PEEP e prezzo di cessione: novità giurisprudenziali
- Cosa significa peep?
- Che problemi ci possono essere nel trasferimento di un alloggio peep?
- Chiarimenti derivanti dall'ordinanza della corte di cassazione
- Ultime considerazioni con l'aiuto del notaio
- La normativa di riferimento peep
Cosa significa PEEP?
PEEP è una sigla che sta ad indicare i Programmi di Edilizia Economica Popolare. La disciplina dell'edilizia cosiddetta convenzionata è nella legge del 22 ottobre 1971, n. 865.
Trattasi di uno strumento di pianificazione urbanistica che viene impiegato per determinare e serbare aree destinate alla costruzione di edilizia residenziale pubblica (case popolari).
Per chiarire, il Comune individua delle aree PEEP che verranno assegnate a cooperative o ad imprese che si impegneranno alla realizzazione di tali fabbricati. Prima della costruzione il Comune stipula una convenzione con l'impresa costruttrice con atto pubblico ove saranno definiti i termini, i vincoli e le modalità di utilizzo dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi il Comune rimane proprietario del terreno (diritto di superficie) e l'acquirente diviene titolare dell'unità immobiliare costruito sopra .
Per quanto interessa al fine della nostra trattazione, ci soffermeremo in particolar modo sulle regole di circolazione previste dalla normativa per gli alloggi soggetti a convenzione PEEP.
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Che problemi ci possono essere nel trasferimento di un alloggio PEEP?
L'edilizia convenzionata PEEP che ha ad oggetto aree concesse dai Comuni ai costruttori in diritto di superficie (art. 35 comma 4 e ss. della L. n. 865/1971), obbliga all'indicazione nella convenzione dei criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione della proprietà superficiaria degli alloggi costruiti su tali aree.
Ciò costituisce un onere di natura reale tanto che chi vende l'immobile edificato sulla base di tale convenzione ha l'obbligo di cederlo al prezzo indicato nella stessa (un prezzo superiore comporta la nullità della relativa clausola).
Per comprendere meglio quanto espresso da un'ultima pronuncia della Corte di Cassazione (di cui vedremo oltre) cerchiamo di fare prima di tutto un quadro della normativa di riferimento con particolare attenzione alla determinazione del prezzo massimo di cessione della proprietà superficiaria degli alloggi posti sulle aree PEEP.
La normativa di riferimento PEEP
In primo luogo dobbiamo considerare gli alloggi realizzati prima del 3 ottobre 1971 (data in cui è entrata in vigore la L. 865/1971), i quali non sono soggetti ad alcun vincolo.
Dobbiamo, poi, considerare gli alloggi costruiti in base a convenzione PEEP (art. 35 della legge 865/1971) qualora in diritto di superficie sono assoggettati ad un prezzo vincolato determinato in base ai criteri della convenzione stessa; al contrario in piena proprietà la serie di limiti alla circolazione sono stati in seguito abrogati.
Per quanto concerne questi ultimi vediamo di dare sommariamente un resoconto normativo.
Qualora la convenzione sia stata stipulata prima del 15 marzo 1992, il limite di prezzo è esistente per le convenzioni stipulate prima dell'entrata in vigore della legge n. 179/92, anche se l'atto di compravendita è successivo.
In secondo luogo se la convenzione è stipulata tra il 15 marzo 1992 e il 31 dicembre 1996 non vi è alcun limite legale.
Ancora se la convenzione è stipulata dopo il giorno 1 gennaio 1997 le aree cedute in proprietà non sono assoggettate alla disciplina di cui all'art. 35 della legge n. 865/71 ma alla normativa cosiddetta "Bucalossi" che prevede il prezzo vincolato per una durata di 20 o 30 anni.
Da ultimo gli alloggi costruiti direttamente in base alla legge Bucalossi in piena proprietà sono soggetti al limite del prezzo vincolato.
Compravendite in violazione di questo limite comportano la nullità parziale e testuale dell'atto mentre quelle con inosservanza del prezzo massimo di cui all'art. 35 della legge n. 865/1971 non è chiaro se comportino una nullità parziale con integrazione automatica a norma dell'art. 1339 del Codice Civile ovvero un'inefficacia relativa per la parte di prezzo convenuta in eccedenza rispetto a quello vincolato.
Chiarimenti derivanti dall'ordinanza della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 377 del 5 gennaio 2024 ha affermato che gli alloggi PEEP in diritto di superficie non sono soggetti al vincolo di prezzo massimo di cessione di cui all'art. 35, comma 8, della legge n 865/1971 qualora la convenzione non indichi i criteri per l'individuazione di tale prezzo massimo di cessione.
Tale ordinanza parte dal fatto che essendo comunque facoltativa la previsione della cedibilità degli alloggi, altrettanto possa dirsi della previsione di un prezzo vincolato per la cessione di tali abitazioni. In mancanza di questi criteri gli alloggi sarebbero liberamente cedibili.
In un senso possiamo considerare che ove la convenzione non preveda criteri per determinare il prezzo vincolato, comunque il vincolo sarebbe esistente; per altra via si può affermare che in assenza di tali precisazioni utili a determinare il prezzo massimo di cessione, quest'ultimo non potrebbe operare poichè non individuabile.
Ecco che l'ordinanza in commento pone chiarezza al riguardo affermando un principio di diritto secondo il quale il vincolo sul prezzo in capo al cedente implica che esso sia stato determinato attraverso l'indicazione dei relativi criteri di quantificazione e che se essi manchino non può esservi alcun vincolo al riguardo in quanto nemmeno possono ravvisarsi strumenti validi di sostituzione o integrazione.
Ultime considerazioni con l'aiuto del notaio
Da questa sintesi data nell'articolo vale precisare concludendo che l'ordinanza di cui in commento non può in alcun modo riguardare il limite di prezzo previsto per gli alloggi PEEP assegnati in piena proprietà (di cui abbiamo visto più sopra). Per tali alloggi il prezzo viene stabilito dall'ufficio tecnico erariale tanto che, se la convenzione non prevede nulla al riguardo, abbiamo in questo caso gli strumenti per determinarlo successivamente (è un limite legale che va ritenuto esistente in forza di legge).
Al contrario possiamo ritenere valido quanto detto fin qui per le convenzioni in piena proprietà cosiddette Bucalossi e per le convenzioni PEEP in superficie per le quali deve essere riportato in modo obbligatorio l'indicazione dei criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione.
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