Casa cointestata: come rimuovere un intestatario

• Casa cointestata: togliere un intestatario in caso di conflitto
• La cessione di metà della casa cointestata dal notaio
• Compravendita o donazione della quota della casa cointestata a terzi
• Quanto costa rimuovere un intestatario dalla casa cointestata?
• Dividere la proprietà dal notaio per risolvere conflitto tra cointestatari
• Liberarsi della quota della casa cointestata con una donazione dal notaio
• Quando bisogna chiedere agli altri cointestatari il consenso per cedere la propria quota della casa cointestata?

Casa cointestata: togliere un intestatario in caso di conflitto

La proprietà di un immobile, ad esempio di un appartamento, è definita cointestata quando due o più persone condividono la proprietà dello stesso e le medesime responsabilità o perché decidono di acquistarla in quote o perché la ricevono per successione insieme ad altri.

Tendenzialmente, la scelta di cointestare una casa può derivare da diverse esigenze, ad esempio, si è in presenza di una casa cointestata quando più eredi subentrano nel patrimonio immobiliare del proprio caro defunto, ma si parla di casa cointestata anche nel caso in cui due coniugi decidano di effettuare un acquisto congiunto dell’immobile o prima delle nozze o, nel caso in cui scelgano il regime patrimoniale della separazione dei beni, anche successivamente al matrimonio.

Tuttavia, questa scelta non è sempre scevra da problematiche, infatti, quando vi sono più cointestatari possono generarsi situazioni di conflitto e non sempre è possibile trovare un accordo, ecco perché alle volte si giunge alla decisione di togliere un intestatario dalla casa cointestata e per farlo occorre rivolgersi al Notaio.

Dividere la proprietà dal Notaio per risolvere conflitto tra cointestatari

Se ci si domanda quali sono le procedure da seguire per liberarsi di uno o più intestatari della casa cointestata, ebbene, una soluzione può essere quella di giungere ad una divisione dell’immobile.

Attenzione, ciò è possibile solo quando il bene è soggetto a divisione, nel senso che, decidendo di dividerlo in più immobili, questi ultimi mantengano la propria funzione immobiliare.

Tendenzialmente, nel caso in cui l’immobile sia una villetta su due piani ed i cointestatari sono due, è possibile togliere uno dei cointestatari, dividendo l’immobile in due unità, piano terra e primo piano, dopo aver richiesto i dovuti permessi edilizi per addivenire a tale soluzione.

A questo punto i due cointestatari saranno proprietari un mezzo ciascuno di quelli che adesso sono due immobili, e per uscire dallo stato di cointestazione, bisognerà recarsi dal Notaio per la divisione contrattuale.

Attraverso tale atto notarile ciascuno degli intestatari diventerà proprietario di uno degli immobile, rimuovendo la situazione di cointestazione.

La cessione di metà della casa cointestata dal Notaio

Uno dei modi per rimuovere uno degli intestatari dalla casa cointestata è scegliere o di vendere la propria parte di casa agli altri comproprietari o, viceversa, di chiedere all’altro intestatario di cedere la propria quota.

In linea di massima, la cessione volontaria della tua quota ad uno degli altri comproprietari rappresenta una delle prime soluzioni da prendere in considerazione per uscire da una casa cointestata. 

La cessione è di norma onerosa, ponendo in essere un vero e proprio atto di compravendita con l’altro cointestatario.

Pertanto dovranno essere rispettati tutti gli step di una normale compravendita, che invece di avere ad oggetto l’intera proprietà dell’immobile, riguarderà solo una quota dello stesso, e sarà necessario produrre tutta la documentazione necessaria per la compravendita immobiliare.

Liberarsi della quota della casa cointestata con una donazione dal Notaio

È anche possibile, che la cessione della quota della casa cointestata avvenga a titolo gratuito, e cioè uno dei cointestatari decida di stipulare un atto di donazione in favore degli altri.

In tal caso, i cointestatari che ricevono la quota dell’immobile in donazione, non dovranno versare alcun prezzo, ma, al pari della compravendita della quota della casa cointestata, il cointestatario che effettua la cessione della sua quota ne perde la titolarità e tutte le spese successive rogito non saranno più di sua competenza, ma dei cointestarti rimanenti. 

Compravendita o donazione della quota della casa cointestata a terzi

Uno dei modi per uscire da una casa cointestata è quello di decidere di cedere la quota a terzi, cioè a soggetti diversi dagli altri cointestatari.

Ebbene è d’obbligo chiedersi se nel caso in cui uno dei cointestatari volesse liberarsi della sua quota di comproprietà sull’immobile cointestato, debba chiedere il consenso agli altri cointestatari prima di procedere o se questi debbano essere presenti al momento della stipula.

Sul punto è bene precisare che ogni cointestatario è libero di scegliere di procedere come desidera sulla sorte della quota di sua spettanza, potendo liberamente decidere di cedere la propria quota della casa cointestata anche ad un terzo estraneo alla comproprietà immobiliare, senza dover interpellare gli altri cointestatari.

Quando bisogna chiedere agli altri cointestatari il consenso per cedere la propria quota della casa cointestata?

Se in linea di massima l’ordinamento non pone limiti alla cessione della quota della casa cointestata a terzi, è necessario fare attenzione ad alcune ipotesi.

In primo luogo, è bene precisare che nel caso in cui la cointestazione dell’immobile derivi da una successione ereditaria, in tal caso prima che uno dei cointestatari decida di cedere a terzi la sua quota deve far ei conti con il diritto di prelazione degli altri cointestatari.

Tendenzialmente, in questa fattispecie, gli altri cointestatari hanno diritto ad esser preferiti rispetto a terzi nel caso di cessione della parte della casa in comproprietà, formulando una proposta di cessione in qui andranno indicati presso e condizione di pagamento, fissando un termine entro il quale dovrà intervenire l’accettazione della proposta medesima.

Altra ipotesi che necessità di essere attenzionata è quella in cui, oggetto di cointestazione sia un terreno agricolo, in cui in caso di cessione va rispettata la prelazione agraria.

Quanto costa rimuovere un intestatario dalla casa cointestata?

Decidere di uscire o di far uscire uno degli intestatari dalla casa cointestata ha un costo che varia a seconda del tipo di atto che si vuole porre in essere.

Tendenzialmente, se il rimedio adottato è quello della divisione contrattuale, bisognerà corrispondere le relative imposte, che ad esempio, nel caso di ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna, oltre all’onorario del Notaio.

Qualora si decidesse di stipulare un atto di compravendita, bisognerà corrispondere le imposte di registro, catastali ed ipotecarie che variano a seconda del caso che si tratti di acquisto prima casa o seconda casa.

Quanto alla donazione, le imposte variano in base ai soggetti che ne beneficiano, se, ad esempio, a ricevere la quota della casa cointestata è un parente, le imposte sono ridotte, diversamente dall’ipotesi in cui la donazione avvenga in favore di un estraneo.