Come avere la casa al preliminare

• Comprare casa dal notaio: un passo importante e delicato
• Il contratto preliminare
• è possibile avere la casa al preliminare?
• Come produrre gli effetti prima del definitivo
• Cosa sapere se si ha al preliminare la disponibilità della casa
• Disponibilità della casa al preliminare
• Casi frequenti di consegna anticipata della casa
• Acconto o caparra: cosa scegliere

Comprare casa dal notaio: un passo importante e delicato

L’acquisto della prima casa rappresenta un importante passo nella vita di ciascun individuo ed è opportuno che avvenga nel modo più sereno e sicuro, nel rispetto delle norme di legge.

Per questo motivo spesso le parti preferiscono concludere prima un contratto preliminare con cui si obbligano a stipulare, in un successivo momento, il trasferimento dell’immobile attraverso il contratto definitivo. Spesso può accadere che le parti abbiano esigenze precise: può accadere che il venditore abbia la necessità di avere immediatamente una liquidità in denaro e quindi richieda del denaro come acconto o come caparra oppure che il potenziale compratore abbia bisogno subito di una casa e richieda le chiavi prima del definitivo. Prima di analizzare tutte le sfumature e il ventaglio di possibilità, è necessario comprendere cosa sia il contratto preliminare.

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un determinato contratto, chiamato definitivo, entro un determinato termine stabilito dalle parti.

Il contratto preliminare viene solitamente concluso quando le parti abbiano intenzione di stipulare ad esempio un contratto di vendita, ma non hanno ancora tutte le documentazioni necessarie e vogliano formalizzare l’accordo per evitare che vengano iniziate altre trattative con nuovi potenziali acquirenti. Si pensi al caso in cui ci siano più persone interessate a comprare quella specifica casa.

Tale forma contrattuale può essere stipulata mediante una scrittura privata o per atto pubblico dinanzi al notaio. La registrazione e la trascrizione del preliminare stipulato per atto pubblico, offrono delle garanzie maggiori per il caso in cui il venditore cambi idea e decida di vendere l’immobile ad un’altra persona.

È possibile avere la casa al preliminare?

La legge non prevede in modo espresso la possibilità di produrre in via anticipata gli effetti del contratto, ossia prima del contratto definitivo di vendita per atto pubblico notarile. Come regola al momento del contratto definitivo di vendita si producono tutti gli effetti, tra cui non solo il trasferimento effettivo dei diritti che il venditore vanta sulla casa, come il diritto di proprietà, ma anche l’ottenimento del possesso materiale della stessa.

Tuttavia, potrebbe accadere che la parte che compra abbia delle specifiche esigenze e voglia avere subito la casa nella sua disponibilità: si pensi al caso in cui voglia effettuare delle valutazioni per dei lavori strutturali futuri, o al caso in cui non abbia un’altra casa in cui abitare. Questa tipologia di preliminare è stata definita dagli studiosi del diritto e anche dai giudici come contratto preliminare ad effetti anticipati.

Come produrre gli effetti prima del definitivo

Il contrato preliminare ad effetti anticipati può assumere diverse sfumature. Non essendo espressamente previsto dal legislatore non ne esiste un’unica tipologia. Saranno, infatti le parti a stabilire quali effetti del futuro contratto definitivo, potranno essere prodotti in via anticipata. Naturalmente bisognerà comunicare al notaio, nel caso in cui il preliminare sia stipulato per atto pubblico, quali sono gli accordi precisi che vengono presi, proprio per evitare l’insorgere di future controversie.

Disponibilità della casa al preliminare

Come sopra anticipato la parte acquirente potrebbe richiedere subito di entrare in casa e di avere le chiavi. Nel caso in cui il venditore sia d’accordo, ciò non determina che il compratore potenziale possa già considerarsi il proprietario della casa. Infatti, il trasferimento della proprietà avverrà soltanto al definitivo. È proprio per questo che ci si è interrogati sulla qualifica che riveste il compratore. Il compratore altro non è che un comodatario. Che significa? Significa che tra il potenziale venditore e il potenziale compratore è come se si instaurasse un contratto di comodato in cui gratuitamente il potenziale acquirente utilizza la casa, ottenendola prima del trasferimento effettivo.

Casi frequenti di consegna anticipata della casa

Nella maggior parte dei casi la casa viene consegnata al momento del preliminare quando le parti si accordano anche sulla possibilità di prevedere un pagamento anticipato del prezzo o di parte di esso. Possono, infatti, accordarsi che una somma di denaro sia consegnata subito al momento dl preliminare o il pagamento del prezzo sia dilazionato, ossia sia previsto in più tranches anche prima della stipula del contratto definitivo dal notaio.

Acconto o caparra: cosa scegliere

Spesso nell’immaginario collettivo si pensa che la caparra e l’acconto siano sinonimi e si equivalgano anche sotto il profilo degli effetti. È invece importante conoscerne le differenze.

L’acconto consiste in un pagamento anticipato di parte del prezzo ed ha la funzione di svolgere una garanzia per il venditore sulla volontà della parte potenziale acquirente di concludere il contratto. In caso di mancata stipula del definitivo l’acconto dovrà essere restituito.

Nella caparra, invece, in caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore avrà la possibilità di trattenere la caparra come risarcimento del danno subito. D’altra parte, è il venditore a dimostrare inadempienza, l’acquirente potrà richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

Cosa sapere se si ha al preliminare la disponibilità della casa

In sintesi è importante sapere che, sebbene il legislatore non consenta in maniera espressa la possibilità di avere la casa al momento della firma del preliminare, è possibile ugualmente produrre questo effetto non essendovi alcuna norma che lo vieti, riconoscendo il legislatore autonomia alle parti nella formazione della loro volontà.

Tuttavia nel caso in cui vi sia un pagamento anticipato del prezzo o un una consegna del bene è necessario sapere che non si diventa proprietari della casa. La proprietà si acquista solo se viene stipulato il contratto definitivo del trasferimento.