Acquisto immobile commerciale con prelazione

Come acquistare un immobile gravato dal diritto di prelazione nella locazione commerciale dinnanzi al Notaio

acquisto immobile commerciale con prelazioneComprare un immobile adibito ad un’attività commerciale rappresenta un importante investimento nella vita di un imprenditore, così come di un artigiano o di colui he decida di intraprendere una determinata attività di tipo commerciale.

La scelta del tipo di immobile commerciale da acquistare dal notaio influisce sul tipo di spesa che si affronterà. In primis sarà necessario verificare la destinazione dell’immobile, ossia comprendere dal punto di vista catastale come è inquadrato, che tipo di funzione ha e quali attività è possibile svolgervi. Ad esempio se si scopre che l’immobile è ad uso abitativo, non sarà possibile svolgervi un’attività commerciale, bisognerà prima modificare la sua destinazione d’uso al catasto con l’ausilio di un tecnico.

Come scoprire qual è la destinazione dell’immobile

Per scoprire la destinazione dell’immobile e l’utilizzo che è possibile farne di esso, sarà necessario operare una visura catastale. Si tratta di un tipo di adempimento pre stipula di cui si occupa il notaio.

Grazie alla visura catastale si potrà comprenderne il valore, la sua categoria di appartenenza, così come altri importanti dati per il rogito notarile di acquisto. La conoscenza di questi dati è fondamentale anche ai fini del calcolo delle spese ed il notaio è sempre tenuto anche a menzionarli nell’atto.

Quali sono gli immobili commerciali

Gli immobili commerciali possono essere negozi e botteghe, ad esempio tutti quei locali che sono adibiti alla vendita di prodotti, merci, manufatti o anche tutti i locali che offrono servizi inerenti alla somministrazione di cibi e bevande. Anche i magazzini e locali per deposito e laboratori per arti e mestieri rientrano tra i locali commerciali.

Cosa fare prima di comprare un locale commerciale

Prima di comprare un locale commerciale bisogna comprendere se questi è libero da persone che esercitano attività o sia già occupato. In quest’ultimo caso bisognerà rispettare un preciso iter, perché al ricorrere di determinati presupposti potrà sorgere il diritto di prelazione in favore di colui che già nel locale. Analizziamo di cosa si tratta.

Cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione viene efficacemente sintetizzato dai giuristi come la preferenza che la legge accorda a taluni soggetti in forza di determinati requisiti posseduti che, a parità di condizioni, consente loro di essere preferiti a terzi rispetto alla conclusione di un contratto. 

Che vuol dire a parità di condizioni? Questa espressione usata dal legislatore sta a significare che il titolare del diritto di prelazione deve rispettare le stesse condizioni di vendita che erano state stabilite con il terzo. Quindi vuol dire che dovranno essere sottoposte le stesse condizioni contrattuali in quanto non è consentito al prelazionario di rinegoziare ad esempio il prezzo.

Se decide quindi di comprare il locale commerciale deve attenersi a quegli accordi contrattuali previsti dal venditore e il terzo acquirente.

A quali vincoli sono assoggettati tali beni?

Possono distinguersi due tipologie di vincolo: uno diretto, l’altro indiretto. Il primo grava direttamente sul bene; il secondo, al contrario, tende a tutelare l’interesse del soggetto affittuario a non spostare altrove il centro dei propri interessi economici. Sicché, qualora abbia la disponibilità economica per acquistare il bene già antecedentemente locato, potrà essere preferito nell’acquisto.

Cosa accade nella realtà?

Accade assai spesso, ancor più in questi mesi a causa anche dell’emergenza sanitaria ancora in corso, che un proprietario di immobile ad uso commerciale stipuli un contratto di affitto con un conduttore e che, nelle more di esso, si determini a vendere l’immobile. Il conduttore, in questo caso, si trova in una posizione certamente privilegiata per concludere l’affare. Le ragioni per le quali si vende un immobile ad uso commerciale possono essere le più disparate.

Quando non c’è la prelazione?

Non sempre l’affittuario ha il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile ad uso commerciale. Infatti se il venditore è intenzionato a vendere soltanto una quota non sorgerà il diritto di prelazione. Quest’ultimo infatti vi sarebbe solo nel caso di vendita dell’intero fabbricato e non di una quota di esso. Altro caso in cui non c’è prelazione è quando la vendita è in blocco. Che significa? Vuol dire che vengono venduti più beni tutti insieme con un unico rogito notarile e viene pattuito un prezzo complessivo per tutti. In questo caso quindi non è previsto un prezzo per ciascun immobile.

Inoltre non c’è prelazione nel caso di vendita al coniuge o a un parente entro il secondo grado del proprietario, oltre che, ovviamente, in caso di donazione (a qualsiasi soggetto, non necessariamente un familiare).

Con riferimento agli altri possibili casi in cui non vi sia la prelazione si consiglia sempre una consulenza notarile. Solo una competenza altamente qualificata come quella del notaio può illustrare quando sia da rispettare il procedimento previsto per la prelazione e quando no.

Il proprietario può tenere all’oscuro gli affittuari circa l’intenzione di vendere l’immobile?

