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NOTAIO ACQUISTO CASA POPOLARE EDILIZIA PUBBLICA CONVENZIONATA

L’edilizia residenziale pubblica

acquisto casa dal notaio in edilizia pubblica agevolata per casa popolareQuando si parla di edilizia residenziale pubblica si fa riferimento a quella attività finalizzata a realizzare da parte dello Stato una serie di alloggi da destinare a condizione vantaggiose a soggetti che abbiano determinate caratteristiche reddituali. Ciò in quanto ognuno per legge ha diritto a una abitazione, pertanto se non riesce ad acquistarla o affittarla per ragioni economiche, lo Stato provvede in questo senso.

Anche per acquistare una casa in questo modo occorre l’intervento del Notaio, ma vediamo nel dettaglio come occorre procedere. L’intervento del pubblico ufficiale è importante anche per definire tutte le caratteristiche della proprietà così acquistata: proprio per i forti vantaggi legati al momento dell’atto, si prevedono delle limitazioni per gli acquirenti, tra cui la principale come vedremo è il divieto di alienazione della casa, per evitare speculazioni. E’ importante affidarsi a un professionista anche perché la legge in tema di case popolari cambia molto spesso.

Vari tipi di edilizia residenziale pubblica

Vi sono tre tipi di edilizia residenziale pubblica, pertanto quando parliamo di acquisto di case popolari occorre previamente comprendere di quale edilizia si tratta. L’edilizia sovvenzionata è quella pubblica in senso lato, ovvero si tratta di alloggi ideati e costruiti interamente dallo Stato proprio per i ceti meno abbienti; l’edilizia convenzionata è quella che si basa su una convenzione tra una pubblica amministrazione e un privato, finalizzata a stabilire le regole di realizzazione di alloggi agevolati; infine, vi è quella agevolata, riguardante alloggi costruiti interamente da privati, ma usufruendo di sovvenzioni e contributi. Quella più diffusa è l’edilizia convenzionata, che analizzeremo più nel dettaglio, per comprendere in che modo questa convenzione e i suoi patti possano regolare l’acquisto.

Come avviene l’assegnazione?

Le case popolari vengono costruite e successivamente devono essere “assegnate”. Vengono quindi individuati dei requisiti reddituali e conseguentemente viene stilata una graduatoria di soggetti richiedenti che hanno questi diritti.

L’assegnazione può avvenire in vari modi: può essere locata al beneficiario, che la riceve in affitto a un canone agevolato, pertanto l’operatore mantiene la proprietà dell’alloggio; può essere acquistata dal beneficiario con una vera e propria cessione, la quale segue regole proprie che vedremo; può, infine, essere stipulata una locazione con patto di futura vendita, una sorta di rent to buy al termine del quale il beneficiario può acquistare realmente la casa. 

Il riscatto dell’alloggio

Come sopra detto, uno dei principali modi per ottenere una casa popolare è l’iniziale locazione, con conseguente possibilità di riscattarne la proprietà dopo un determinato periodo di tempo. Il privato, in virtù di quanto previsto dalla convenzione, riceve in locazione la casa e paga un canone di affitto molto agevolato.  

Al termine di questo periodo di tempo, il privato può “riscattare” la casa, ovvero pagare una restante parte del prezzo, molto agevolato, e stipulare dal Notaio l’atto di assegnazione. Questo atto di assegnazione altro non è che un trasferimento immobiliare, quindi una vendita, con tutte le sue clausole, nonché quelle in aggiunta previste dalla convenzione.

Dopo quanto si può riscattare la casa?

Generalmente, è necessario che trascorra qualche anno, anche per consentire di comprendere la posizione reddituale del privato, se si tratta di una persona adempiente ai pagamenti e quindi idonea all’acquisto vero e proprio. Le convenzioni prevedono generalmente almeno cinque o sette anni di locazione, se non di più, per poter poi acquistare la casa.

Si può riscattare la casa presa in locazione se in possesso di altra abitazione?

Il senso dell’edilizia convenzionata e agevolata è quello di consentire a soggetti meno abbienti di accedere all’abitazione, pertanto per logica dovrebbe essere riservato a soggetti non titolari di altre abitazioni. La regola vuole che il riscatto non possa essere esercitato da soggetti privi di altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare. Ad esempio, una famiglia con quattro figli che ha una casa di 40 metri quadri, potrebbe accedere al riscatto per una abitazione più adeguata.

Si può rivendere l’alloggio riscattato?

Per le stesse motivazioni di cui sopra, non si può rivendere l’alloggio prima di un determinato periodo di tempo previsto dalla convenzione. Generalmente questo tempo è di cinque anni dal momento del riscatto, periodo durante il quale non è possibile compiere atti quali vendita, rent to buy, vendita di nuda proprietà, o altri atti che coinvolgano il trasferimento della casa.

L’atto notarile di assegnazione: in cosa consiste?

L’atto di assegnazione di alloggio al privato è un vero e proprio rogito notarile di compravendita, almeno per quanto concerne le clausole principali. Pertanto il costruttore operatore che ha realizzato l’alloggio vende al privato che ha tutti i requisiti previsti dalla convenzione per acquistarlo.

Anche per questo tipo di atto il Notaio dovrà effettuare tutti le verifiche di tipo ipotecario, catastale, energetico, per assicurarsi che non vi siano formalità pregiudizievoli all’acquisto. Vengono inserite le clausole relative all’eventuale divieto di alienazione con corrispondente periodo di tempo entro il quale l’assegnatario non può disporre del bene.

Quanto costa l’acquisto di una casa popolare?

Per quanto concerne il prezzo di acquisto, si tratta di un prezzo sicuramente agevolato. Non avrebbe senso costruire alloggi appositamente per ceti meno abbienti, per poi consentirne l’acquisto al prezzo che pagherebbe qualsiasi altro privato abbiente. Lo scopo è quello di consentire l’accesso all’abitazione a tutti, pertanto il prezzo è inferiore e agevolato.

Per quanto riguarda le imposte legate all’atto pubblico notarile di assegnazione della casa popolare, in autonomia o come visto al termine di un periodo di locazione, occorre precisare. La classica imposta di registro legata all’acquisto di una casa (2% o 9% a seconda che sia prima o seconda casa) viene adeguata in questa sede ad una imposta in misura fissa (anche perché difficilmente si tratterà di una seconda casa) e le imposte ipotecarie e catastali non si pagano. È evidente, dunque, un risparmio sia in termini di prezzo che di spese fiscali.

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