Donazione immobile abusivo quando è possibile

• Quando un immobile è abusivo e cosa si intende per illecito edilizio?
• Abusi edilizi minori e gravi per l’immobile oggetto di donazione dal notaio
• Come donare un immobile con abuso edilizio minore dal notaio?
• Donazione di immobile abusivo quando l’abuso non è minore
• La nullità della donazione di immobile abusivo secondo le norme urbanistiche
• Immobile con abuso edilizio minore: in cosa consiste?
• Gli interventi edilizi che rientrano nelle tolleranze costruttive e che rendono valido il trasferimento della casa dal notaio
• Quali elementi devono essere contenuti in donazione immobile con abuso edilizio non minore?
• Quali titoli bisogna richiedere per donare l’immobile con abuso maggiore dal notaio?

Quando un immobile è abusivo e cosa si intende per illecito edilizio?

Un immobile deve presentare determinate caratteristiche dal punto di vista urbanistico ed edilizio in linea con le norme di legge per essere validamente trasferito da un soggetto ad un altro, sia a titolo di compravendita che a titolo di donazione e quindi gratuitamente.

Tuttavia, spesso accade che l’immobile che si vuole trasferire non sia in regola secondo quelle che sono le vigenti normative in materia urbanistica ed edilizia perché, ad esempio, sussiste un abuso edilizio dipeso dalla circostanza che sia stata posta in essere un’attività illecita che rende quel bene difforme e irregolare rispetto alle norme di legge.

La nullità della donazione di immobile abusivo secondo le norme urbanistiche

L’articolo 46 del Testo Unico Edilizia prevede due forme di nullità in ambito urbanistico: una nullità formale del trasferimento, che ricorre quando manca del tutto la menzione del titolo abilitativo all’interno dell’atto che riguarda il trasferimento immobiliare ed una nullità di tipo sostanziale, che inficia il negozio ogniqualvolta l’immobile da trasferire sia abusivo, indipendentemente dalla presenza o meno della dichiarazione relativa alla menzione del titolo.

Se ricorre una difformità tra quanto dichiarato e la realtà dei fatti, cioè, ad esempio, è stato rilasciato un permesso di costruire ma c’è un’irregolarità dell’immobile rispetto a tale permesso dal punto di vista urbanistico, il contratto è nullo non perché manca la dichiarazione, ma in quanto affetto da un vizio sostanziale, poiché ha ad oggetto il trasferimento di un immobile abusivo, e di conseguenza se si tratta di una donazione di immobile abusivo si tratta di atto nullo per rilievo della nullità sostanziale della norma.

Alla luce di ciò è da ritenere sempre nullo l’atto di donazione di un immobile abusivo o ci sono ipotesi in cui la donazione è da reputarsi valida? Analizziamo insieme le diverse fattispecie.

Abusi edilizi minori e gravi per l’immobile oggetto di donazione dal Notaio

Tendenzialmente, un immobile può essere sotto diversi aspetti illecito, infatti esistono diversi tipi di abusi, si ha, ad esempio, un illecito edilizio quando si apportano modifiche alla propria casa senza che sia stata preventivamente rilasciata un’autorizzazione o un permesso dal Comune.

Tali modifiche possono consistere tanto in interventi di manutenzione ordinaria come ad esempio la riparazione della casa o la tinteggiatura delle pareti, che non richiedono alcun tipo di autorizzazione rientrando nell’ambito dell’attività edilizia libera, mentre possono consistere nella ristrutturazione edilizia dell’immobile, rendendo, ad esempio, lo stesso diverso da quanto era precedentemente, e in caso di interventi di tale tipo senza il rilascio di una S.C.I.A. o di un permesso di costruire dal Comune, non risultando tali modifiche nella planimetria, l’immobile che ne è stato oggetto è abusivo.

Immobile con abuso edilizio minore: in cosa consiste?

Di norma si fa riferimento ad immobile con abuso edilizio minore quando lo stesso è interessato da difformità parziale,e cioè quando è stato oggetto di interventi costruttivi che comportano modifiche interne che anche se non sono state autorizzate dall’organo preposto non vengono realizzate con le modalità prescritte dalle normative vigenti e in tal modo finiscono per non incidere in modo significativo sulla proprietà.

Rientrano, ad esempio, nell’elencazione degli abusi edilizi minori lo spostamento di tramezzi, così come la loro demolizione, allo stesso modo vengono ricompresi in tale ambito gli interventi di realizzazione di nuovi bagni o la realizzazione di un nuovo soppalco.

Gli interventi edilizi che rientrano nelle tolleranze costruttive e che rendono valido il trasferimento della casa dal Notaio

Diversamente da quanto sin qui enunciato, alcuni interventi edilizi sull’immobile non rientrano in nessuna delle due categorie di abuso né minore ne grave, e non richiedono alcun tipo di autorizzazione da parte del Comune perché l’intervento debba essere realizzato, si tratta delle cosiddette tolleranze costruttive le quali non comportano alcuna violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l'agibilità dell'immobile.

La legge fa espressamente riferimento alle irregolarità geometriche, alle modifiche, alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne, stabilisce che in tali ipotesi l’immobile è regolarmente edificato, non vi è alcun abuso e l’immobile è liberamente commerciabile, purché non si tratti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004 n.42.

