Cosa succede se si compra casa ipotecata?

• Come si fa a sapere se la casa che si sta comprando è ipotecata?
• Comprare casa con ipoteca
• Il ruolo del notaio per la cancellazione dell’ipoteca sulla casa
• Risarcimento del danno
• Credito ipotecario
• Comprare casa senza che l’ipoteca sia stata cancellata

Come si fa a sapere se la casa che si sta comprando è ipotecata?

Quando compriamo una casa e vogliamo sapere se sulla stessa gravi qualche ipoteca dobbiamo richiedere una visura ipocatastale che si fa presso il portale dell’Agenzia delle Entrate, e per fare richiesta di tale visura è sufficiente che indichiamo i riferimenti catastali della casa che intendiamo comprare nell’apposito programma.

Può, però, accadere di non essere a conoscenza degli estremi catastali della casa a cui siamo interessati, e per ottenere le informazioni che ci occorrono e richiedere la visura ipotecaria, l’indagine all’Agenzia delle Entrate dovrà essere fatta in base al soggetto che ne è attualmente il proprietario, infatti in tal caso si parla di ricerca per soggetto e non per immobile, così facendo, all’esito della verifica, risulteranno tutti i beni che sono intestati al suddetto soggetto, tra cui l’immobile che ci interessa e, ricavando i relativi dati catastali, si potrà procedere con l’indagine ipotecaria sul bene per capire se ci sono ipoteche o meno.

Di solito, l’esistenza di tali iscrizioni pregiudizievoli sul bene può condizionare la volontà di acquistare il bene da parte del futuro compratore, il quale, se in un primo momento era parso interessato all’acquisto in quanto inconsapevole della presenza di ipoteche, a seguito della visura ipocatastale e della conoscenza dell’esistenza del gravame, può essere tentato dall’idea di non comprare più l’immobile, tuttavia, esistono dei rimedi offerti dalla legge per poter acquistare il bene ipotecato senza l’ipoteca ed in piena sicurezza, vediamo come ciò è possibile.

Risarcimento del danno

Di norma, quando ci si affida ad un notaio per comprare casa, l’accertamento della presenza di ipoteche sul bene oggetto di vendita rientra tra gli adempimenti preliminari alla stipula che il professionista compie per assicurare la sicurezza dell’acquisto, infatti, se ci sono ipoteche sul bene che si sta per acquistare il notaio provvede immediatamente a mettere a conoscenza di ciò l’acquirente, che una volta informato potrebbe decidere di non proseguire con l’acquisto del bene gravato.

C’è da aggiungere che quando si decide di comprare casa e ci si affida ad un’agenzia di mediazione immobiliare, oltre che ad un notaio per la stipula, lo si fa soprattutto per assicurarsi che l’acquisto che si sta facendo è sicuro e quindi esente da iscrizioni pregiudizievoli come le ipoteche, infatti, è in primo luogo l’agenzia immobiliare a fare richiesta della visura ipocatastale per conoscere lo stato dell’immobile e una volta verificato dovrà darne comunicazione al futuro acquirente. Infatti, se l’agenzia non informa il futuro acquirente dell’esistenza dell’ipoteca sul bene, e l’acquirente finisce per comprare il bene gravato senza esserne a conoscenza, il mediatore incorrerà nell’obbligo di risarcire i danni al soggetto che ha comprato l’immobile, proprio in virtù della mancata informazione della sussistenza del gravame prima che si stipulasse l’atto di compravendita.

Comprare casa con ipoteca

Quindi, come abbiamo appena detto, quando decidiamo di comprare casa affidandoci ad un mediatore e ad un notaio, verremmo messi a conoscenza dell’esistenza o meno di ipoteche sul bene che desideriamo comprare, ed una volta informati della sussistenza di tale iscrizione pregiudizievole sull’immobile abbiamo la possibilità di decidere di non acquistare più, così come possiamo decide di effettuare ugualmente l’acquisto, in tal caso consapevolmente, ma vediamo quali sono le possibilità che ci sono offerte quando oggetto della compravendita è un immobile ipotecato.

Credito ipotecario

In linea di massima, quando si compra una casa ipotecata si avrà a che fare con il creditore ipotecario, cioè quel soggetto a favore del quale era stata costituita l’ipoteca sull’immobile ed il quale potrà in ogni caso pignorare il bene se non viene adempiuto il debito da lui vantato, infatti, nonostante le successive vendite del bene, su quest’ultimo l’ipoteca continuerà ad insistere per venti anni dal giorno in cui è avvenuta la sua iscrizione, salvo che si estingua per l’avvenuto pagamento.

Per tale ragione una delle soluzioni offerte in caso di acquisto di una casa ipotecata è quella di far intervenire il creditore quando il venditore ed il compratore si presentano davanti al notaio per stipulare l’atto di compravendita del bene, affinché assista alla volontà del venditore di utilizzare la somma che gli viene data a titolo di corrispettivo della compravendita per saldare il debito. In tal modo, si ottengono una serie di vantaggi per le diverse parti: il compratore, che ha piena conoscenza dell’esistenza dell’ipoteca, acquista il bene senza tale iscrizione, il venditore salda il debito ed il creditore ottiene il pagamento a lui dovuto, perché una volta avvenuto il saldo da parte del venditore-debitore in favore del creditore ipotecario l’ipoteca si estingue, e risulterà solo formalmente iscritta sul bene in attesa della sua cancellazione mediante apposito atto.

Il ruolo del notaio per la cancellazione dell’ipoteca sulla casa

Quando si è in presenza di una casa gravata da ipoteca diventa di fondamentale importanza il ruolo del notaio, il quale, oltre ad avere il dovere di informare il compratore della presenza del gravame di cui è venuto a conoscenza all’esito delle indagini ipocatastali, è il soggetto preposto alla cancellazione dell’ipoteca.

Infatti, quando l’ipoteca si estingue, o perché il debito viene saldato dal debitore nei confronti del creditore o perché sono trascorsi venti anni dal momento dell’iscrizione senza che il gravame venga rinnovato, bisogna stipulare un atto pubblico di cancellazione dell’ipoteca dinanzi al notaio, dal quale emerga la dichiarazione delle parti e precisamente l’assenso del creditore al saldo del debito versato dal debitore.

Comprare casa senza che l’ipoteca sia stata cancellata

Quella precedente non è l’unica possibilità che abbiamo quando ci troviamo a voler comprare una casa con ipoteca, infatti, anche se in casi molto rari, può accadere che chi si accinge a comprare il bene lo acquisti senza che l’ipoteca sia stata saldata, in tal caso il creditore potrà sempre pignorare il bene, ma nei limiti ed entro i valori dettati dalla legge.

C’è da aggiungere che in questo caso il compratore del bene ipotecato potrà decidere di richiedere uno sconto sul prezzo ed, in linea di massima, tale riduzione sul prezzo della vendita corrisponde al valore della somma che dovrà essere versata, in questo caso, dal compratore, che diventa il nuovo proprietario, al creditore, per adempiere il debito ed estinguere l’ipoteca.