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Come tutelarsi quando si compra casa da un costruttore

Comprare casa da un costruttore dal notaio

Come tutelarsi quando si compra casa da un costruttoreQuando si decide di comprare una casa dal notaio bisogna innanzitutto fare una scelta: decidere di comprare una casa già esistente o comprare una casa che dovrà essere ancora costruita da una società costruttrice.

Sicuramente scegliere di comprare una casa ancora da costruire porta dei vantaggi notevoli in quanto sarà possibile decidere sin dall’inizio secondo i propri desideri la struttura della casa, la suddivisione delle stanze, la gestione, quindi degli spazi, adattando ogni dettaglio in base alle proprie esigenze. Tuttavia, ciò potrebbe richiedere molto tempo, ma al tempo stesso anche dei costi più elevati.

Fortunatamente la legge protegge chi decide di comprare casa da un costruttore offrendo una serie di tutele che salvaguardano da possibili incidenti di percorso che possono che accadere durante i lavori di costruzione, assicurando quindi un acquisto sicuro e sereno. Affidarsi sempre a un notaio per una preventiva consulenza si rivela nella prassi la scelta più saggia e prudente per evitare di avere dei risultati non graditi al momento della conclusione del contratto.

Tutele per chi compra dal costruttore

La parte acquirente, ossia la parte che decide di comprare casa in corso di costruzione o da costruirsi, è salvaguardata dal legislatore in quanto considerata come contraente più debole.

È proprio per questo che la legge in parola chiamata T.A.I.C. (Tutela degli acquirenti degli immobili da costruire) offre una serie di tutele distribuite temporalmente per tutta la formazione del contratto e della costruzione della casa: grazie alla consulenza notarile sarà possibile per ogni fase del contratto quale sia la tutela prevista qualora possano sorgere delle problematiche.

Tale normativa, infatti, offre a colui che intende comprare casa dal notaio la possibilità di recuperare tutte le somme versate in anticipo, rispetto alla realizzazione del fabbricato, al costruttore nel caso in cui quest’ ultimo possa incorrere in una situazione di crisi, come sottoposto a concordato, a fallimento, a esecuzione immobiliare o altre situazioni di crisi.

Presupposti per avere tutele in caso di acquisto da costruttore

Per poter usufruire di tutte le tutele offerte dalla legge è necessario che ricorrano determinati presupposti in quanto non basta che si compri semplicemente una casa che non sia stata costruita interamente o in parte per poter avere le tutele stabilite dalla legge.

Tali tipi di presupposti attengono non solo alle persone che partecipano al contratto, ma anche alle caratteristiche dell’immobile che si intende comprare.

Innanzitutto colui che vende o promette di vendere deve essere un costruttore, sia persona fisica che società, che eserciti attività di impresa e può anche essere una cooperativa edilizia mentre con riferimento alla parte che intende comprare, è necessario che sia una persona fisica.

Per quanto riguarda invece il fabbricato che si vuole comprare, può essere una casa, una villa, ma anche un locale commerciale: la legge non pone dei limiti né si presenta rigida sul tipo di immobile che si intende acquistare per poter usufruire di questa particolare disciplina. Un altro importante presupposto per poter usufruire delle tutele previste dalla legge è che sia stato già rilasciato permesso di costruire.

Compromesso dal notaio di immobile da costruirsi

Quando si decide di comprare una casa in corso di costruzione o da costruirsi dal notaio, si può scegliere sia di comprarla con un unico atto che attesti il trasferimento (ad esempio con vendita o permuta) sia con la previsione di un compromesso, o anche chiamato preliminare, seguito poi da un definitivo di vendita.

Con il compromesso non avviene il trasferimento del diritto di proprietà immediato dal costruttore all’acquirente, ma semplicemente le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita definitivo che avverrà in un momento successivo quando la costruzione sarà completata.

Come fare il compromesso

A partire dal 2019 quando si decide di concludere un preliminare per un immobile in corso di costruzione o da costruirsi, bisognerà obbligatoriamente andare dal notaio e concluderlo per atto pubblico.

