura del problema ma per trovare la risposta se il costruttore deve presentare la polizza assicurativa decennale al definitivo della compravendita al rustico è il caso di far notare che la disciplina TAIC si può applicare in tutte le vicende in cui il costruttore promette in vendita un immobile che poi verrà trasferito all'acquirente allo stato di rustico, sia quando è stata la loro volontà fin dall'inizio come anche qualora sia intervenuto un mutamento di programmi. Precisamente, le parti che prima si erano impegnate a compravendere un immobile ultimato, poi in corso di rapporto decidono che il trasferimento avvenga in un momento anteriore, ovverosia quando il fabbricato si trova allo stato rustico.
Criticità derivanti dal decreto attuativo D.M. 20 luglio 2022, n. 154
E' il caso ora di sollevare un problema creato dal decreto citato, il quale all'allegato A, all'art. 4 prevede che la polizza assicurativa ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione dei lavori risultante dal relativo certificato.
Con quanto previsto sembra proprio che la polizza postuma decennale non possa essere fornita dal costruttore alla stipula del contratto definitivo di compravendita al rustico, il quale, come visto più sopra, non è ultimato.
Quindi come risolvere questo problema?
Nello studio del CNN sopra citato rileva che l'acquirente è privato della postuma al rogito e nemmeno ha la possibilità di ottenerla alla fine dei lavori e questa soluzione non può essere ammessa dal momento che la normativa TAIC ha sempre puntato sulla tutela dell'acquirente proprio sulla consegna della fideiussione al preliminare e della polizza postuma decennale al definitivo.
L'importanza del notaio nella stipula della compravendita al rustico
Viste la complessità della disciplina giuridica e la criticità che si pone per il mancato rilascio della polizza postuma decennale al definitivo della compravendita al rustico è di certo molto importante l'intervento del notaio in questo ambito dal momento che potrà, oltre che fornire una consulenza approfondita anche redigere un preliminare prima ed un definitivo poi che contenga le giuste tutele per l'acquirente di un immobile che si trovi allo stadio di rustico.
Il notaio saprà guidarti ad un accordo che andrà ad integrare le criticità sopra esposte allo scopo di trovare il modo di cooperare per realizzare il tuo interesse.
Si potrà stabilire, ad esempio, che la polizza postuma decennale sia consegnata a fine lavori in un momento successivo alla stipula del definitivo dal momento che l'impossibilità di consegnarla è solo temporaneo e non si può considerare definitivo (vedasi CNN 235 del 2024). Il notaio nella sua funzione informativa potrà chiarire che il costruttore comunque ha l'obbligo di stipulare l'assicurazione CAR (Contractor's All Risks) ed il compromesso di polizza postuma che potranno essere riportati già nel preliminare gli estremi prima dell'ottenimento dalla postuma decennale.
Se sei un utente che è in procinto di acquistare un immobile allo stadio rustico, non esitare a richiedere un preventivo attraverso il form di NotaioFacile, riceverai in breve tempo una risposta dal pubblico ufficiale più vicino a te.
