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Donazione con riserva di usufrutto

Come farsi intestare la casa dai propri genitori a titolo gratuito con la donazione a favore del figlio

donazione con riserva di usufrutto da genitore a figlio riserva a sé e dopo di séL’atto di donazione è un atto a titolo gratuito che si realizza mediante un impoverimento del donante e un arricchimento del donatario. Questi infatti riceve la titolarità di un bene o di un diritto, senza alcun corrispettivo. È fondamentale per la conclusione di una donazione che vi sia un elemento soggettivo corrispondente allo spirito di liberalità: il genitore deve donare con il c.d. animus donandi, ovvero l’intenzione di “regalare” un bene a un altro soggetto.

La donazione è uno dei mezzi maggiormente utilizzati per disporre in vita dei propri beni a favore dei figli, piuttosto che non disporne affatto e lasciare che tutti i beni cadano in successione. Il vantaggio può essere sicuramente di tipo organizzativo, in quanto all’apertura della successione i figli non devono provvedere a tutta quella serie di adempimenti richiesti dalla legge per potersi intestare personalmente i beni (accettare l’eredità, dividere i beni tra gli eredi, ecc.).

Cosa si intende per donazione con riserva di usufrutto

La donazione con riserva di usufrutto è un contratto stipulato davanti al Notaio che, al pari della semplice donazione, ha principalmente uno scopo di liberalità, cioè trasferisce al donatario un diritto reale minore (la nuda proprietà) sull’immobile, senza chiedere alcun corrispettivo. In base a questo contratto, peraltro, il donante (colui che dà in donazione) si riserva i diritti legati all’usufrutto.

Donare riservandosi l’usufrutto significa, in poche parole, privarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano dal poter utilizzare l’immobile, godere degli eventuali frutti che produce (anche concedendolo in affitto) o semplicemente poter continuare ad abitarci. Il tutto senza obbligare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, ai costi relativi alla manutenzione, perché la maggior parte delle spese e degli oneri fiscali rimangono in capo all’usufruttuario.

Viene in rilievo questa specifica forma contrattuale nel momento in cui, per esempio, un genitore intende intestare a un figlio una casa: trattasi di un’operazione che si può considerare un’anticipazione della successione ereditaria che si aprirà dopo la morte del donante.

Il diritto di usufrutto può avere un termine prestabilito nell’atto di donazione o essere vitalizio, cioè durare fino alla morte del donante-usufruttuario.

Dal notaio per la donazione con riserva di usufrutto

Anche questo tipo di donazione richiede l’intervento del Notaio, il quale, alla presenza di due testimoni, riceve le dichiarazioni delle parti (donante e donatario) e le mette per iscritto. Si tratta di un atto pubblico, come tale idoneo a garantire la certezza e la trasparenza dei fatti avvenuti alla presenza del professionista. Tuttavia non si deve dimenticare che la donazione, per quanto possa essere conveniente sia in termini economici che burocratici, non è esente da criticità che riguardano soprattutto la fase successiva all’apertura della successione.

Ecco perché rivolgersi al Notaio è fondamentale per capire se davvero vale la pena di accollarsi una serie di vincoli e rischi relativi alla donazione di un immobile.

Quanto costa l’atto di donazione dal notaio

La donazione con riserva di usufrutto prevede costi più contenuti rispetto ad una semplice donazione, in quanto viene trasferita una proprietà parziale su cui incombe il diritto di usufrutto: di conseguenza, le tasse da pagare vengono calcolate in base al valore della nuda proprietà e in base all’età del donante-usufruttuario.

Per quanto riguarda le restanti voci di spesa, si tiene conto:

  • dell’onorario del notaio;
  • dell’imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale del bene;
  • dell’imposta catastale pari all’1% del valore catastale;
  • dell’imposta di donazione che ammonta al 4%, se il valore del trasferimento non supera la franchigia di un milione di euro;

La contestazione della donazione con riserva di usufrutto da parte degli eredi

La donazione della nuda proprietà di una casa può però essere oggetto di contestazione, alla morte del donante, da parte degli eredi legittimari (del coniuge e dei figli o, in loro mancanza, dei genitori). Difatti, la legge assegna a costoro una quota del patrimonio ereditario di cui non si può disporre liberamente.

