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Come liberarsi di un negozio cointestato dal notaio

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Acquisto in comproprietà di un negozio 

Può capitare di essere cointestatari di un immobile per diverse ragioni, come ad esempio un immobile caduto in successione, un acquisto pianificato allo scopo di diventarne in futuro pieni ed esclusivi proprietari con l’acquisto delle restanti quote, oppure per necessità familiari, allo scopo di condividerne le spese e non essere necessariamente una spesa da dover sostenere da soli.

Tuttavia essere titolari di un immobile, che sia una casa o un locale commerciale, può comportare delle spese non solo al momento del rogito notarile di acquisto (tasse, imposte e onorario notarile) ma anche negli anni seguenti, in relazione al mantenimento del fabbricato.

Le spese a cui si fa riferimento attengono a un profilo fiscale (tasse patrimoniali), ma anche a un profilo del tutto logistico (spese di manutenzione ordinaria e straordinaria).

In particolare, quando l’immobile è cointestato, questo tipo di spesa può essere condiviso e quindi suddiviso, ma al tempo stesso a lungo andare può rappresentare un peso, soprattutto se non si ha alcun interesse ad essere titolari di una quota di un immobile da cui non si tragga alcun guadagno, ma soltanto oneri. Vediamo come è possibile liberarsi di una quota dell’immobile dal notaio.

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Negozio cointestato derivante da una successione

Può accadere che si abbia un negozio cointestato in virtù di una successione ereditaria, così come di una donazione ricevuta dai genitori o un acquisto effettuato in virtù di un progetto imprenditoriale, ma si avverta il desiderio di liberarsene.

Un esempio può presentarsi quando un’attività di famiglia abbia un locale commerciale in proprietà e muoia l’intestatario. Se a succedere per testamento o per legge, ad esempio, siano i due figli, si pone il problema sulla sorte del locale commerciale, nel caso in cui uno dei due non sia interessato alla prosecuzione dell’attività commerciale. In tali casi è importante effettuare una riflessione ponderata non esistendo un’unica soluzione. Ecco quali sono le strade possibili dal notaio nel caso in cui ci si voglia liberare della quota del locale commerciale.

Come liberarsi di un negozio cointestato

Liberarsi del negozio cointestato con una donazione

Una possibile soluzione sarebbe quella di concludere una donazione con l’altro comproprietario nel caso in cui l’altro contitolare sia interessato alla prosecuzione dell’attività commerciale. La donazione viene adottata solitamene tutte le volte in cui vi è un legame affettivo tra il donante (colui che dona) e il donatario (colui che riceve la donazione), in quanto non vi è alcun corrispettivo e viene effettuata spontaneamente dal titolare della quota, senza pretendere nulla in cambio.

A differenza di quel che si può pensare, la donazione per quanto possa essere considerata un regalo, è un atto bilaterale. Che cosa vuol dire? Significa che ai fini della sua conclusione, dal notaio andranno sia il donante che il donatario, i quali dovranno esprimere il consenso.

Inoltre la legge è molto severa in merito, in quanto stabilisce che ai fini della validità della donazione, è necessario l’atto pubblico alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti richiesti dalla legge notarile.

Liberarsi del negozio cointestato con la vendita della quota

Nel caso in cui non vi siano rapporti familiari o in ogni caso non si voglia beneficiare gratuitamente, la persona che ha la titolarità dell’altra quota, si potrà ricorrere alla vendita della quota del locale commerciale dal notaio.

In questo caso, a differenza della donazione vi sarà un corrispettivo, ossia il pagamento del prezzo in favore di colui che cede la quota.

Per il contitolare-cointestatario potrebbero esservi dei vantaggi proprio perché quest’ultimo assisterebbe all’accrescimento della propria quota iniziale con l’acquisto di un’altra quota dal notaio sul locale commerciale.

Liberarsi del negozio cointestato con la vendita della quota a un terzo

Un’altra soluzione per liberarsi dal negozio cointestato è quella di vendere la quota dal notaio a un terzo estraneo e non all’altro contitolare.

In questo caso l’altro contitolare assisterà semplicemente alla sostituzione di un soggetto a un altro con cui condividere la comproprietà del negozio. Non ci vorrà il consenso dell’altro in quanto la vendita di una quota è assolutamente libera e non soggetta ad alcun tipo di restrizione, né ad autorizzazione da parte dell’altro comproprietario. Questa si presenta come la principale differenza tra la comunione ordinaria e la comunione legale, in quanto nell’ultimo caso non sarebbe possibile vendere la propria quota senza il consenso dell’altro coniuge.

Una domanda che ci si può porre è se la vendita della quota per atto pubblico a un terzo estraneo determini la prelazione in favore dell’altro comproprietario. In questo caso essendo una sola quota e non l’intero, non sorge il diritto di prelazione.

Consulenza notarile per liberarsi da negozio cointestato

In virtù delle numerose soluzioni prospettate è sempre opportuna una consulenza notarile per comprendere come disfarsi della quota di un immobile, in particolare commerciale, proprio per evitare di dover ricorrere al giudice.

Il notaio ha una funzione antiprocessualistica e ciò vuol dire che ha lo scopo di trovare una soluzione per le parti che possa evitare qualsiasi tipo di controversia dinanzi al giudice. Infatti in assenza di una soluzione, sarebbe possibile ricorrere al giudice che opti per una divisione giudiziale quando non ci sia un accordo, ma è la soluzione che richiederà sicuramente più tempo, ma soprattutto il risultato non desiderato in quanto nel caso in cui la divisione fisica del bene non sia possibile, il giudice ne disporrà la vendita, mediante un sistema di asta pubblica. Contattare un notaio può essere molto facile tramite la piattaforma di NotaioFacile, al fine di richiedere un preventivo notarile gratuito per il proprio atto, ed eventualmente anche una consulenza.

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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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