Donazione con riserva di usufrutto
- Cosa è la donazione con riserva di usufrutto?
- Come funziona la donazione con riserva di usufrutto?
- Vantaggi della donazione con riserva di usufrutto
- Le imposte della donazione con riserva di usufrutto
- Cosa succede alla morte del donante
- Rischi della donazione con riserva di usufrutto
- Il ruolo del notaio
- Domande frequenti sulla donazione con riserva di usufrutto
È il modo più usato in Italia per passare la casa ai figli restando a viverci: il genitore dona la nuda proprietà e si tiene l’usufrutto per tutta la vita. Le imposte si calcolano solo sul valore della nuda proprietà, che dipende dall’età del donante: a 70 anni è il 60% del valore catastale. Su una casa con rendita di 600 euro, valore catastale 75.600, la base è 45.360 euro: imposta di donazione zero (franchigia di un milione per figlio), ipotecaria e catastale 1.361 euro, o 400 fissi se per il figlio è prima casa, più bollo e onorario. Alla morte del genitore il figlio diventa pieno proprietario da solo, senza atto e senza imposte. Una stima si fa con il simulatore della donazione, la cifra esatta con un preventivo dello studio.
Cosa è la donazione con riserva di usufrutto?
La donazione è il contratto con il quale per spirito di liberalità una parte, chiamata donante, arricchisce l’altra, chiamata donataria, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione con riserva di usufrutto è un particolare tipo di donazione in cui il donante cede al donatario la proprietà di un immobile, riservandosi tuttavia il diritto di continuare a utilizzarlo per tutta la vita. video
La riserva di usufrutto è molto comune quando un genitore intende donare la propria abitazione a un figlio, ma vuole continuare ad abitarci finché sarà in vita. In questo modo si trasferisce la nuda proprietà dell’immobile ma il donante resta usufruttuario.
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Come funziona la donazione con riserva di usufrutto?
La donazione con riserva di usufrutto è disciplinata dall’articolo 796 del Codice Civile , il quale dispone che è permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone, ma non successivamente.
Quindi la legge prevede che il donante possa riservare l’usufrutto a proprio vantaggio e, dopo di lui, a vantaggio di un’altra persona o di più persone ma non successivamente, il che significa che è possibile riservare l’usufrutto a sé e poi ad un’altra persona, ad esempio il coniuge, ma non è possibile prevedere che alla morte del coniuge l’usufrutto passi ad una terza persona.
Nella pratica, il genitore dona la nuda proprietà della casa al figlio, riservandosi l’usufrutto vitalizio. Il figlio diventa nudo proprietario dell’immobile e il genitore rimane usufruttuario fino alla morte, momento in cui l’usufrutto si estingue e il figlio diventa pieno proprietario senza necessità di ulteriori atti.
Quanto vale la nuda proprietà per il fisco: la tabella per età
Le imposte della donazione si calcolano sul valore della nuda proprietà, cioè sulla percentuale del valore catastale che resta dopo aver tolto l’usufrutto riservato. La percentuale dipende dall’età del donante al momento dell’atto; se i donanti sono due, per esempio i genitori con usufrutto congiuntivo, si guarda al più giovane. Queste sono le fasce in vigore nel 2026, con il tasso di riferimento al 2,5%.
| Età del donante | Usufrutto riservato | Nuda proprietà donata | Ipotecaria e catastale su rendita 600 euro |
|---|---|---|---|
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% | 907 euro |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% | 1.021 euro |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% | 1.134 euro |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% | 1.247 euro |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% | 1.361 euro |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% | 1.474 euro |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% | 1.588 euro |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% | 1.701 euro |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% | 1.814 euro |
Se per il figlio è prima casa, ipotecaria e catastale sono 200 euro ciascuna qualunque sia il valore. La tabella completa e le regole sull’usufrutto sono nelle pagine dedicate.
Vantaggi della donazione con riserva di usufrutto
La donazione con riserva di usufrutto presenta diversi vantaggi:
- il donante continua ad abitare nell’immobile o a percepirne i frutti, ad esempio i canoni di locazione, per tutta la vita;
- il donatario acquista subito la nuda proprietà e diventa pieno proprietario alla morte del donante senza dover fare la successione per quell’immobile;
- le imposte sono calcolate sul valore della nuda proprietà, che è inferiore a quello della piena proprietà, con un risparmio fiscale;
- si evita che l’immobile sia oggetto di divisione ereditaria tra più eredi, con eventuali contrasti.
Le imposte della donazione con riserva di usufrutto
La donazione con riserva di usufrutto sconta le imposte previste per la donazione. L’imposta di donazione si applica con le aliquote e le franchigie previste dalla legge in base al rapporto di parentela tra donante e donatario. Nel caso di donazione a favore del coniuge e dei parenti in linea retta, come i figli, l’aliquota è del 4% con una franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario, quindi nella maggior parte dei casi non si paga nulla a titolo di imposta di donazione.
Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura del 2% e dell’1% sul valore della nuda proprietà, salvo che il donatario abbia i requisiti per l’agevolazione prima casa, nel qual caso le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Il valore della nuda proprietà si calcola sottraendo dal valore della piena proprietà il valore dell’usufrutto, determinato in base all’età dell’usufruttuario secondo i coefficienti stabiliti dalla legge. Più è anziano il donante, minore è il valore dell’usufrutto e maggiore quello della nuda proprietà. Il conto completo, con bollo, tassa ipotecaria e onorario, è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.
Cosa succede alla morte del donante
L’usufrutto si estingue e il figlio diventa pieno proprietario automaticamente: non serve un atto dal notaio, non si paga l’imposta di successione né l’imposta di registro, e la casa non entra nella dichiarazione di successione. L’unico adempimento è la voltura catastale, con il certificato di morte, per far risultare il figlio pieno proprietario al catasto. Se l’usufrutto era riservato a entrambi i genitori con diritto di accrescimento, alla morte del primo l’usufrutto intero passa all’altro e il figlio diventa pieno proprietario solo alla morte del secondo.
Rischi della donazione con riserva di usufrutto
Come tutte le donazioni, anche la donazione con riserva di usufrutto presenta dei rischi. Il principale è legato alla possibilità che alla morte del donante gli eredi legittimari, cioè coniuge e figli, possano contestare la donazione se ritengono che abbia leso la loro quota di legittima. In tal caso possono esercitare l’azione di riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione.
Fino al 2025 questo rischio si estendeva anche a chi comprava la casa dal figlio, e per vent’anni dalla donazione banche e acquirenti tendevano a frenare. Con la legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, la riduzione della donazione non pregiudica più chi acquista a titolo oneroso dal donatario, e le ipoteche da lui concesse restano efficaci: la tutela degli altri figli si ferma al fratello che ha ricevuto la casa, in denaro. Restano alcuni casi transitori, spiegati nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Il ruolo del notaio
La donazione con riserva di usufrutto deve essere stipulata per atto pubblico davanti al notaio alla presenza di due testimoni, a pena di nullità. Il notaio fa molte cose; semplificando, tra le principali ci sarebbero la verifica della titolarità dell’immobile e della sua regolarità urbanistica e catastale, il calcolo delle imposte dovute, la registrazione e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Può inoltre consigliare le parti sulla soluzione più adatta al caso concreto, ad esempio valutando se sia preferibile la donazione con riserva di usufrutto oppure altre soluzioni come la donazione della piena proprietà, il testamento o la vendita della nuda proprietà.
Domande frequenti sulla donazione con riserva di usufrutto
Chi paga IMU, spese condominiali e manutenzione dopo la donazione?
Il genitore usufruttuario: IMU (non dovuta se la casa è la sua abitazione principale), TARI, spese ordinarie di condominio e manutenzione ordinaria. Al figlio nudo proprietario spettano le riparazioni straordinarie, come tetto e facciata, salvo accordi diversi scritti nell’atto.
Il figlio può vendere la casa mentre il genitore è in vita?
Può vendere la nuda proprietà, e l’acquirente subentra rispettando l’usufrutto del genitore, che resta in casa. In pratica i compratori sono pochi e il prezzo basso, perché chi compra deve aspettare la fine dell’usufrutto per abitarci. La provenienza da donazione, invece, dal 18 dicembre 2025 non espone più chi compra a titolo oneroso al rischio di restituzione.
Il genitore può affittare la casa o cambiare idea?
Affittarla sì: i canoni sono suoi, come frutti dell’usufrutto, con contratti che non superano la durata dell’usufrutto. Cambiare idea no: la donazione è irrevocabile, salvo i casi di ingratitudine o sopravvenienza di figli previsti dalla legge, o un nuovo atto con il consenso del figlio (mutuo dissenso).
Ho due figli e una sola casa: come faccio?
Si può donare la nuda proprietà a entrambi in quote uguali, con un solo atto: ciascuno usa la propria franchigia di un milione e le imposte non cambiano. Alla morte del genitore i due figli saranno comproprietari; se uno vorrà la casa intera, comprerà la metà dell’altro o si farà una divisione. Donare tutto a uno solo è possibile, ma l’altro potrà chiedere la riduzione se la sua legittima è lesa.
Conviene la riserva di usufrutto o lasciare la casa per testamento?
Sulle imposte cambia poco. La donazione dà al figlio certezza subito e evita la successione sulla casa; il testamento lascia il genitore pieno proprietario e libero di cambiare idea. Sulla vendibilità, che per anni ha penalizzato la casa donata, dal 18 dicembre 2025 la differenza si è molto ridotta. Con i numeri della famiglia in mano, il notaio potrebbe aiutare a capire quale strada regge meglio nel tempo.