Pertanto, gli altri eredi potrebbero agire in giudizio contro il donatario ed esercitare l’azione di riduzione qualora la donazione abbia pregiudicato oltre la soglia consentita la quota a loro riservata dalla legge. Il giudice dovrà poi verificare che l’azione sia fondata e agire di conseguenza o col rigetto o con l’accoglimento del motivo del contendere.

Donazione a favore dei figli e anticipo dell’eredità

La donazione a favore dei figli si considera come una sorta di anticipo della propria successione ereditaria, in quanto all’apertura della successione tali donazioni vanno imputate alla propria quota ereditaria.

Cosa vuol dire “imputare”? Vuol dire considerare il bene donato come parte della propria quota ereditaria.

Esempio: Tizio dona al proprio figlio Tizietto la casa di sua proprietà in Roma. Quando Tizio muore, lascia il figlio Tizietto e il figlio Caietto al quale non ha donato nulla. I figli succedono al padre in parti uguali, ma Tizietto alla propria quota dovrà imputare la donazione fatta dal padre in vita, per cui avrà diritto a ricevere di meno dalla successione rispetto a Caietto che in donazione non ha ricevuto nulla.

Cosa è la dispensa da imputazione?

Il notaio chiederà alla parte donante se intende escludere questa imputazione di cui sopra mediante una dispensa inserita nella donazione. Con la dispensa da imputazione alla quota di legittima, questa donazione sarà considerata un surplus rispetto alla quota di legittima che spetterà al donatario – figlio al momento dell’apertura della successione.

Cosa fare se il genitore vuole continuare a vivere nella casa donata al figlio?

Spesso capita che il genitore voglia intestare la casa al figlio per regolamentare la proprietà delle proprie case, per agevolare i figli e per far sì che all’apertura della successione non residuino molte questioni irrisolte, quali ad esempio quelle relative alla divisione dell’eredità. Tuttavia, il più delle volte i genitori sono proprietari di una sola casa, quella in cui vivono, pertanto hanno interesse a donare la proprietà della casa a un figlio, senza abbandonare la stessa. L’esigenza di continuare ad abitare della casa anche dopo averla donata può essere sicuramente tutelata attraverso la c.d. riserva di usufrutto. In questo caso il figlio riceve dal genitore in donazione la nuda proprietà, che diventerà piena al momento dell’apertura della successione. Il genitore, quindi, continua ad essere titolare del diritto di usufrutto fino alla sua morte, al momento della quale si realizzerà il consolidamento tra il diritto di nuda proprietà e l’usufrutto vitalizio.

Cosa dovrà fare il figlio al momento della morte del genitore?

Nulla, in quanto il consolidamento avviene in maniera automatica. Il figlio dovrà solo richiedere una voltura catastale, in modo che la casa risulti catastalmente intestata a lui in piena proprietà.

Cosa fare se nella casa abitano entrambi i genitori?

La legge conferisce la possibilità di riservare l’usufrutto per il donante e, dopo di sé, a favore di un'altra persona che usufruirà del diritto di usufrutto. Si tratta della cosiddetta donazione con riserva di usufrutto per sé e dopo di sé, regolamentata all’art.796 c.c. Questa norma infatti prevede che sia permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona o più persone, ma non successivamente. Cosa vuol dire?

Esempio: Tizio decide di donare (quindi di intestare) la casa familiare in cui abita con la moglie Tizia e con il figlio Tizietto a quest’ultimo. Per riservare a sé e alla moglie la facoltà di continuare ad abitare nella casa, può riservare il diritto di usufrutto per sé e dopo di sé alla moglie. In questo modo, si trasferisce la nuda proprietà al figlio; i genitori continuano ad abitare nella casa; quando il padre muore (dopo di sé) continuerà ad abitarvi la madre e quando anch’ella morirà si consoliderà tutto a favore del figlio.

Quali sono i costi di questa operazione?

Premettendo che la spesa è a carico del donante beneficiario, per quanto concerne la donazione semplice da genitore a figlio, si tratta di una operazione abbastanza conveniente in quanto vi è un importo (pari a un milione di euro) relativo al valore catastale della casa donata; se questo importo non viene superato, non vi è alcuna imposta di donazione da pagare. Qualora il valore catastale sia superiore al milione, si paga un’imposta di donazione pari al 4%.

