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Acquisto immobile commerciale con prelazione

Come acquistare un immobile gravato dal diritto di prelazione nella locazione commerciale dinnanzi al Notaio

notaio per acquisto immobile commerciale con prelazioneIl diritto di prelazione viene efficacemente sintetizzato dai giuristi come la preferenza che la legge accorda a taluni soggetti in forza di determinati requisiti posseduti che, a parità di condizioni, consente loro di essere preferiti a terzi rispetto alla conclusione di un contratto.

Cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione viene efficacemente sintetizzato dai giuristi come la preferenza che la legge accorda a taluni soggetti in forza di determinati requisiti posseduti che, a parità di condizioni, consente loro di essere preferiti a terzi rispetto alla conclusione di un contratto.

A quali vincoli sono assoggettati tali beni?

Possono distinguersi due tipologie di vincolo: uno diretto, l’altro indiretto. Il primo grava direttamente sul bene; il secondo, al contrario, tende a tutelare l’interesse del soggetto affittuario a non spostare altrove il centro dei propri interessi economici. Sicché, qualora abbia la disponibilità economica per acquistare il bene già antecedentemente locato, potrà essere preferito nell’acquisto.

Cosa accade nella realtà?

Accade assai spesso, ancor più in questi mesi a causa anche dell’emergenza sanitaria ancora in corso, che un proprietario di immobile ad uso commerciale stipuli un contratto di affitto con un conduttore e che, nelle more di esso, si determini a vendere l’immobile. Il conduttore, in questo caso, si trova in una posizione certamente privilegiata per concludere l’affare.

Il proprietario può tenere all’oscuro gli affittuari circa l’intenzione di vendere l’immobile?

Il proprietario potrebbe omettere, in un primo momento, di comunicare all’affittuario l’intenzione di vendere l’immobile. Potrebbe, addirittura, intavolare trattative con altri soggetti e non incorrerebbe in alcuna sanzione civile. Egli, tuttavia, nel momento in cui assume la decisione di vendere l’immobile ad un soggetto, deve necessariamente comunicarlo all’affittuario. D’altra parte, l’affittuario non ha alcun obbligo di acquisto. Si parla, infatti, di un mero obbligo di comunicazione: il proprietario è tenuto a comunicare la propria intenzione all’affittuario, il quale, a parità di condizioni, potrà esercitare il diritto di prelazione e divenire pieno proprietario del bene. Ex adverso, può liberamente determinarsi a non acquistare il bene. In tal caso, soggiacerà alla disciplina tratteggiata dal contratto di locazione commerciale concluso.

Quali sono gli obblighi gravanti sul proprietario?

Gli unici obblighi cui è tenuto il proprietario sono:

  1. L’obbligo di comunicare la propria intenzione di vendere l’immobile all’affittuario;
  2. L’obbligo di preferirlo, a parità di condizioni, quale acquirente del bene.

Quali sono gli obblighi a cui soggiace l’affittuario?

L’affittuario, come già precisato, non è obbligato ad acquistare l’immobile. La ratio dell’istituto risiede nella volontà di agevolare il soggetto che, da un dato periodo, ha occupato l’immobile (magari sobbarcandosi i costi di ristrutturazione o quelli afferenti il c.d. avviamento) e potrebbe avere un interesse concreto ed attuale a coltivare la propria attività nell’immobile oggetto di trattative.

Come procedere?

Il primo passo è recarsi dal Notaio e chiedere una consulenza finalizzata alla stipula dell’atto di vendita.

Il notaio, nella fase interlocutoria, domanderà al cliente se l’immobile è occupato e se è già stata preventivamente comunicata all’affittuario l’intenzione di procedere alla cessione del bene.

Qualora non si sia ancora proceduto, renderà edotta la parta circa la necessità di procedere in tal senso, comunicando a mezzo di raccomandata a/r (talvolta, anche con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario), l’intenzione di vendere, il prezzo e le condizioni contrattuali. L’affittuario che intende esercitare la prelazione deve tempestivamente comunicarlo entro 60 giorni al proprietario. Se a tale comunicazione non segue risposta alcuna, il proprietario è libero di vendere l’immobile a terzi. Qualora, al contrario, l’affittuario voglia esercitare la prelazione, il proprietario è tenuto a concludere l’affare con egli.

L’atto di vendita dovrà stipularsi necessariamente dopo che saranno decorsi i termini per l’esercizio del diritto di prelazione.

Cosa accade se il proprietario viola la disciplina prevista dalla legge in ordine alla prelazione nella locazione commerciale?

In caso di inottemperanza del proprietario agli obblighi di legge, il soggetto affittuario che è rimasto estraneo alle trattative e che apprende solo in epoca successiva che si è proceduto alla conclusione del contratto di vendita del bene fra il proprietario ed un terzo, può sostituirsi all’acquirente e godere del c.d. diritto di riscatto entro sei mesi. Decorso tale termine, la tutela è solo risarcitoria e non sarà in alcun modo possibile ottenere l’immobile.

Da quando decorre il termine di sei mesi per l’esercizio del diritto di riscatto?

Il termine di sei mesi decorre dal giorno della trascrizione dell’atto di vendita, non già dalla data della sua stipula.

Esistono delle ipotesi nelle quali non si applica la disciplina della prelazione nella locazione di locali commerciali?

La risposta è certamente positiva. Essa non si applica nel caso di vendita al coniuge o a un parente entro il secondo grado del proprietario, oltre che, ovviamente, in caso di donazione (a qualsiasi soggetto, non necessariamente un familiare).

A carico di quale parte della vendita gravano i costi di notifica relativa all’esercizio della prelazione?

I costi sono certamente ascrivibili al proprietario che intende cedere il bene, salva diversa pattuizione fra le parti.

Quanto costa il notaio per la stipula di un contratto di vendita di un immobile gravato da un diritto di prelazione?

Per quantificare indicativamente l’ammontare dei costi notarili per la stipula di un contratto di vendita, è possibile anche utilizzare la “calcolatrice notarile” di NotaioFacile.

Altresì è sempre possibile chiedere un preventivo gratuitamente e senza impegno direttamente al notaio attraverso il sito.

La circostanza che l’immobile sia gravato da un diritto di prelazione (e ciò vale anche per le altre tipologie di prelazione previste sia ex lege che volontariamente) non incide né sul compenso notarile e né sulle imposte da pagarsi in conseguenza alla stipula dell’atto.

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