Il Notaio e la casa: acquisto, donazione, successione
- Il notaio e la casa: ecco tutti gli atti relativi alla casa in cui è necessario coinvolgere il notaio, dall’acquisto alla donazione, fino alla successione.
- Il notaio e la casa: l’acquisto
- Il notaio e la casa: la donazione
- Il notaio e la casa: la successione
- Domande frequenti
- Casa e notaio: quando serve davvero
- Il compromesso: quando conviene il notaio
- Per comprare casa il notaio è obbligatorio?
- Il compromesso va fatto dal notaio?
- Per donare una casa serve il notaio?
- Per la successione serve il notaio?
- Una casa ricevuta in donazione si può vendere?
Il Notaio e la casa: ecco tutti gli atti relativi alla casa in cui è necessario coinvolgere il Notaio, dall’acquisto alla donazione, fino alla successione.
Il Notaio e la casa: un binomio che spesso vediamo associato. Sono infatti diversi gli adempimenti in cui è necessario ricorre ad un Notaio quando ci stiamo occupando di una casa.
Casa e notaio: quando serve davvero
| ✔ | Rogito di acquisto. Obbligatorio: senza atto notarile la vendita non si può trascrivere e l’acquirente non è tutelato verso terzi. |
| ✔ | Preliminare di una casa da costruire. Obbligatorio dal 16 marzo 2019: atto pubblico o scrittura autenticata, con trascrizione e fideiussione del costruttore. |
| ✔ | Donazione della casa. Obbligatorio: atto pubblico con due testimoni. |
| ⚠ | Compromesso tra privati. Non obbligatorio, ma va comunque registrato; con il notaio si può anche trascrivere e “prenotare” l’acquisto. |
| ⚠ | Successione. La dichiarazione si può fare senza notaio; servono invece un notaio per pubblicare il testamento olografo e, di norma, un atto notarile per poter poi vendere la casa ereditata. |
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Il Notaio e la casa: l’acquisto
La prima occasione di incontro tra il Notaio e la casa è l’acquisto. Comprare una casa è una scelta importante: che si tratti di prima o seconda casa, è destinata ad impegnare le risorse della famiglia per alcuni anni e di solito viene pianificata con attenzione.
Il primo passo è la scelta dell’abitazione: occorre valutare che cosa sia meglio per la nostra famiglia, una casa in campagna magari più ampia e con spazi aperti o un appartamento in città, più piccolo, forse, ma più funzionale per il lavoro e gli impegni? Inoltre meglio affidarsi al passaparola o scegliere un’agenzia? Si tratta di scelte soggettive, mentre una volta individuata la casa dei nostri sogni il ricorso al Notaio per l’acquisto è una scelta obbligata dalla legge.
Il Notaio stipula infatti l’atto notarile di rogito con cui l’abitazione passa di mano. Prima della firma, tendenzialmente, svolge una serie di verifiche: tra le principali, chi è davvero il proprietario e da dove gli arriva la casa, se ci sono ipoteche o pignoramenti, la corrispondenza tra i dati catastali e la planimetria, le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica. Raccoglie inoltre i documenti richiesti, come l’attestato di prestazione energetica, e accerta la volontà delle parti.
Il rogito è l’atto finale del processo di acquisto di una casa e richiede per legge l’intervento del Notaio. Sulla casa tipo usata negli esempi del sito, rendita catastale 600 euro e acquisto da privato, le imposte sono circa 1.490 euro se è prima casa e circa 6.900 euro se non lo è, onorario del notaio escluso.
Il compromesso: quando conviene il notaio
È possibile ricorrere al Notaio già durante la fase del compromesso, quando cioè le parti si accordano su prezzo, tempi e modalità di pagamento. Il compromesso tra privati non deve essere redatto da un Notaio per legge, ma va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate. Se invece è fatto dal notaio, può essere anche trascritto nei registri immobiliari: in questo modo l’acquisto resta “prenotato” e, entro certi limiti di tempo, l’acquirente è protetto da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi trascritti dopo di lui.
Per l’acquisto di un immobile da costruire, invece, il notaio non è una scelta: dal 16 marzo 2019 il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e va trascritto. La legge prevede a garanzia dell’acquirente la fideiussione del costruttore sulle somme versate prima del rogito e, al rogito, la consegna di una polizza assicurativa decennale per i danni dovuti a gravi difetti di costruzione. I dettagli sono nella pagina su comprare casa da un costruttore.
Il Notaio e la casa: la donazione
Un altro atto per cui si richiede la presenza del Notaio è l’atto di donazione. Possono essere donati beni immobili e mobili, una delle donazioni più frequenti è la donazione della casa, spesso dai genitori ai figli. L’atto di donazione deve essere stipulato da un Notaio, in forma di atto pubblico, alla presenza di due testimoni.
Tra genitori e figli l’imposta di donazione non si paga fino a un milione di euro: sulla casa tipo restano circa 720 euro di imposte se il figlio ha i requisiti prima casa, circa 2.590 euro altrimenti. Il conto completo è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.
La donazione non può ledere la quota di legittima degli altri eredi: alla morte di chi ha donato, coniuge e figli che si ritengano lesi possono agire in riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, questa azione si ferma di norma al figlio che ha ricevuto la casa e non tocca più chi l’abbia comprata da lui: per questo oggi una casa donata si vende e si ipoteca con meno difficoltà. Le eccezioni sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata, mentre il confronto tra donare e vendere la casa a un figlio è nell’articolo su comprare casa o riceverla in donazione.
Il Notaio e la casa: la successione
Non è invece obbligatorio per legge ricorrere al Notaio per la dichiarazione di successione, che si può presentare anche da soli all’Agenzia delle Entrate. Il notaio entra però in gioco in due momenti. Se c’è un testamento scritto a mano, va pubblicato da un notaio. E chi eredita una casa e vuole venderla, di norma, deve prima far risultare nei registri immobiliari l’accettazione dell’eredità, con un atto notarile: è il tema della continuità delle trascrizioni.
Il Notaio è comunque un professionista esperto in materia di diritto di successione e familiare, e la sua consulenza può essere preziosa per evitare errori che possono poi portare a cause successive.
Il Notaio ha un ruolo super partes: non favorisce l’una o l’altra parte e, di norma, cerca le soluzioni più equilibrate per tutti i soggetti coinvolti. Per sapere quanto costa l’atto sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Per comprare casa il notaio è obbligatorio?
Sì. Il rogito deve essere fatto da un notaio, con atto pubblico o scrittura privata autenticata: solo così l’acquisto si trascrive nei registri immobiliari e diventa opponibile a terzi.
Il compromesso va fatto dal notaio?
Tra privati no, ma va registrato. Con il notaio si può anche trascrivere, così l’acquisto resta prenotato. Se si compra una casa da costruire, dal 16 marzo 2019 il notaio è obbligatorio anche per il preliminare.
Per donare una casa serve il notaio?
Sì: la donazione di una casa richiede l’atto pubblico, con due testimoni. Tra genitori e figli non si paga imposta di donazione fino a un milione di euro, ma restano ipotecaria, catastale, bollo e tasse.
Per la successione serve il notaio?
Per la dichiarazione di successione no. Serve per pubblicare un testamento olografo e, di norma, per poter vendere la casa ereditata, perché l’accettazione dell’eredità deve risultare nei registri immobiliari.
Una casa ricevuta in donazione si può vendere?
Sì, e dal 18 dicembre 2025 con meno difficoltà: la legge 182/2025 ha stabilito che chi la compra, di norma, non rischia più di doverla restituire agli eredi di chi l’ha donata.