Quanto costa invece la donazione con riserva di usufrutto?

Questo tipo di donazione presenta ulteriori vantaggi fiscali rispetto alla precedente, in quanto le imposte si pagano sul valore della nuda proprietà e non della piena, proprio perché l’usufrutto viene trattenuto dal padre donante per tutto il corso della sua vita. Ciò viene calcolato anche in base all’età del donante, in base a una tabella ministeriale. Più è anziano l’usufruttuario, meno vale il suo diritto di usufrutto.

L’imposta sulla donazione si calcola nello stesso modo sopra descritto, ovvero il 4% del valore catastale della casa, solo se questa superi il milione di euro.

Oltre all’eventuale imposta, vi è l’onorario notarile più IVA, nonché l’imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale e l’imposta ipotecaria pari all’1% dello stesso. Se per il beneficiario è prima casa, l’imposta in questo caso è fissa ed è pari a euro 200.

La nuda proprietà in rapporto all’usufrutto

Come si è accennato, la donazione con riserva di usufrutto comporta che ad essere donata non è la titolarità nel suo complesso ma solo la nuda proprietà del bene, ossia la proprietà gravata da un diritto, altrui, di usufrutto.

Se quindi la semplice donazione attribuisce al donatario il potere di esercitare sul bene tutti i diritti di proprietà, ivi compreso l’uso e l’abitazione, la donazione della sola nuda proprietà gli riserva dei poteri limitati. Il beneficiario è dunque titolare dell’immobile solo formalmente: è tale in base alle trascrizioni nei registri immobiliari anche se, in sostanza, non può viverci o darlo in affitto, né può sfrattare l’usufruttuario finché vige l’usufrutto.

Diritti e doveri dell’usufruttuario

Di fatto, l’usufruttuario, per tutta la durata del suo diritto, si comporta come se fosse il proprietario, anche se non lo è: questo significa che può concedere l’immobile in affitto, ma non può né venderlo né costituirvi ipoteca.

Inoltre, in caso di debiti contratti dall’usufruttuario, i suoi creditori non potranno rivalersi sull’immobile mediante pignoramento.

Per quanto riguarda i doveri, l’usufruttuario si accolla tutte le spese relative alla manutenzione e alle riparazioni ordinarie, nonché quelle relative alle imposte sull’immobile.

In caso di inadempimento o negligenza dell’usufruttuario, il nudo proprietario potrà agire in giudizio per ottenere l’esecuzione coattiva.

L’usufruttuario può anche cedere il suo diritto di usufrutto a terzi, vendendolo o donandolo, qualora ciò non sia espressamente vietato dall’atto costitutivo dell’usufrutto. Tuttavia, si dovrà tenere in considerazione la durata per capire quanto può durare l’atto di cessione:

  • se l’usufrutto originariamente costituito è vitalizio, la cessione si estinguerà verosimilmente alla morte del cedente;
  • se è a tempo determinato, la cessione avrà durata equivalente a quella del titolo costitutivo.

Sul cedente incombe comunque l’obbligo di comunicare il trasferimento al proprietario. La mancata comunicazione rende il cedente responsabile, in solido con il cessionario (nuovo usufruttuario), nei confronti del proprietario, per eventuali pregiudizi verificatisi in seguito alla cessione.

Diritti e doveri del nudo proprietario

Per contro, il nudo proprietario è intestatario del bene, pertanto può anche venderlo, anche se il nuovo acquirente dovrà rispettare l’altrui diritto di usufrutto fino a quando non si estingue.

Egli è poi tenuto a pagare tutte le spese di straordinaria amministrazione, nonché ad eseguire le riparazioni straordinarie.

Che succede quando muore l’usufruttuario?

Se si tratta di usufrutto vitalizio e il beneficiario di esso viene a mancare, l’usufrutto si estingue, e l’effetto di consolidamento in capo al nudo proprietario di tutti i diritti e degli oneri sarà automatico, cioè non sarà necessario un ulteriore atto notarile.

Nel momento in cui cessa l’usufrutto, infatti, il nudo proprietario diventa pieno proprietario.

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