Quindi la donazione avente ad oggetto un immobile che presenta delle tolleranze costruttive ai sensi e nei limiti di legge è possibile, senza alcuna necessità di autorizzazione, purché nell’atto vi sia allegata un’attestazione di un tecnico che faccia emergere che non vi è alcuna violazione edilizia.

Come donare un immobile con abuso edilizio minore dal Notaio?

È bene precisare che non sempre la sussistenza di un abuso edilizio o di un’irregolarità urbanistica comporta l’automatica intrasferibilità dell’immobile mediante un atto di donazione, questo perché tendenzialmente il contratto a titolo liberale è valido se il soggetto che beneficia del trasferimento immobiliare e cioè colui che più precisamente viene definito il donatario, è a conoscenza della presenza dell’abuso.

Di norma, per fare in modo che la donazione di un immobile con abuso edilizio minore sia trasferibile è necessario che all’interno del contratto la parte acquirente a titolo di donazione ne sia informata dalla parte donante, proprietaria dell’immobile medesimo.

È necessario che al momento del rogito notarile venga formalizzata tale informazione, e più precisamente che la parte che si sta liberando del bene dichiari che si è in presenza del trasferimento di un immobile che presenta un abuso edilizio minore, e che il donatario si dichiara consapevole dell’abuso, cosicché non potrà chiedere il risarcimento al donante.

Nel caso in cui il donatario non venga informato dell’illecito edilizio, può impugnare l’atto di donazione per mancanza di informazione consapevole e trasparente da parte del donante e richiedere, a questo punto, il risarcimento del danno, per una somma pari alla demolizione dell’immobile o alla compensazione delle spese per la richiesta di sanatoria.

Quali elementi devono essere contenuti in donazione immobile con abuso edilizio non minore?

Oltre alla documentazione necessaria per qualsiasi atto di donazione e oltre alle menzioni che sono obbligatorie per ogni atto che abbia ad oggetto il trasferimento di un immobile a titolo gratuito, si rende necessario inserire all’interno del contratto una clausola dal quale emerga la consapevolezza del soggetto che beneficia delle donazione, che quanto gli viene attribuito è caratterizzato da un abuso edilizio minore.

Questo renderà la donazione valida ed esente da eventuale richiesta di risarcimento del danno da parte del donatario nei confronti del donante.

Quando l’abuso minore, rientra nell’ambito dell’edilizia leggera e non in quella libera, è invece necessario che in atto si faccia riferimento ad una SCIA, al fine di intervenire sugli abusi in assistenza della doppia conformità.

Tendenzialmente in questa fattispecie, prima di procedere alla donazione di un immobile interessato da un abuso riconducibile all’edilizia leggera, il tecnico abilitato deve procedere a consegnare al Comune di riferimento la domanda per le modifiche apportate all’immobile, pagando le spese per la presentazione della domanda sia al Comune che alla Regione.

In mancanza tali interventi edilizi sono sanzionabili con una pena pecuniaria pari al doppio del valore economico dell’immobile a lavori terminati. 

Donazione di immobile abusivo quando l’abuso non è minore

Nell’ipotesi in cui l’abuso non rientra in quelli minori, ma in un irregolarità edilizia ed urbanistica tale da rendere l’abuso grave, per poter procedere alla donazione dell’immobile deve necessariamente procedersi alla sanatoria.

Tendenzialmente, se l’abuso è maggiore, per fare in modo che la donazione sia valida è necessario richiedere il titolo edilizio se l’immobile è stato edificato in sua assenza, o un nuovo titolo edilizio nel caso di ristrutturazione o interventi di manutenzione straordinaria che hanno inciso sulla struttura dell’immobile trasformando, di modo che l’abuso sia sanato e l’immobile sia commerciabile.

Quali titoli bisogna richiedere per donare l’immobile con abuso maggiore dal Notaio?

Per sanare l’abuso è necessario richiedere o un permesso in sanatoria ai sensi dell’art. 36 D.P.R. 380/01 o un permesso di costruire ai sensi del medesimo decreto.

Nello specifico, la prima soluzione per regolarizzare l’abuso edilizio, disciplinato dagli articoli 36 e 37 del D.P.R. sopracitato è quella del progetto in sanatoria, purché si rispettino i novanta giorni forniti dal Comune, recandosi allo sportello unico dell’edilizia e richiedendo una sanatoria con causale: accertamento di conformità.

Tale condizione comporta l’automatico rilascio del permesso a costruire in sanatoria come definito nell’art. 37, ed il Comune applicherà una sanzione pecuniaria nel caso in cui si oltrepassassero i termini prefissati per le modifiche.

In tal modo, una volta richiesto il permesso in sanatoria la donazione sarà valida e non vi saranno rischi per il beneficiario che diviene il proprietario dell’immobile ricevuto in donazione.

Un’altra soluzione offerta dalla legge, qualora vi sia una sanzione per l’abuso che interessa l’immobile che si intende donare, non essendo possibile presentare il progetto di sanatoria, poiché si è certificato che l’abuso è definitivo, è possibile effettuare una contestazione giustiziale nei confronti del diniego-silenzio, affinché la verifica di abuso sia essere munita di dati certi che dimostrino la difformità urbanistica edilizia, e qualora questi manchino l’abuso non sarà più definitivo.