Comprare casa popolare o in convenzionata: vincoli e rogito
- L’edilizia residenziale pubblica
- Vari tipi di edilizia residenziale pubblica
- Come avviene l’assegnazione?
- Il riscatto dell’alloggio
- Comprare da un privato una casa in edilizia convenzionata
- L’atto notarile di assegnazione: in cosa consiste?
- Quanto costa l’acquisto di una casa popolare?
- Domande frequenti
L’edilizia residenziale pubblica
Quando si parla di edilizia residenziale pubblica si fa riferimento a quella attività finalizzata a realizzare, da parte di enti pubblici o con il loro intervento, una serie di alloggi da destinare a condizione vantaggiose a soggetti che abbiano determinate caratteristiche reddituali. Ciò in quanto il diritto all’abitazione è tutelato, pertanto se una persona non riesce ad acquistarla o affittarla per ragioni economiche, lo Stato provvede in questo senso.
Anche per acquistare una casa in questo modo occorre l’intervento del Notaio, ma vediamo nel dettaglio come occorre procedere. L’intervento del pubblico ufficiale è importante anche per definire tutte le caratteristiche della proprietà così acquistata: proprio per i forti vantaggi legati al momento dell’atto, si prevedono delle limitazioni per gli acquirenti, tra cui la principale come vedremo è il divieto di alienazione della casa per un certo periodo, per evitare speculazioni. E’ importante affidarsi a un professionista anche perché la legge in tema di case popolari cambia molto spesso.
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Vari tipi di edilizia residenziale pubblica
Vi sono tre tipi di edilizia residenziale pubblica, pertanto quando parliamo di acquisto di case popolari occorre previamente comprendere di quale edilizia si tratta.
| Tipo | Chi la realizza | Cosa aspettarsi quando si compra |
|---|---|---|
| Sovvenzionata | Enti pubblici, con fondi pubblici | Di solito la casa si riceve in affitto; in alcuni casi l’assegnatario può riscattarla, con limiti alla rivendita e un possibile diritto di prelazione dell’ente |
| Convenzionata | Imprese o cooperative, in base a una convenzione con il Comune | Prezzo massimo fissato dalla convenzione, requisiti per chi compra, possibili vincoli anche nelle rivendite |
| Agevolata | Privati, con contributi o mutui agevolati | Vincoli legati al contributo ricevuto, da verificare nei documenti dell’agevolazione |
Quella più diffusa è l’edilizia convenzionata, che si basa su una convenzione tra una pubblica amministrazione e un privato, finalizzata a stabilire le regole di realizzazione di alloggi agevolati. La analizzeremo più nel dettaglio, per comprendere in che modo questa convenzione e i suoi patti possano regolare l’acquisto.
Come avviene l’assegnazione?
Le case popolari vengono costruite e successivamente devono essere “assegnate”. Vengono quindi individuati dei requisiti reddituali e conseguentemente viene stilata una graduatoria di soggetti richiedenti che hanno questi diritti.
L’assegnazione può avvenire in vari modi: può essere locata al beneficiario, che la riceve in affitto a un canone agevolato, pertanto l’operatore mantiene la proprietà dell’alloggio; può essere acquistata dal beneficiario con una vera e propria cessione, la quale segue regole proprie che vedremo; può, infine, essere stipulata una locazione con patto di futura vendita, una sorta di rent to buy al termine del quale il beneficiario può acquistare realmente la casa.
Il riscatto dell’alloggio
Come sopra detto, uno dei principali modi per ottenere una casa popolare è l’iniziale locazione, con conseguente possibilità di riscattarne la proprietà dopo un determinato periodo di tempo. Il privato, in virtù di quanto previsto dalla convenzione, riceve in locazione la casa e paga un canone di affitto molto agevolato.
Al termine di questo periodo di tempo, il privato può “riscattare” la casa, ovvero pagare una restante parte del prezzo, molto agevolato, e stipulare dal Notaio l’atto di assegnazione. Questo atto di assegnazione altro non è che un trasferimento immobiliare, quindi una vendita, con tutte le sue clausole, nonché quelle in aggiunta previste dalla convenzione.
Dopo quanto si può riscattare la casa?
Generalmente, è necessario che trascorra qualche anno, anche per consentire di comprendere la posizione reddituale del privato, se si tratta di una persona adempiente ai pagamenti e quindi idonea all’acquisto vero e proprio. Quanti anni dipende da quanto prevedono la convenzione e le regole dell’ente: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Si può riscattare la casa presa in locazione se in possesso di altra abitazione?