La legge è molto severa in quanto stabilisce che il compromesso, concluso in modo diverso dall’atto pubblico notarile, è da considerarsi nullo. Questa può rappresentare quindi un’ulteriore tutela per colui che decida di comprare dal costruttore: si pensi al caso in cui in passato veniva concluso un compromesso per scrittura privata e il potenziale acquirente versava anche delle somme di denaro come acconto, ma successivamente il costruttore decideva di vendere ad un’altra persona. Le tutele ugualmente esistevano, ma non erano così importanti e strutturate come adesso vedremo.

Oggi il preliminare di immobile da costruirsi o in corso di costruzione per atto pubblico viene quindi registrato e trascritto ogni volta che viene concluso e naturalmente ciò implica dei costi superiori rispetto al passato in cui le parti potevano scegliere di procedere anche autonomamente senza l’ausilio di un notaio.

Trascrizione del compromesso

Grazie alla trascrizione del compromesso eventuali altri vendite dello stesso immobile a persone diverse da quella del compromesso non pregiudicheranno i diritti del compratore: questo adempimento è curato dal notaio, pertanto non sarà necessario preoccuparsi sul da farsi dopo il rogito notarile.

Naturalmente ciò determina un’ulteriore spesa da sostenere in quanto dovranno essere pagate l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta ipotecaria il pagamento delle tesse ipotecarie. Solitamente la registrazione e la trascrizione del preliminare si scelgono quando può essere lungo il lasso di tempo tra il preliminare e il definitivo, o quando l’importo da versare per la caparra o per l’acconto sia molto elevato, o ancora quando è molto alto il rischio di azioni di terzi per il caso in cui il venditore possa essere un soggetto fallibile. In questo dovendosi necessariamente concludere il preliminare per atto pubblico non è possibile evitare che questo sia trascritto o registrato.

Cosa deve fare il costruttore

Sul costruttore gravano diversi obblighi, che come sopra anticipato, che hanno tutti lo scopo di garantire un acquisto in sicurezza della parte che compra.

Tra questi rientra l’obbligo di consegnare alla parte che compra una fideiussione al momento della conclusione del preliminare che tutela nel caso in cui siano state versate delle somme di denaro come acconto o come caparra.

Mentre per la stipula del preliminare di vendita il legislatore prevede come tutela il rilascio di una fideiussione da parte del costruttore, al momento del definitivo subentra un altro tipo di tutela, rappresentato dal rilascio di una polizza assicurativa indennitaria che ha la durata di 10 anni a copertura di tutti i difetti scoperti successivamente. Analizziamo nel dettaglio come sono strutturate le tutele per chi decide di comprare casa da un costruttore.

Fideiussione dal costruttore

Il costruttore al momento della conclusione del preliminare per atto pubblico notarile dovrà consegnare una fideiussione. La fideiussione ha un’importanza notevole all’interno del contratto in quanto ha lo scopo di garantire chi compra dal fallimento della società costruttrice.

La legge è molto severa in questo ambito in quanto non ammette la possibilità né per il costruttore di non rilasciarla, né per il compratore di rinunciarvi. Infatti in passato quando il compromesso veniva concluso per scrittura privata si inseriva una clausola con cui il costruttore veniva esonerato dalla consegna, ciò naturalmente esponeva l’acquirente a dei rischi notevoli.

La fideiussione a differenza del passato potrà essere rilasciata solo da una Banca o da un’impresa esercente le assicurazioni, non potendo più essere rilasciata da intermediari finanziari e la sua copertura va dalla stipula del contratto preliminare alla stipula del contratto definitivo, momento in cui sarà rilasciata la polizza assicurativa sempre dal costruttore.

Cosa prevede la fideiussione

Ci si chiede cosa debba contenere la fideiussione e come si faccia a sapere se è giusta per il contratto che si deve concludere. Fortunatamente la legge risponde a questo quesito in maniera puntuale in quanto questa garanzia prestata dal costruttore in favore del potenziale acquirente, non può avere un qualsiasi contenuto, ma deve necessariamente attenersi a un modello standard che è proprio offerto dalla legge: spetterà al notaio, in questo caso, verificare che sia stato adottato il modello previsto dalla legge e che non si abbia deciso il contenuto in modo del tutto autonomo.

