Controlli sull'acquisto della casa: quali sono e come può aiutarci il Notaio?

• In procinto di acquistare un’abitazione? ecco una breve riflessione sui controlli per l’acquisto della casa che sarebbe bene prevedere
• Controlli per l’acquisto della casa: strumenti e ruolo del notaio
• Controlli sull’acquisto della casa: l’ispezione ipotecaria quando non si è titolari del bene

In procinto di acquistare un’abitazione? Ecco una breve riflessione sui controlli per l’acquisto della casa che sarebbe bene prevedere

La casa è il principale bene rifugio della maggioranza delle famiglie italiane. L'acquisto della casa e la sua vendita rappresentano un momento particolarmente delicato e destinato ad influenzare la qualità di vita degli anni successivi dell’intero nucleo familiare. Per questa ragione, prima di procedere, può essere buona cosa effettuare i controlli sull’acquisto della casa necessari ad evitare spiacevoli sorprese quando siamo già in una fase avanzata delle trattative.

Abbiamo visto come sia possibile acquistare casa in tre modi diversi: dal costruttore, da un privato, intendendo con privato anche le agenzie immobiliari, ed all’asta. Abbiamo realizzato quanto sia importante in ciascuna di queste opzioni avvalersi dell’aiuto di un professionista esperto e verificato come l’intervento di un Notaio, cosa che può essere utile anche per il corretto calcolo delle imposte.

Vediamo ora quali controlli preliminari all’acquisto della casa dovrebbero essere effettuati per indirizzare al meglio la scelta dell’acquisto della casa ed evitare spiacevoli sorprese: anche in questo caso, ricordiamoci che – al di là delle indicazioni di massima che è possibile reperire – rivolgersi a professionisti in grado di darci la necessaria consulenza e di muoversi nel modo corretto è sempre la cosa migliore: nulla può infatti sostituire la competenza e la preparazione di un Notaio in questi campi.

In primo luogo sarebbe bene ottenere tutte le informazioni possibili sull’immobile che intendiamo acquistare e cioè fare una verifica sui dati catastali ed ipotecari: sul bene da acquistare possono essere infatti gravanti usufrutti, pignoramenti o altre situazioni che è opportuno conoscere prima di procedere all’eventuale acquisto. In ogni caso il Notaio provvederà ad eseguire questi controlli prima della stesura del rogito: si tratta quindi di un passaggio che – prima o dopo – andrà fatto.

Controlli per l’acquisto della casa: strumenti e ruolo del Notaio

Per i controlli sull’acquisto della casa ci sono degli strumenti messi a disposizione anche dalla Pubblica Amministrazione che ci possono essere d’aiuto per orientarci. Come vedremo a breve, la questione è però tut’altro che semplice e, come spesso accade, la realtà è spesso e volentieri più complessa e articolata della teoria: ricordiamo dunque che è sempre buona cosa rivolgersi a un professionista che possa aiutarci e guidarci (e anche svolgere per conto nostro una serie di necessari controlli per l’acquisto della casa). Il Notaio è in questo senso una preziosa risorsa che sarebbe bene tenere sempre presente.

L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei cittadini alcuni utili servizi raggiungibili attraverso il suo sito. Ad alcuni servizi è possibile accedere senza registrarsi, mentre per altri occorre attivare la registrazione sul sito. La sezione da ricercare sul sito è “Servizi consultazioni catastali e ipotecarie”.

Attenzione però: la consultazione dei dati catastali e ipotecari è gratuita solo quando a richiederla è il titolare di un diritto reale di godimento del bene.

L’ispezione ipotecaria consente di individuare con certezza non solo il proprietario dell’immobile, ma anche se sull’immobile siano pendenti ipoteche, pignoramenti o esiti di situazioni giudiziarie. L’ispezione consente infatti di controllare e verificare trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni presenti sull’immobile, per verificare la sua effettiva situazione e chi ne gode i diritti reali. Le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce o si costituisce un diritto reale di godimento, ad esempio si vende un immobile o si concede un usufrutto, oppure quando si rendono pubbliche vicende giuridiche che riguardano l’immobile, per esempio divisioni, acquisto per successione o pignoramento

Le iscrizioni riguardano invece la costituzione di un un’ipoteca sull’immobile, per esempio derivante dall’accensione di un mutuo che abbia posto il bene immobile a garanzia.

Le annotazioni danno conto delle modifiche di trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti: se per esempio su un immobile grava un’ipoteca che è stata cancellata la troverete nell’annotazione, nello stesso modo troverete nell’annotazione la cancellazione di un pignoramento.

L’ispezione ipotecaria può essere richiesta negli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate; anche in questo caso se a richiedere l’ispezione è il titolare del diritto di proprietà anche parziale l’ispezione è gratuita.

Controlli sull’acquisto della casa: l’ispezione ipotecaria quando non si è titolari del bene

Abbiamo visto come uno dei controlli per l’acquisto della casa che sarebbe bene fare è l’ispezione ipotecaria.

È possibile richiedere l’ispezione ipotecaria se non si è titolari del bene? Sì.

L’Agenzia delle Entrate specifica le modalità: “Se il richiedente non è titolare neanche in parte dell’immobile, può utilizzare il servizio “Ispezione ipotecaria online”. È necessario, in questo caso, registrarsi ai servizi finanziari online di Poste Italiane SpA, che consentono di effettuare il pagamento dei tributi dovuti. Per ogni consultazione effettuata, il costo del servizio è maggiorato del 50% rispetto alla tariffa base applicata allo sportello. A decorrere dal 1° ottobre 2012 l’importo dovuto è ridotto del 10%. Per ogni nominativo oggetto della ricerca sono dovuti 9,45 euro. Se nell’elenco sintetico relativo al soggetto sono presenti più di 30 formalità, sono corrisposti ulteriori 4,73 euro per ogni gruppo di 15 formalità. Per ogni formalità consultata sono dovuti 5,40 euro. Poste Italiane applica commissioni variabili in relazione alla modalità di pagamento telematico scelta. Il servizio, limitato alle sole persone fisiche, è disponibile per ricerche su qualsiasi circoscrizione del territorio nazionale, a esclusione delle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e delle altre zone nelle quali vige il sistema tavolare. Non può essere effettuata la ricerca di dati relativi a periodi precedenti l’informatizzazione di un ufficio”.

Benché l’accesso a questi servizi sia possibile a tutti i cittadini, la rilevanza dei beni da acquistare potrebbe suggerire il ricorso ad un professionista esperto che potrà essere coinvolto anche nel contratto cosiddetto preliminare che come è noto non richiede obbligatoriamente l’intervento di un notaio. Tuttavia l’esperienza e la funzione di tutela delle parti coinvolte suggeriscono il suo possibile coinvolgimento si dalle fasi preliminari.