Il vicino può passare sulla mia proprietà?

• Cos’è una servitù?
• Quando si parla di servitù di passaggio coattiva?
• L’obbligo di passaggio: quando sorge
• Quando non è consentito il passaggio
• Come costituire la servitù di passaggio coattiva
• L’ammontare delle spese dal notaio per la costituzione di servitù
• Quali sono i requisiti?
• Il percorso scelto per la servitù deve essere il più breve?
• Se il fondo viene chiuso dal suo stesso proprietario, che cosa succede?
• L’indennità che deve pagare il proprietario del fondo dominante

Cos’è una servitù?

La servitù è la limitazione che un soggetto ha nell’utilizzo del proprio terreno per consentire ad un altro soggetto di poter accedere, uscire o semplicemente sfruttare il terreno di sua proprietà.

Ad esempio, se un soggetto è proprietario di un fondo che si trova circondato da terreni appartenenti ad altre persone, per accedere alla sua proprietà dovrà passare sui terreni altrui, ed il tracciato che viene individuato per consentirgli l’accesso rappresenta la servitù di passaggio, la quale, più correttamente, viene definita come un peso che grava su un fondo affinché un altro fondo ne tragga utilità.

Nell’esempio fatto il peso grava sul fondo che dovrà subire il passaggio, mentre l’utilità è a favore dell’altro terreno e del suo proprietario che in tal modo potrà accedervi.

Quando si parla di servitù di passaggio coattiva?

Si parla di servitù di passaggio quando il titolare di un fondo consente al proprietario di un altro fondo di passare sul terreno altrui per accedere al proprio.

La servitù di passaggio è definita coattiva quando la legge pone a carico del proprietario di un fondo (Fondo B) l’obbligo di far passare il proprietario di altro fondo (Fondo A) perché altrimenti quest’ultimo non potrebbe raggiungere la pubblica via.

Il fondo A è un fondo intercluso, cioè un terreno che si trova in una posizione tale da essere circondato da altri terreni che lo dividono dalla via pubblica, e l’unico modo per accedere a tale via è quella di attraversare le proprietà altrui.

L’obbligo di passaggio: quando sorge

L’obbligo di consentire il passaggio nasce quando il proprietario del fondo provi di non aver altro modo di accedere al proprio fondo se non quello di passare sui fondi di proprietà di altri.

Cioè quando il proprietario di un terreno si trova circondato da tanti altri terreni che sono proprietà di altri soggetti e per poter entrare o uscire dalla sua proprietà deve necessariamente passare su altri fondi.

Affinché possa parlarsi di fondo intercluso è necessario che nella sua interezza il bene sia circondato da altri fondi, non potendo parlarsi di tale fattispecie se il titolare abbia la possibilità di accedere anche solo per una parte al suo terreno senza passare su proprietà altrui.

In tale ultimo caso la Suprema Corte di Cassazione con una pronuncia del 2017 la n. 3232 ha escluso l’obbligo di costituire a carico dei fondi circostanti la servitù di passaggio coattiva.

Quali sono i requisiti?

La legge impone l’obbligo di far passare sul proprio terreno altri soggetti se ricorrono i seguenti presupposti:

• il fondo dominante deve essere intercluso
• dal passaggio sul fondo servente da parte del proprietario del fondo dominante deve derivare un vantaggio per l’attività di produzione di quest’ultimo, un’utilità
• I fondi devono essere contigui
• I fondi devono appartenere a soggetti diversi

Il percorso scelto per la servitù deve essere il più breve?

Non sempre. Infatti, per accedere alla pubblica via deve essere scelto il tragitto più breve, a meno che questo non arrechi maggior danno al fondo servente.

Bisogna, quindi, tener conto non solo della distanza dall’accesso alla via pubblica e degli interessi del fondo dominante, ma anche del minor danno che deve essere subito dal fondo servente.

Dunque, non rileva tanto la maggiore o minore lunghezza del percorso, bensì la sua onerosità in rapporto alla situazione materiale e giuridica dei fondi, con la conseguenza che può risultare meno oneroso un percorso più lungo quando esso sia già in gran parte transitabile e richieda solo l'allargamento in brevi tratti per consentire il passaggio al titolare del fondo dominante.

Pertanto, è opportuno chiedere un parere al notaio per la disciplina del tracciato su cui esercitare il diritto di passaggio al fine di arrecare il minor danno al fondo servente senza, però, ledere l’utilità del fondo dominante.

Se il fondo viene chiuso dal suo stesso proprietario, che cosa succede?

Nel caso il cui il fondo dominante aveva in origine accesso alla via pubblica, ma a seguito della decisione del suo proprietario di dividere lo stesso è divenuto intercluso, non è possibile ricorrere all’istituto in esame e, quindi, costituire una servitù coattiva di passaggio.

Infatti, in questo caso il proprietario del fondo godrebbe di un vantaggio in conseguenza di un’operazione da lui voluta e non dipendente da causa altrui o dalla localizzazione originaria del terreno.

Quando non è consentito il passaggio

Non sempre è consentito il passaggio sulla proprietà altrui. Ad esempio, non è possibile richiedere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio quando il fondo da attraversare per accedere alla via pubblica è una casa con le sue pertinenze o un giardino.

Infatti, in tal caso il pregiudizio del proprietario del fondo che verrebbe attraversato è sicuramente superiore al vantaggio di cui verrebbe a beneficiarne il proprietario del fondo intercluso, che avrebbe modo di raggiungere la via pubblica attraversando un altro fondo.

Come costituire la servitù di passaggio coattiva

È necessario, dopo la valutazione della sussistenza dei requisiti per la sussistenza degli indici per la creazione di una servitù coattiva, recarsi allo studio notarile e stipulare un atto pubblico di costituzione di una servitù coattiva dal quale emerga la nascita di tale diritto reale.

Sarà necessario determinare all’interno dell’atto di costituzione:

• Il tracciato sul quale esercitare il diritto,
• L’ampiezza del tracciato,
• I mezzi che possono attraversare tale tracciato.

L’ammontare delle spese dal notaio per la costituzione di servitù

Le spese di manutenzione e tutte le spese che concernono la conservazione della servitù dovranno gravare sul titolare del fondo dominante, così come dovranno essere corrisposte da quest’ultimo tutte le spese che sono finalizzate ad un aumento dell’utilità del fondo dominante.

Qualora vengano effettuati interventi che migliorino solo il fondo servente, sarà il proprietario di quest’ultimo a dover sopportarne le spese.

Il professionista potrà consigliare alle parti la previsione all’interno dell’atto di costituzione di un accordo tra titolare di fondo servente e titolare di fondo dominante per la suddivisione delle spese.

È, quindi, opportuno richiedere una consulenza al notaio per comprendere i costi dell’intera operazione e le spese che dovranno essere affrontare per la costituzione della servitù.

L’indennità che deve pagare il proprietario del fondo dominante

Il titolare del fondo servente in virtù del peso che deve sopportare e cioè il passaggio del titolare del fondo servente, a piedi con appositi mezzi, ha diritto al pagamento di un’indennità.

Tale indennità deve essere proporzionale al peso che subisce il titolare del fondo servente.

Ad esempio, i danni che può subire il fondo a causa del passaggio del titolare del fondo dominante con appositi mezzi per la coltivazione del suo fondo, nonché i danni dovuti dal deprezzamento del proprio fondo a causa della costituzione della servitù.

Nel caso in cui fosse necessario da parte del titolare del fondo dominante occupare il passaggio con opere stabili sul fondo servente, dovrà prima pagare al titolare del fondo che ne subisce il peso il valore della porzione di fondo che sarà occupata.