Consegna della casa dopo il rogito: le tutele per chi compra
- Comprare casa dal notaio
- Quando si trasferisce il possesso di una casa
- Consegna differita casa: rischi
- Come tutelarsi dalla consegna differita
- Preventivo notarile per comprare casa
- Comprare casa occupata da inquilini
- Comprare casa occupata dal venditore
- Consegna differita e deposito prezzo dal notaio
- Consegna differita e penale per ritardo
Comprare casa dal notaio
L’acquisto di una casa dal notaio rappresenta uno dei passi più impegnativi e importanti nella vita di una persona. Avere un proprio tetto costituisce il sogno di molte persone che dopo anni di sacrifici coronano, investendo una somma di denaro risparmiata nel corso del tempo. Che sia un acquisto con o senza mutuo, diventare proprietari di un immobile è una scelta che necessita di un’attenta e preventiva valutazione, in particolare quando la casa è occupata o quando le parti si accordano di prevedere la consegna posticipata o differita dell’immobile, al verificarsi ad esempio di un determinato evento, quindi non contestuale al rogito notarile. Vediamo cosa c’è da sapere.
Il punto di partenza è semplice: chi paga il prezzo al rogito e riceve le chiavi settimane o mesi dopo si trova, per un periodo, proprietario di una casa che non può usare, e con i soldi già in mano al venditore. Tutto quello che segue serve a ridurre questo squilibrio.
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Quando si trasferisce il possesso di una casa
Quando si parla di possesso occorre porre una differenza. Con il rogito passa la proprietà; la disponibilità materiale della casa, cioè le chiavi e la possibilità di abitarla, di norma passa nello stesso momento, ma le parti possono stabilire che sia consegnata prima (il cosiddetto preliminare ad effetti anticipati) oppure dopo la firma del contratto. Gli strumenti giuridici per il secondo caso, dalla clausola di possesso differito al comodato al venditore, sono spiegati nella guida su come si rogita quando il venditore non ha ancora lasciato la casa; qui ci concentriamo su come proteggere i soldi di chi compra.
Comprare casa occupata da inquilini
Come abbiamo anticipato, può accadere che al momento della conclusione del contratto di vendita dal notaio, la casa sia occupata da persone che hanno un contratto di locazione con il venditore. In questo caso è necessario stabilire già al momento delle trattative, per poi riportarlo nell’atto dal notaio, se si intende comprare la casa libera o se si può anche attendere la scadenza del contratto. Attenzione a un equivoco frequente: se l’affitto ha data certa anteriore alla vendita, di norma chi compra subentra nel contratto e l’inquilino resta fino alla scadenza, senza che la vendita basti a mandarlo via. Cosa succede in concreto è spiegato nella pagina su come comprare una casa affittata.
Comprare casa occupata dal venditore
Oltre che dagli inquilini, la casa potrebbe essere occupata dal venditore: si pensi al caso in cui il venditore voglia liberare materialmente la casa, solo dopo che ne abbia acquistata un’altra dal notaio. In questo caso nell’atto di vendita concluso dal notaio, è importante precisare questo elemento e soprattutto quando e in che tempi il compratore potrà materialmente avere la possibilità di usare la casa per abitarvi.
Consegna differita casa: rischi
Quando si decide di comprare casa affidarsi a un notaio fin dall’inizio delle trattative può risultare particolarmente utile proprio per evitare di avere spiacevoli sorprese in un secondo momento.
La circostanza rischiosa che può verificarsi, nel caso in cui sia pattuito che la consegna dell’immobile avvenga in un secondo momento e quindi differita rispetto al rogito notarile, può essere evitata nel caso in cui le parti prendano accordi proprio sulla forma di tutela da riservare al compratore in caso di ritardo nella consegna.
Diverse sono le soluzioni che possono essere adottate, grazie soprattutto a una consulenza notarile, perché il notaio può indicare gli strumenti più adatti al caso e scriverli nell’atto nel modo corretto.
Come tutelarsi dalla consegna differita
Naturalmente il rischio è che le circostanze impediscano di entrare nel possesso materiale nella casa, dopo il rogito notarile di acquisto, nei tempi prestabiliti. Questo può destare delle preoccupazioni in coloro che decidono di effettuare degli investimenti immobiliari proprio perché vivrebbero l’incertezza di avere la casa a disposizione dopo il rogito notarile e soprattutto dopo aver corrisposto la somma di denaro al venditore e aver pagato tutte le tasse e le imposte.
