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In caso di piccolo abuso edilizio è necessaria la sanatoria?

In caso di piccolo abuso edilizio è necessaria la sanatoria

Cos’è un abuso edilizio?

Si tratta di un illecito che rappresenta una violazione della normativa edilizia vigente e che può comportare rilevanza amministrativa o penale. Si verifica ogniqualvolta si costruisce, su una propria casa o fabbricato, un’opera edilizia senza aver richiesto prima le autorizzazioni necessarie. Commette un abuso chi edifica un’opera senza rispettare quanto prescritto dalla legge o dal regolamento edilizio. L’abuso edilizio riguarda esclusivamente beni immobili per i quali è necessario attenersi a normative quali la conformità urbanistica e catastale ed il piano regolatore del comune in cui il bene è situato.

Cos’è la conformità di un immobile?

Durante una compravendita per atto pubblico notarile è possibile leggere nel corpo dell’atto articoli quali la conformità urbanistica e la conformità catastale di cui, nella maggior parte dei casi, si sa veramente molto poco. Un immobile, casa o fabbricato che sia è conforme nel momento in cui risulta regolare sia presso l’agenzia del territorio che presso il comune. Si ha irregolarità quando ad esempio manca la licenza edilizia oppure il permesso di costruire. In tali casi l’immobile risulterà appunto non conforme e dunque abusivo.

Chi sono i responsabili dell’abuso?

Sono coloro che hanno posto in essere l’opera senza rispettare quanto previsto dalla legge, e quindi, il costruttore dell’immobile o anche il proprietario del singolo appartamento i quali andranno incontro a sanzioni che possono essere di carattere amministrativo e/o penale.

Quali sono le sanzioni?

La sanzione penale prevede l’arresto o l’ammenda per chi ha compiuto il reato ed in particolare: un’ammenda sino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme esecutive, l’arresto sino a due anni ed un’ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro in caso si esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso di costruire, l’arresto sino a due anni e un’ammenda da 15.493 euro a 51.645 euro in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. Tali sanzioni non si applicano in caso di segnalazione certificata di inizio attività, cosiddetta CILA, da parte dei soggetti che intendano effettuare i lavori. La sanzione amministrativa mira al ripristino dello stato di fatto anteriore all’abuso che dovrà avvenire nel termine di 90 giorni e quindi, entro tre mesi, l’opera abusiva dovrà essere demolita oppure sanata.

L’abuso può essere sanato?

Si attraverso la sanatoria la quale è un provvedimento di natura amministrativa normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente. Si può sanare pagando delle sanzioni e si potrà regolarizzare solo ciò che è concesso dalla normativa vigente. Altrimenti si dovrà demolire l’immobile. Altro modo per poter regolarizzare la situazione dell’immobile ed eliminare l’abuso è usufruire del cosiddetto condono edilizio che non è altro che una legge speciale che può adottarsi solo per determinati periodi già conclusi. Anche il condono comporta un pagamento al fine di eliminare l’abuso e regolarizzare l’immobile. In Italia si sono succeduti ben tre condoni in un arco temporale che va dal 1983 al 2003.

Quanto costa la sanatoria?

La sanzione amministrativa di una sanatoria va da un minimo di 300 euro all’incirca ad un massimo di 1000 a seconda delle difformità apportate all’immobile. Nel caso in cui l’abuso sia relativo ad aumenti di volume, come ad esempio una sopraelevazione o un cambio di destinazione d’uso, bisognerà versare il doppio del contributo di costruzione che si sarebbe dovuto versare in caso di comunicazione precedente ai lavori. A questi andrà aggiunta la parcella del professionista, ingegnere, architetto o geometra.

L’abuso edilizio può essere denunciato?

Si in quanto si tratta di un’irregolarità edilizia. Chi ha scoperto un abuso può benissimo denunciarlo facendo una segnalazione al comune o agli uffici della polizia municipale. Il comune risponderà entro 30 giorni dal deposito della dichiarazione ed attuerà per legge tutti i provvedimenti cautelari del caso.

Si può vendere una casa abusiva?

Si purché, ai fini della validità del contratto, l’acquirente venga informato dell’abuso. Tale conoscenza deve emergere sia dal compromesso o contratto preliminare che dall’atto definitivo che dovrà essere stipulato con atto pubblico notarile. Se manca tale informativa, il compratore entro 10 anni può impugnare il contratto e rivolgersi ad un giudice per dichiarare il bene irregolare e quindi per ritenersi libero da ogni vincolo, potendo anche chiedere un risarcimento del danno oppure, se l’abuso è di piccola entità, una parziale restituzione della somma versata per effettuare l’acquisto.

Cos’è il piccolo abuso?

Il cosiddetto piccolo abuso si ha quando vi è una parziale difformità dell’immobile rispetto a quello che era il progetto iniziale dello stesso. Pertanto bisogna distinguere tra il piccolo abuso che non rientra nella cosiddetta edilizia libera e può, dunque, essere sanato attraverso un procedimento in sanatoria, come ad esempio un bagno di servizio extra non dichiarato; ed il piccolo abuso rientrante nella cosiddetta edilizia libera, come ad esempio l’istallazione delle vetrate panoramiche amovibili.

Le stesse se dirette ad assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermealizzazione delle acque meteoriche dei balconi, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, così come definiti dal regolamento edilizio-tipo, sono possibili senza che si renda necessario il titolo edilizio rientrando nella cosiddetta ipotesi di edilizia libera.

In tal caso, dunque, non sarà necessario alcun titolo abilitativo in quanto l’intervento per la realizzazione dell’opera è considerato inidoneo a modificare in maniera significativa l’assetto edilizio già esistente. I requisiti richiesti affinché gli interventi siano da considerare in edilizia libera prevedono che debba trattarsi di opere amovibili e trasparenti, volte a soddisfare funzioni anche temporanee senza che vi sia aumento di volumetria o di cambio di destinazione d’uso.

Cos’è l’edilizia libera?

È l’insieme di tutti quei lavori ed interventi che si possono fare in una casa senza richiedere autorizzazioni al comune o senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio attività. Rientrano tra gli interventi di edilizia libera tutte le riparazioni, sostituzioni e rinnovamenti, comprese le tinteggiature riguardanti l’immobile, l’istallazione di pannelli solari, fotovoltaici e generatori microeolici, i manufatti leggeri anche prefabbricati e strutture di qualsiasi genere quali roulottes, camper, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all’aperto per la sosta o il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove richiesto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore.  

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Autore: Redazione NF questo articolo è stato realizzato con cura e attenzione da un essere umano ed è coperto dal diritto d'autore.
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