Acquistare una casa ereditata o donata al venditore
- è possibile acquistare una casa ereditata o donata al venditore? quali sono le cose a cui porre attenzione ed i controlli che devono essere richiesti. il ruolo centrale del notaio
- Domande frequenti
- Casa ereditata o casa donata: cosa verificare prima del rogito
- Acquistare una casa ereditata: cosa serve
- Acquistare una casa donata: cosa è cambiato
- Un esempio
- Si può comprare una casa ereditata?
- La dichiarazione di successione basta per vendere?
- Comprare una casa donata è ancora rischioso?
- Servono ancora la rinuncia degli eredi o la polizza “donazione sicura”?
- Con una casa ereditata o donata posso chiedere il mutuo?
È possibile acquistare una casa ereditata o donata al venditore? Quali sono le cose a cui porre attenzione ed i controlli che devono essere richiesti. Il ruolo centrale del Notaio
Acquistare una casa ereditata o donata dalla persona che l’ha messa sul mercato è possibile, ma è necessario che l’acquirente faccia particolare attenzione perché i beni oggetto di eredità o di donazione possono avere destini controversi nel corso del tempo. Il ruolo del Notaio, sempre indispensabile in caso di compravendita, è ancora più rilevante nel caso l’acquisto riguardi un bene immobile ereditato o donato. Questa è una delle ragioni per cui, benchè non sia obbligatorio in caso di compravendita tra privati, è opportuno coinvolgere il Notaio sin dal contratto preliminare.
Casa ereditata o casa donata: cosa verificare prima del rogito
| Verifica | Casa ereditata | Casa donata |
|---|---|---|
| Chi può vendere | Tutti gli eredi proprietari devono firmare | Il donatario, o i donatari se sono più di uno |
| Nei registri immobiliari | Deve risultare l’accettazione dell’eredità, altrimenti si trascrive al rogito | Che non siano trascritte domande di riduzione o atti di opposizione |
| Il termine che conta | Se c’è un testamento, tre anni dall’apertura della successione | La data di morte del donante, per capire se valgono le regole nuove |
| Mutuo per chi compra | Nessun problema particolare, a verifiche fatte | Dal 18 dicembre 2025, di norma, nessun problema particolare |
Acquistare una casa ereditata: cosa serve
Acquistare una casa ereditata o donata è più frequente di quanto si creda. In Italia il patrimonio immobiliare familiare è consistente e gran parte delle famiglie vive in una casa di proprietà, per cui non è affatto insolito che ci si trovi in condizione di acquistare un’abitazione frutto di un’eredità.
in questa circostanza è necessario che la dichiarazione di successione sia stata presentata e le volture fatte. La dichiarazione, però, è un adempimento fiscale: non basta da sola a dimostrare che il venditore può vendere.
Quando si acquista una casa ereditata occorre infatti che risulti nei registri immobiliari l’accettazione dell’eredità e, se non è già stata fatta, di norma la si trascrive in occasione del rogito, come “accettazione tacita” che deriva dalla vendita stessa. L’eredità infatti va accettata, non si è automaticamente “eredi” in quanto si può rifiutare di accogliere un’eredità, se per esempio accanto ai crediti vi è una consistente quota di debiti. Perché conta e cosa succede se manca è spiegato nella pagina sulla continuità delle trascrizioni. Di solito la trascrizione dell’accettazione è a carico del venditore, mentre l’acquirente paga il Notaio per il rogito e le imposte.
Un’altra attenzione che è richiesta a chi desidera acquistare una casa ereditata è sincerarsi che gli eredi siano concordi nella vendita, se sono più di uno: devono firmare tutti.
Se la casa è arrivata al venditore per testamento, c’è un ultimo controllo. Dal 18 dicembre 2025 una domanda di riduzione degli altri eredi è opponibile a chi compra solo se trascritta entro tre anni dall’apertura della successione, e non più entro dieci. Come funziona la regola dei tre anni è spiegato nella pagina sull’acquisto di una casa con provenienza successoria.
Acquistare una casa donata: cosa è cambiato
Per anni acquistare una casa donata ha richiesto maggiore attenzione. Fino a vent’anni dalla trascrizione della donazione, gli eredi del donante che si ritenevano lesi nella loro quota di legittima potevano chiedere la casa anche a chi l’aveva comprata. Per questo si ricorreva spesso ad atti di rinuncia degli altri eredi o a polizze assicurative, e le banche erano restie a concedere il mutuo.
Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra a titolo oneroso dal donatario non rischia più, di norma, la restituzione: il legittimario leso può rivalersi solo sul donatario, in denaro, e l’ipoteca della banca di chi compra resta efficace. Rinunce e polizze, nella maggior parte dei casi, non servono più.
Restano alcune eccezioni che il notaio di norma verifica prima del rogito: una domanda di riduzione già trascritta e, per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, una domanda di riduzione o un atto di opposizione trascritti entro il 18 giugno 2026. Il criterio decisivo è la data di morte del donante, non quella della donazione. I dettagli sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata e, per un quadro pratico, nell’articolo sulla regola dei 20 anni che non esiste più.
Un esempio
Marta vuole comprare da Paolo un trilocale che il padre di Paolo gli aveva donato nel 2015. Il padre è morto nel 2023. Prima dell’estate 2026 un rogito del genere avrebbe richiesto, spesso, la rinuncia della sorella di Paolo o una polizza. Oggi il notaio controlla nei registri che entro il 18 giugno 2026 non sia stata trascritta una domanda di riduzione o un’opposizione: se non c’è nulla, Marta compra con le nuove regole e la sua banca può iscrivere ipoteca senza riserve.
Per sapere quanto costa il rogito si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando che la casa proviene da un’eredità o da una donazione: di solito rispondono in poche ore.
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Domande frequenti
Si può comprare una casa ereditata?
Sì. Devono firmare tutti gli eredi proprietari e nei registri immobiliari deve risultare l’accettazione dell’eredità: se manca, di norma la si trascrive al momento del rogito.
La dichiarazione di successione basta per vendere?
No. È un adempimento fiscale: per vendere serve che risulti l’accettazione dell’eredità nei registri immobiliari.
Comprare una casa donata è ancora rischioso?
Molto meno di prima. Dal 18 dicembre 2025 chi compra dal donatario, di norma, non rischia più di doverla restituire. Restano da verificare nei registri eventuali domande di riduzione o opposizioni già trascritte.
Servono ancora la rinuncia degli eredi o la polizza “donazione sicura”?
Nella maggior parte dei casi no. Possono restare utili solo nelle situazioni coperte dal regime transitorio, da valutare con il notaio.
Con una casa ereditata o donata posso chiedere il mutuo?
Sì. Per le case donate il principale ostacolo delle banche è caduto con la legge 182/2025, perché l’ipoteca resta efficace anche se la donazione viene ridotta.