Il senso dell’edilizia convenzionata e agevolata è quello di consentire a soggetti meno abbienti di accedere all’abitazione, pertanto per logica dovrebbe essere riservato a soggetti non titolari di altre abitazioni. La regola vuole, di norma, che il riscatto non possa essere esercitato da chi è già titolare di un’altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare. Ad esempio, una famiglia con quattro figli che ha una casa di 40 metri quadri, potrebbe accedere al riscatto per una abitazione più adeguata. I criteri precisi li fissano le norme regionali e la convenzione.
Si può rivendere l’alloggio riscattato?
Per le stesse motivazioni di cui sopra, non si può rivendere l’alloggio prima di un determinato periodo di tempo, previsto dalla legge o dalla convenzione. Durante quel periodo non è possibile compiere atti quali vendita, rent to buy, vendita di nuda proprietà, o altri atti che coinvolgano il trasferimento della casa. In alcuni casi, alla rivendita, l’ente ha un diritto di prelazione. Durata e condizioni vanno lette nell’atto di assegnazione: è bene chiedere direttamente al notaio.
Comprare da un privato una casa in edilizia convenzionata
È il caso più frequente: un annuncio di un appartamento “in convenzionata”, a un prezzo più basso della media della zona. Prima di firmare la proposta conviene farsi dare la convenzione con il Comune e verificare tre cose: se c’è un prezzo massimo di vendita, e quanto vale oggi; se chi compra deve avere requisiti, per esempio di reddito o di residenza; se la casa è in diritto di superficie o in piena proprietà.
Secondo la Cassazione il vincolo sul prezzo massimo può seguire la casa anche nelle rivendite successive, e un prezzo più alto di quello consentito espone a contestazioni. In molti casi i vincoli si possono togliere pagando al Comune un corrispettivo, con un atto notarile, come spiegato nella pagina sul riscatto dell’area e piena proprietà. Sono verifiche da fare caso per caso: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
L’atto notarile di assegnazione: in cosa consiste?
L’atto di assegnazione di alloggio al privato è un vero e proprio rogito notarile di compravendita, almeno per quanto concerne le clausole principali. Pertanto il costruttore operatore che ha realizzato l’alloggio vende al privato che ha tutti i requisiti previsti dalla convenzione per acquistarlo.
Anche per questo tipo di atto il Notaio di norma effettua le verifiche di tipo ipotecario, catastale, energetico, per assicurarsi che non vi siano formalità pregiudizievoli all’acquisto. Vengono inserite le clausole relative all’eventuale divieto di alienazione con corrispondente periodo di tempo entro il quale l’assegnatario non può disporre del bene.
Quanto costa l’acquisto di una casa popolare?
Per quanto concerne il prezzo di acquisto, si tratta di un prezzo agevolato. Non avrebbe senso costruire alloggi appositamente per ceti meno abbienti, per poi consentirne l’acquisto al prezzo che pagherebbe qualsiasi altro privato abbiente. Lo scopo è quello di consentire l’accesso all’abitazione a tutti, pertanto il prezzo è inferiore e agevolato.
Per quanto riguarda le imposte legate all’atto di assegnazione o di acquisto, non c’è una regola unica: dipendono dal tipo di edilizia, da chi vende e dal tipo di atto, e in alcuni casi la legge prevede trattamenti di favore. Quando si compra da un privato, valgono di norma le regole di una normale compravendita, con le agevolazioni prima casa se ci sono i requisiti. Qual è il trattamento del proprio atto va chiesto al notaio prima di firmare: si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore. Un caso vicino, quello delle case accatastate come ultrapopolari, è nella pagina sull’acquisto di una casa ultrapopolare.
Domande frequenti
Posso comprare da un privato una casa in edilizia convenzionata?
Di solito sì, ma prima va letta la convenzione: può prevedere un prezzo massimo e requisiti per chi compra. In molti casi i vincoli si possono togliere pagando il Comune.
Posso vendere subito la casa popolare che ho riscattato?
Di norma no: per un periodo stabilito dalla legge o dalla convenzione la rivendita è vietata, e poi l’ente può avere la prelazione. Tempi e condizioni sono scritti nell’atto.
Se ho già una casa posso riscattare l’alloggio?
Dipende dalle regole dell’ente: di norma no, se la casa che si ha è adeguata al proprio nucleo familiare.
Che differenza c’è tra diritto di superficie e piena proprietà?
Con il diritto di superficie si possiede la casa ma non il terreno, che resta del Comune, spesso per un tempo limitato. Molte convenzioni permettono di trasformarlo in piena proprietà pagando un corrispettivo.