Polizza assicurativa dal costruttore

Tra i vari obblighi a cui deve attenersi il costruttore c’è la consegna di una polizza assicurativa in favore di chi compra al momento della stipula del contratto definitivo di vendita. La funzione della polizza è quella di garantire gli eventuali danni materiali della casa che possono derivare da difetti della costruzione, da rovina totale o parziale, pertanto nel momento in cui finiscono i lavori il costruttore per 10 anni è ancora responsabile di tutte le problematiche strutturali.

Questa forma di tutela nasce proprio dall’esigenza di tutelare colui che compra da problematiche che potrebbero essere nascoste al termine dei lavori: in passato molte società di costruzione venivano chiuse al termine dei lavori, in modo tale da non poter più essere considerate responsabili di tutti i difetti scoperti in un momento successivo.

Oggi giorno se si decide di concludere prima un preliminare e poi un definitivo, la polizza assicurativa sarà consegnata dal costruttore in sede di stipula del contratto definitivo di vendita che attesterà il passaggio di proprietà.

Quando è rilasciata la polizza assicurativa

La polizza assicurativa deve essere obbligatoriamente rilasciata al momento del contratto definitivo: quando si verifica il passaggio di proprietà la fideiussione finisce di produrre i suoi effetti, ma la parte che compra sarà tutelata da quel momento in poi dalla polizza assicurativa per ben 10 anni.

Non è possibile rinunciare a questa garanzia, né il costruttore può rifiutarsi di prestarla in quanto deve essere rilasciata sotto pena di nullità. Al pari della fideiussione anche questa dovrà rispettare un modello standard che la legge impone il notaio provvederà a verificare la perfetta conformità rispetto a quanto stabilito dal legislatore.

Quando si paga il prezzo al costruttore

Potrebbe accadere che in sede di contratto preliminare dal notaio sia previsto un anticipo del pagamento del prezzo, che potrebbe avvenire come caparra o come acconto.

In questo caso la parte che compra potrebbe essere esposta a dei rischi in quanto se la casa non viene più costruita, cosa accade ai soldi che si sono versati in favore del venditore-costruttore? Anche in questo caso la legge offre una tutela ben specifica di cui può decidere di avvalersi la parte acquirente. Tale tutela consiste nel consentire di versar una somma di denaro al notaio che provvederà a conservarla nel suo conto corrente dedicato, separato dal proprio patrimonio personale, quello che nel gergo tecnico si chiama deposito prezzo. Questa somma di denaro sarà consegnata al venditore solo al momento del passaggio della proprietà, ossia al momento del definitivo, una volta verificato che non siano sorti altri problemi.

Mutuo e frazionamento

Il notaio deve controllare che al momento della vendita siano stati rispettati tutti i requisiti e i presupposti per l’applicazione della legge: non può infatti stipulare l’atto di compravendita se prima o contemporaneamente all’atto di vendita non si sia proceduto al frazionamento del mutuo o di un atto che possa aver cancellato l’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo.

Che cosa vuol dire? Vediamo cosa significa con un esempio. Se il costruttore debba procedere alla costruzione di un fabbricato composto da 10 appartamenti e abbia chiesto un mutuo, al momento della vendita del singolo appartamento in corso di costruzione, si dovrà procedere a un frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia che avverrà con atto pubblico notarile.

Perché è importante il notaio per immobile in corso di costruzione

Il notaio, soprattutto con la nuova disciplina degli immobili in corso di costruzione, ha un’importanza notevole, in quanto ad esempio, qualora le parti decidano di stipulare un contratto preliminare, devono necessariamente, per legge, ricorrere all’atto pubblico notarile e quindi recarsi dal notaio. Quest’ultimo dovrà assicurarsi che tutti gli elementi previsti dalla legge per gli immobili da costruire siano rispettati.

Per ogni singolo passaggio della formazione del contratto, dal momento del preliminare fino al definitivo, il notaio è indispensabile è proprio per questo che è importante sin dal momento in cui si decide di comprare casa da un costruttore rivolgersi per una consulenza notarile.

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