Cosa succede se si dona casa ad un solo figlio? Le regole
- Perché donare la casa ad un solo figlio
- Come donare la casa
- Come evitare liti sulla donazione?
- Domande frequenti
- Cosa possono fare gli altri figli, in breve prospettiva
- Un esempio in cifre
- Rinuncia all’eredità
- La donazione può essere contestata
- Posso donare la casa a un solo figlio?
- I fratelli possono farsi restituire la casa?
- Gli altri figli possono rinunciare fin da ora ai loro diritti?
- Quanto può ricevere un figlio senza ledere gli altri?
- Posso vendere la casa a mio figlio a un prezzo basso?
Perché donare la casa ad un solo figlio
La donazione della casa da parte di un genitore a favore di uno solo dei suoi figli è una situazione di cui chiunque ha sentito parlare. Quante volte è capitato che, con l’avanzare dell’età, noi genitori abbiamo richiesto ancora di più l’aiuto dei nostri figli e magari uno tra i più si è mostrato molto disponibile con l’acquistarci le medicine, rassettare casa ed occuparsi dei nostri bisogni e qualche volta, per timore che ci occorresse aiuto durante la notte, si è persino trattenuto a dormire a casa nostra, e per questi e per tanti altri motivi abbiamo, quindi, pensato che la scelta giusta fosse quella di lasciargli la casa perché più di tutti si è preso cura di noi.
Così come, ad esempio, ci è balenata nella mente l’idea di donare la casa al figlio che, diversamente dagli altri, ancora non ha trovato la sua strada nel mondo, fatica a ingranare con il lavoro, non riesce a trovare una compagna per mettere su famiglia e non ha da parte nessun gruzzoletto che possa consentirgli di trovare una casa tutta sua, e magari regalandogli la nostra si sentirebbe più sereno.
Ma la domanda che tutti ci siamo fatti è: possiamo dare la casa solo a uno dei nostri figli? Sì, la legge lo consente. Ma bisogna considerare tanti fattori: le quote che la legge riserva agli altri figli e al coniuge, cosa potranno chiedere alla nostra morte e le imposte della donazione.
Cosa possono fare gli altri figli, in breve prospettiva
Oggi, con il genitore in vita
Nulla: non possono bloccare la donazione né rinunciare in anticipo ai loro diritti.
Alla morte del genitore
Se hanno avuto meno della loro quota di legittima, possono chiedere la differenza al fratello, entro dieci anni. Di norma, in denaro.
Cosa non possono più fare
Dal 18 dicembre 2025 non possono chiedere la casa a chi l’ha comprata dal fratello, né far cadere l’ipoteca della sua banca.
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Come donare la casa
Di solito quando si decide di donare la casa si sa che bisognerà recarsi dal notaio per sottoscrivere un atto pubblico di donazione, con due testimoni, e che dovremo procurare tutti i documenti necessari per la stipula. Quando però vi sono altri figli, oltre a quello a cui vogliamo regalare la casa, ha senso ragionare prima su come la donazione peserà nella futura successione.
In primo luogo, bisogna tenere conto che quando un padre o una madre o entrambi donano un bene ai propri figli stanno anticipando quello che poi spetterà alla prole al momento della loro morte, infatti, la donazione tra i suddetti soggetti è definita un’anticipazione della successione.
Tendenzialmente, in tali casi c’è da considerare le norme dettate in materia di successione ereditaria e delle quote che la legge riserva ai figli e al coniuge di colui che muore. Si tratta delle cosiddette quote di legittima, che valgono sia se il genitore fa testamento sia se non lo fa:
| Famiglia | Riservato per legge | Quota libera (disponibile) |
|---|---|---|
| Più figli, senza coniuge | 2/3 ai figli, in parti uguali | 1/3 |
| Coniuge e un figlio | 1/3 al coniuge, 1/3 al figlio | 1/3 |
| Coniuge e più figli | 1/4 al coniuge, 1/2 ai figli | 1/4 |
Non potendo sapere prima della propria morte a quanto ammonterà il proprio patrimonio, non si può sapere con certezza se la casa donata rientrerà nella quota libera più quella di legittima del figlio, oppure se andrà a intaccare le quote degli altri. Si può però fare una stima, e il momento giusto per farla è con il notaio, prima dell’atto. Come si calcola è spiegato nell’articolo su come calcolare la quota di legittima.
Un esempio in cifre
Un padre vedovo con tre figli dona ad Anna la casa, che alla sua morte vale 200.000 euro, e lascia altri 100.000 euro. Il patrimonio da considerare è di 300.000 euro: due terzi sono riservati ai figli, 66.667 euro ciascuno. Anna può ricevere, senza ledere nessuno, fino a circa 166.700 euro, cioè la quota libera più la sua legittima. La casa vale di più: se, semplificando, a Marco e Luca restassero 50.000 euro a testa, ciascuno potrebbe chiedere ad Anna circa 16.700 euro. Anna potrebbe tenere la casa versando ai fratelli la differenza: dipende dai conti e va verificato con il notaio.