Per evitare che sorgano controversie e che le questioni debbano essere risolte dinanzi a un Tribunale, esistono alcune forme di tutela che il notaio può suggerire e illustrare ai clienti, in modo da raggiungere il risultato desiderato e comprare in maggiore sicurezza. Messe a confronto:
| Tutela | Cosa protegge | Quando conviene |
|---|---|---|
| Penale giornaliera | Il tempo perso: ogni giorno di ritardo ha un costo per il venditore | Sempre, anche per ritardi brevi |
| Parte del prezzo trattenuta | Il saldo resta a chi compra fino alla consegna delle chiavi | Quando il venditore resta in casa per settimane o mesi |
| Somma in deposito presso il notaio | Il denaro non è né di chi compra né di chi vende finché non si verificano le condizioni concordate | Quando le parti non si fidano a sufficienza l’una dell’altra; da concordare con il notaio |
Consegna differita e deposito prezzo dal notaio
Una delle possibili soluzioni, qualora la consegna della casa sia differita e quindi non sia contestuale alla stipula dell’atto di compravendita dal notaio, è ricorre al deposito prezzo.
La legge prevede che, su richiesta di una delle parti, il prezzo possa restare in deposito sul conto dedicato del notaio fino alla trascrizione dell’atto, per proteggere chi compra da ipoteche o pignoramenti dell’ultimo minuto. Legare lo svincolo di una parte del prezzo anche alla consegna della casa è un accordo che le parti possono chiedere di valutare con il notaio: se e come si possa fare nel caso concreto va verificato direttamente con lo studio, perché dipende da come viene impostata l’operazione. Quando è possibile, il notaio “tiene al sicuro” la somma e la consegna al venditore solo alle condizioni concordate.
Consegna differita e penale per ritardo
Le parti potrebbero anche decidere di prevedere all’interno del contratto una penale da pagare a carico del venditore per ogni giorno di ritardo dalla consegna.
Una clausola dettagliata prevista dal notaio all’interno del contratto, che possa soddisfare sia il desiderio di essere tutelato del compratore, sia le esigenze del venditore, può rappresentare una soluzione da tenere in considerazione.
In questo modo il venditore avrà interesse a rispettare il termine pattuito all’interno del contratto proprio per evitare di dover pagare una somma più elevata in caso di mancato rispetto del termine.
Facciamo un caso. Stefano compra un trilocale a 240.000 euro; il venditore chiede di restare tre mesi, il tempo di finire i lavori nella casa nuova. Si accordano così: al rogito Stefano paga 220.000 euro, i restanti 20.000 li versa alla consegna delle chiavi, e per ogni giorno di ritardo oltre la data fissata è prevista una penale. Il venditore ha un motivo concreto per uscire in tempo, e Stefano non ha pagato tutto per una casa che ancora non usa. Importi e meccanismi vanno scritti con precisione nell’atto: meglio parlarne con il notaio prima del compromesso, non il giorno del rogito.
Se il ritardo diventa un vero inadempimento, le regole sono quelle viste per l’inadempimento del contratto; le altre protezioni utili a chi compra, prima e dopo la firma, sono raccolte tra le tutele prima e dopo il rogito.
Preventivo notarile per comprare casa
Avere un preventivo notarile gratis direttamente da un notaio può essere particolarmente utile nel caso in cui si possa procedere online senza dover spendere soldi in spostamenti e dover ricercare un notaio. La piattaforma di NotaioFacile offre proprio questa possibilità: compilando il modulo di richiesta preventivo, si potrà richiedere gratis un preventivo per qualsiasi atto si debba concludere dal notaio, senza dover iscriversi o dover pagare alcun tipo di registrazione. Se la consegna della casa sarà differita, conviene scriverlo già nella richiesta: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore, e possono dire subito come impostare l’atto.
Avere un’idea delle spese da sostenere come le imposte e le tasse legate al rogito notarile di compravendita può servire a orientare la scelta dell’investimento immobiliare. Inoltre è possibile anche chiedere una consulenza notarile in modo da esporre al notaio le proprie esigenze legate all’atto da stipulare.
