Come uscire dal preliminare: le tre cose a cui fare attenzione

• 1 i rischi da non correre quando si decide di annullare il compromesso
• 2 la sorte della caparra quando si decide di uscire dal preliminare della casa
• 3 rispettare le scadenze per evitare l’annullamento del preliminare per ritardo
• Le cause di annullamento del preliminare che permettono alle parti di uscirne
• Cosa succede alla caparra se il venditore trova un altro interessato e non stipula il definitivo dal notaio?
• Annullamento del compromesso da parte dell’acquirente: che fine fa la caparra?

1 I rischi da non correre quando si decide di annullare il compromesso

Decidere di comprare una casa è una scelta importante perché comporta un grande dispendio di denaro oltreché di energie, e data l’importanza dell’investimento che si sta per fare spesso si ricorre ad uno step che, seppur non obbligatorio, rappresenta un passaggio fondamentale per acquistare in sicurezza, si tratta della stipula del contratto preliminare di compravendita dal Notaio.

Attraverso questo accordo, stipulato o in forma di atto pubblico registrato o di scrittura privata autenticata dal Notaio, le due parti si obbligano reciprocamente a stipulare successivamente l’atto definitivo di compravendita della casa, disponendo all’interno del preliminare gli esiti delle trattative intercorse tra futuro venditore e futuro compratore.

Tale accordo consente alle parti interessate di essere tutelate ma non è scevro da complicazioni, potendo le parti decidere di uscirne prima di arrivare al definitivo, per questo motivo è bene fare attenzione ad alcuni elementi del contratto preliminare di compravendita della casa, tra cui le condizioni per cui è possibile annullarlo.

Le cause di annullamento del preliminare che permettono alle parti di uscirne

In linea generale la sottoscrizione del preliminare è un atto vincolante che determina il sorgere di un impegno tra le parti a cui non possono facilmente sottrarsi.

Tendenzialmente, la legge prevede la possibilità di annullamento del preliminare di acquisto della casa quando si evince la presenza di vizi e di norma il compratore può chiedere l’annullamento del preliminare solo quando l’accordo è viziato da dolo, raggiro, errore, violenza psicologica o fisica o da incapacità di una delle parti.

Ad esempio, il compratore può richiedere l’annullamento del compromesso e decidere di uscire dal vincolo se dimostra che la sottoscrizione dello stesso è avvenuta sotto minaccia di un terzo a concludere l’accordo.

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2 La sorte della caparra quando si decide di uscire dal preliminare della casa

Di norma al preliminare stipulato davanti al Notaio colui che è intenzionato a comprare la casa, e cioè il promissario acquirente, versa una somma in denaro al futuro venditore che prende il nome di caparra, e nello specifico di caparra confirmatoria.

Tale somma di denaro ha una funzione di garanzia e di tutela delle parti perché consolida maggiormente l’impegno preso dalle parte e cioè l’intenzione di acquistare del compratore e quella di vendere del proprietario di casa.

È bene notare che, qualora una delle parti decidesse di uscire dal preliminare e non arrivare alla stipula del contratto definitivo, la caparra subisce un effetto diverso a seconda della situazione e più precisamente della parte che si tira indietro dall’impegno preso.

Tendenzialmente, se a decidere di uscire dal preliminare è il futuro compratore, il venditore può trattenere la caparra che è stata versata al momento della sottoscrizione dell’accordo.

Diversamente, se la scelta di non proseguire la trattativa è del venditore, allora quest’ultimo sarà tenuto a versare il doppio della caparra ricevuta.

Cosa succede alla caparra se il venditore trova un altro interessato e non stipula il definitivo dal Notaio?

Nel caso in cui il venditore decida di uscire dal preliminare perché, ad esempio, ha trovato un nuovo acquirente, magari disposto a pagare anche di più del compratore con cui ha concluso il preliminare, il promissario acquirente ha per prima cosa la possibilità di inviare una diffida ad adempiere intimando al venditore di presentarsi per la stipula del definitivo davanti al Notaio.

Nel caso in cui il venditore non rispetti tale intimazione, il compratore può rivolgersi al giudice ed ottenere il trasferimento della proprietà della casa con una sentenza, pagando quando dovute secondo le direttive del giudice, il quale potrà anche decidere di condannare il venditore al risarcimento dei danni eventualmente subiti dal compratore.

In linea di massima il promissario acquirente può anche decidere, in alternativa, di richiedere la risoluzione del contratto preliminare se l’inadempimento da parte del venditore è grave, ottenendo lo scioglimento del preliminare ed il risarcimento dei danni subiti.

Per tale motivo è bene dare il giusto peso alla sottoscrizione del preliminare in quanto una volta sottoscritto il venditore potrebbe comunque non avere scelta e perdere l’immobile.

Annullamento del compromesso da parte dell’acquirente: che fine fa la caparra?

Nell’ipotesi in cui sia il compratore a volersi svincolare dal preliminare perché, ad esempio, ha cambiato idea e ha trovato un nuovo immobile da acquistare che risponde maggiormente alle sue esigenze, ciò determina importanti conseguenze soprattutto se manca l’accordo con il venditore che vede sfumare il passaggio di proprietà.

È bene in questo caso fare attenzione alla possibilità che ha il venditore di chiedere la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento per i danni subiti.

Ad esempio, è possibile che il venditore trattenga la caparra già versata dall’acquirente che in questo modo la perderebbe nonostante non scelga più di acquistare l’immobile per cui aveva firmato il preliminare di acquisto dal Notaio.

3 Rispettare le scadenze per evitare l’annullamento del preliminare per ritardo

Altro aspetto a cui fare attenzione è quello di rispettare tutti gli appuntamenti che seguono al preliminare, come ad esempio, il venditore è tenuto a procurare la documentazione pattuita entro la data stabilita dalle parti al momento della firma del compromesso dal Notaio.

Allo stesso modo è necessario che la parte acquirente paghi le somme eventualmente dovute prima del definitivo entro le date prestabilite in fase di preliminare, così come è necessario che entrambe le parti si presentino agli appuntamenti dal Notaio nella date fissata per la firma del rogito di compravendita.

Di norma se una delle parti ritarda nel rispettare le scadenze contrattuali questo può rappresentare un motivo per cui l’altra parte decida di svincolarsi dal preliminare, che può tramutarsi in una condanna della parte inadempiente al risarcimento dei danni economici per non aver concluso il passaggio di proprietà, rischiando in questo modo non solo di pagare una somma importane di denaro ma perdere anche il trasferimento della casa.