Compravendita con pozzo ad uso irriguo abusivo
- L'utilizzabilità delle acque: cosa dice la normativa
- Pozzo ad uso irriguo e norme edilizie
- La compravendita di un terreno con pozzo irriguo non autorizzato ed abusivo: l'importanza del notaio
- Cosa succede se acquisti un terreno con un pozzo ad uso irriguo non autorizzato?
- Pozzi e normativa catastale
L'utilizzabilità delle acque: cosa dice la normativa
La disciplina legata all'utilizzo delle acque la ritroviamo nel Codice dell'Ambiente (D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152) che all'art. 144, al comma 1, stabilisce che tutte le acque superficiali e sotterranee, ancorchè non estratte dal sottosuolo, appartengono al demanio dello Stato.
Qualora come proprietario di un terreno, tu debba estrarre acqua dal sottosuolo devi fare anche i conti con il R.D. 11 dicembre 1933, n. 1775 (Testo unico delle disposizioni di legge sulle acque e sugli impianti elettrici) che all'art. 17 afferma il divieto di derivare o utilizzare acqua pubblica senza un provvedimento di autorizzazione o concessione dell'autorità competente.
Lo stesso R.D. 1775/1933 prevede delle ipotesi di libera utilizzabilità delle acque che per il nostro caso in analisi è opportuno riportare.
In primo luogo, non serve alcuna autorizzazione qualora la raccolta di acque piovane avvenga in invasi e cisterne che sono al servizio di fondi agricoli o di singoli edifici (salva ovviamente la normativa edilizia inerente la realizzazione dei relativi manufatti che vedremo oltre) ed, in secondo luogo, qualora trattasi di estrazione e utilizzazione libera delle acque sotterranee per gli usi domestici (per uso personale di igiene, innaffiamento di giardini ed orti a abbeveraggio di bestiame - art. 93).
In ogni altra circostanza serve, al contrario, apposita concessione (art. 15 R.D. 1775/1933).
Cosa succede se acquisti un terreno con un pozzo ad uso irriguo non autorizzato?
Analizzato cosa dice la normativa, occorre chiedersi se il trasferimento della proprietà del terreno da parte del proprietario che illecitamente estrae acqua dal sottosuolo senza averne la concessione possa incidere sulla validità dell'atto traslativo.
Secondo la dottrina notarile l'atto di trasferimento non può considerarsi nullo in quanto non esiste alcuna norma imperativa che venga violata per effetto della stipula (art. 1418, comma 1, Codice Civile - nullità virtuale), non vi è neppure alcuna norma che preveda la nullità dell'atto di trasferimento di un'opera utilizzata ai fini della derivazione abusiva dell'acqua (art. 1418, comma 2, Codice Civile - nullità testuale) e, da ultimo, è da escludersi la nullità per illiceità della causa e dell'oggetto (art. 1418 Codice Civile , secondo comma - nullità strutturale).
Più chiaramente se acquisti un terreno nel quale il venditore opera un'estrazione di acqua sotterranea da un pozzo senza averne mai chiesto la concessione non va ad incidere sulla validità dell'atto di compravendita. Ovviamente in qualità di acquirente potrai far valere la responsabilità del venditore in merito alla garanzia per i vizi e per la mancanza di qualità (artt. 1490 e 1497 Codice Civile ).
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Pozzo ad uso irriguo e norme edilizie
Prima di procedere ad un approfondimento delle norme edilizie è il caso di di accennare brevemente alla distinzione tra pozzo freatico e pozzo artesiano di cui spesso si sente parlare.
Il primo attinge a falde più superficiali e meno profondi (entro i 20-25 metri di profondità) dei secondi (raggiungono anche i 100 metri) capaci di sfruttare la pressione naturale per far risalire l'acqua, a volte anche senza il bisogno di pompe.
Passando ora all'analisi specifico delle norme, occorre chiedersi se le opere di perforazione del suolo ed estrazione di acqua rientrino nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico dell'edilizia).
In sintesi, al fine del nostro articolo, vale ricordare che tali opere non possono essere intese quali interventi di nuova costruzione (art. 3 comma 1 lett. e) tali da richiedere un permesso di costruire (art. 10), di attività di edilizia libera (nessuna di tali opere è menzionata all'art. 6), di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (art. 22), tali da richiedere una Segnalazione Certificata di Inizio attività.
Le opere in commento possono, invece, essere considerate soggette, tuttalpiù, alla richiesta di CILA (Comunicazione di Inizio Lavori asseverata - art. 6-bis).
In definitiva gli atti che hanno ad oggetto suoli ove insistano pozzi privi di manufatti non sono assoggettati alla previsione di cui all'art. 46 D.P.R. 380/2001 e quindi non è necessario a pena di nullità disporre di un provvedimento edilizio per la realizzazione del pozzo estrattivo da menzionare in atto.
Pozzi e normativa catastale
L'art. 3, comma 3, lett. e) D.M. n. 28/1998 (Regolmento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale), esclude l'accatastamento soltanto per dei pozzi di altezza utile inferiore a m. 1,80 e purchè la volumetria sia inferiore a metri cubi 150.
Solo i pozzi di dimensione maggiore, quindi, dovranno essere dotati di autonomi identificativi catastali e in caso di loro trasferimento troverà applicazione l'art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52.
La compravendita di un terreno con pozzo irriguo non autorizzato ed abusivo: l'importanza del notaio
Il problema analizzato nel presente articolo, trova risposta attraverso una gestione dell'atto di compravendita con clausole predisposte dal notaio in conformità con la diversa normativa fin qui analizzata.
Come abbiamo visto più sopra il trasferimento di un terreno ove insista un pozzo di estrazione di acque sotterranee senza concessione non inficia la validità dell'atto e la costruzione dello stesso non implica il rispetto delle norme edilizie, salvo il rispetto dell'art. 6-bis D.P.R. 380/2001.
Il notaio ti informerà che nell'atto è opportuno enunciare che i presupposti fin qui spiegati sono assenti e quindi non trovano applicazione, ciò nell'ottica di un trasferimento chiaro e trasparente.
Ecco perchè se sei in procinto di accingerti a qualsiasi tipologia di trasferimento immobiliare come, ad esempio, la compravendita e, tanto più ti accorgi di essere in una situazione simile a quella enunciata nel presente articolo, non esitare a rivolgerti al notaio richiedendo un preventivo in modo del tutto gratuito utilizzando il modulo di NotaioFacile compilandolo in tutte le sue parti. In breve tempo riceverai la risposta dal notaio più vicino alla tua zona di residenza.