Il proprietario potrebbe omettere, in un primo momento, di comunicare all’affittuario l’intenzione di vendere l’immobile. Potrebbe, addirittura, intavolare trattative con altri soggetti e non incorrerebbe in alcuna sanzione civile. Egli, tuttavia, nel momento in cui assume la decisione di vendere l’immobile ad un soggetto, deve necessariamente comunicarlo all’affittuario. D’altra parte, l’affittuario non ha alcun obbligo di acquisto. Si parla, infatti, di un mero obbligo di comunicazione: il proprietario è tenuto a comunicare la propria intenzione all’affittuario, il quale, a parità di condizioni, potrà esercitare il diritto di prelazione e divenire pieno proprietario del bene. Ex adverso, può liberamente determinarsi a non acquistare il bene. In tal caso, soggiacerà alla disciplina tratteggiata dal contratto di locazione commerciale concluso.

Quali sono gli obblighi gravanti sul proprietario?

Il proprietario dell’immobile ad uso commerciale ha degli obblighi. Innanzitutto è tenuto a comunicare la propria volontà di vendere l’immobile all’affittuario e in secondo luogo a preferirlo, rispettando le stesse condizioni e i termini che aveva già pattuito con il potenziale acquirente. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo e le altre condizioni contrattuali essenziali, con invito al conduttore a esercitare o meno il diritto di prelazione

Quali sono gli obblighi a cui soggiace l’affittuario?

L’affittuario, come già precisato, non è obbligato ad acquistare l’immobile. La ratio dell’istituto risiede nella volontà di agevolare il soggetto che, da un dato periodo, ha occupato l’immobile (magari sobbarcandosi i costi di ristrutturazione o quelli afferenti il c.d. avviamento) e potrebbe avere un interesse concreto ed attuale a coltivare la propria attività nell’immobile oggetto di trattative.

Come procedere?

Il primo passo è recarsi dal Notaio e chiedere una consulenza finalizzata alla stipula dell’atto di vendita.

Il notaio, nella fase interlocutoria, domanderà al cliente se l’immobile è occupato e se è già stata preventivamente comunicata all’affittuario l’intenzione di procedere alla cessione del bene.

Qualora non si sia ancora proceduto, renderà edotta la parta circa la necessità di procedere in tal senso, comunicando a mezzo di raccomandata a/r (talvolta, anche con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario), l’intenzione di vendere, il prezzo e le condizioni contrattuali. L’affittuario che intende esercitare la prelazione deve tempestivamente comunicarlo entro 60 giorni al proprietario. Se a tale comunicazione non segue risposta alcuna, il proprietario è libero di vendere l’immobile a terzi. Qualora, al contrario, l’affittuario voglia esercitare la prelazione, il proprietario è tenuto a concludere l’affare con egli.

L’atto di vendita dovrà stipularsi necessariamente dopo che saranno decorsi i termini per l’esercizio del diritto di prelazione.

Come può rinunciare l’affittuario al diritto di prelazione

Con riferimento alla rinuncia del diritto di prelazione è ammissibile per colui che ha il diritto di prelazione. Ci sono due modi per far sì che non lo eserciti.

Innanzitutto può decidere di lasciare che decorrano infruttuosi i termini previsti dalla legge senza esercitare il diritto di essere preferito nell’acquisto.

In secondo luogo potrebbe anche decidere di offrire la disponibilità di partecipare all’atto di acquisto con il potenziale terzo acquirente allo scopo di rendere la dichiarazione di rinuncia nell’atto pubblico notarile.

Cosa accade se il proprietario viola la disciplina prevista dalla legge in ordine alla prelazione nella locazione commerciale?

In caso di inottemperanza del proprietario agli obblighi di legge, il soggetto affittuario che è rimasto estraneo alle trattative e che apprende solo in epoca successiva che si è proceduto alla conclusione del contratto di vendita del bene fra il proprietario ed un terzo, può sostituirsi all’acquirente e godere del c.d. diritto di riscatto entro sei mesi. Decorso tale termine, la tutela è solo risarcitoria e non sarà in alcun modo possibile ottenere l’immobile.

Da quando decorre il termine di sei mesi per l’esercizio del diritto di riscatto?

Il termine di sei mesi decorre dal giorno della trascrizione dell’atto di vendita, non già dalla data della sua stipula.

A carico di quale parte della vendita gravano i costi di notifica relativa all’esercizio della prelazione?

I costi sono certamente ascrivibili al proprietario che intende cedere il bene, salva diversa pattuizione fra le parti.

Quanto costa il notaio per la stipula di un contratto di vendita di un immobile gravato da un diritto di prelazione?

Quando si compra un immobile commerciale dovranno essere affrontate delle spese che sono in parte diverse dall’acquisto di una casa.

In primo luogo è importante precisare che anche se non si hanno altri immobili intestati non sarà possibile usufruire delle agevolazioni prima casa. Queste ultime infatti sono previste dalla legge solo ed esclusivamente per gli immobili ad uso abitativo e per le sue pertinenze. Le spese inoltre variano se si compra da un privato, un soggetto Iva o un’impresa costruttrice che abbia edificato o edificato un fabbricato da più o meno di 4 anni. Nel primo caso l’imposta di registro è del 9%, mentre l’ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro e la vendita è esente da IVA.  Naturalmente bisogna considerare le spese aggiuntive, comprensive anche dell’onorario notarile.

Per quantificare indicativamente l’ammontare dei costi notarili per la stipula di un contratto di vendita, è possibile anche utilizzare la “calcolatrice notarile” di NotaioFacile. Altresì è sempre possibile chiedere un preventivo gratuitamente e senza impegno direttamente al notaio attraverso il sito.

La circostanza che l’immobile sia gravato da un diritto di prelazione (e ciò vale anche per le altre tipologie di prelazione previste sia ex lege che volontariamente) non incide né sul compenso notarile e né sulle imposte da pagarsi in conseguenza alla stipula dell’atto.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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