Rinuncia all’eredità
Una prima soluzione, che può subito saltare all’occhio è la rinuncia all’eredità, perché se il problema è che gli altri sono coeredi e, quindi, hanno diritto ad avere una quota del patrimonio ereditario del genitore, se vi rinunciano non vi sarebbero più problemi. Ma finché il genitore è in vita, non si può rinunciare alla sua eredità, e nemmeno all’azione di riduzione contro la donazione: si disporrebbe di un diritto futuro che ancora non esiste, e la legge lo vieta.
Quindi scartata la soluzione di convincere gli altri figli a rinunciare vediamo quali altre possibilità abbiamo a disposizione.
La donazione può essere contestata
Nel caso di donazione che lede la quota di legittima, il figlio leso può agire in riduzione: una causa in tribunale per far dichiarare la donazione inefficace nella misura necessaria a ricostituire la sua quota. L’azione spetta ai legittimari e va promossa entro dieci anni dall’apertura della successione del genitore che ha donato.
Fino al 17 dicembre 2025 la conseguenza poteva essere la restituzione della casa, anche da parte di chi l’avesse nel frattempo comprata. Con la legge 182/2025 la tutela si ferma al figlio che ha ricevuto la donazione e al suo patrimonio: di norma, il fratello leso ottiene una somma di denaro, e chi ha comprato la casa o la banca che vi ha iscritto ipoteca restano al sicuro. Le eccezioni sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata. Resta il fatto che una lite tra fratelli, anche solo per denaro, è qualcosa che vale la pena prevenire.
Come evitare liti sulla donazione?
Come abbiamo visto donare la casa ad un solo figlio può creargli problemi quando, una volta che il genitore è purtroppo venuto a mancare, ci si rende contro che non ha rispettato le quote che la legge attribuisce ai suoi eredi. Non bisogna però temere di non poter mai donare la casa ad uno solo dei propri figli. Le strade principali sono tre.
Donare nei limiti. Se la casa vale meno della quota libera più la legittima del figlio, nessuno potrà lamentarsi. Il genitore può anche prevedere nell’atto la dispensa dalla collazione, così che la donazione pesi sulla quota libera e non venga rimessa nei conti della divisione. Chi ha altri beni può riequilibrare con donazioni di denaro o con un testamento a favore degli altri figli.
Coinvolgere tutti. Un metodo usato in passato è donare la casa a tutti i figli (e al coniuge, se dona un solo genitore), dopodiché gli altri trasferiscono la propria quota al fratello. Funziona, perché ciascuno ha ricevuto la sua parte, ma comporta due atti: sulla casa tipo, rendita 600 euro, il secondo aggiunge imposte e un secondo onorario del notaio, in tutto qualche migliaio di euro. Dopo la legge 182/2025, che ha tolto il rischio per chi compra dal figlio, è da valutare con il notaio se valga ancora la pena.
Vendere invece di donare. Nel caso in cui gli altri figli non siano d’accordo, si può vendere la casa al figlio con un vero atto di compravendita. Il prezzo però deve essere vicino al valore di mercato e pagato davvero: un prezzo simbolico rischia di far considerare la vendita, in parte, una donazione. Le imposte sulla casa tipo sono circa 1.490 euro se per il figlio è prima casa, circa 6.900 euro altrimenti. Donare, vendere e pagare la casa al figlio sono messe a confronto nell’articolo sulla donazione della casa ai figli.
Cosa succederà poi alla casa donata quando si aprirà la successione è spiegato nell’articolo sulla casa avuta in donazione alla successione. Per un preventivo sull’atto si può chiedere ai notai della propria zona, indicando quanti figli ci sono e il valore della casa: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Posso donare la casa a un solo figlio?
Sì. Alla tua morte, però, gli altri figli che avessero ricevuto meno della loro quota di legittima potranno chiedere la differenza al fratello, entro dieci anni.
I fratelli possono farsi restituire la casa?
Dal 18 dicembre 2025, di norma, no: la loro tutela si ferma al fratello che ha ricevuto la casa e si traduce in una somma di denaro. Chi ha comprato la casa da lui non rischia di doverla restituire.
Gli altri figli possono rinunciare fin da ora ai loro diritti?
No. Finché il genitore è in vita non si può rinunciare né alla sua eredità né all’azione di riduzione: la legge vieta di disporre di diritti su una successione futura.
Quanto può ricevere un figlio senza ledere gli altri?
La quota libera più la sua quota di legittima. Con tre figli e nessun coniuge, per esempio, fino a circa cinque noni del patrimonio complessivo, calcolato alla morte del genitore.
Posso vendere la casa a mio figlio a un prezzo basso?
È rischioso: un prezzo molto inferiore al valore di mercato può far considerare la vendita, in parte, una donazione, con conseguenze sulle quote degli altri figli. Se l’intento è regalare, la donazione resta la strada più lineare: è una scelta da fare con il notaio.
