Cosa succede in caso di doppia vendita immobiliare
- Cos'è la trascrizione?
- Il caso giurisprudenziale della doppia vendita ad uno dei comproprietari dell'immobile
- La responsabilità del venditore e del secondo acquirente
- L'importanza del notaio negli accertamenti precedenti l'atto di compravendita
- Chi cura la trascrizione? differenza dalla registrazione
Cos'è la trascrizione?
Prima di procedere all'analisi del problema esposto nel presente articolo occorre comprendere il concetto di trascrizione.
Servirà a capire quali sono le conseguenze, nel caso infra proposto, in cui un immobile venga alienato a due persone in comunione ed in seguito ad uno solo di questi. Quale atto di compravendita prevarrà?
Per dare risposta al quesito occorre richiamare il concetto di trascrizione quale sistema di pubblicità legale previsto dagli articoli 2643 e seguenti del Codice Civile , che ha, in primo luogo, il fine di rendere conoscibili a chiunque le vicende che riguardano i beni immobili (case o terreni) e i beni mobili registrati (auto, moto, barche) ed, in secondo luogo, ha lo scopo di risolvere eventuali conflitti di diritti tra terzi.
Per quanto concerne il primo aspetto, la trascrizione viene effettuata, per i beni immobili, attraverso un aggiornamento dei Registri Pubblici Immobiliari conservati all'Ufficio del Territorio presso l'Agenzia delle Entrate e, per i beni mobili, presso il pubblico registro automobilistico (PRA).
Trattando nello specifico dei registri immobiliari, vale precisare che in essi sono riportati tutti i passaggi di proprietà, a qualsiasi titolo avvengano (vendita, donazione, successione...), tanto che è possibile risalire a chi, anche molti anni prima, era titolare del bene.
Oltremodo si può sapere se chi vende è titolare effettivo ed esclusivo dell'immobile oltre che scoprire se sullo stesso ci sono ipoteche o pignoramenti in corso.
Per quanto concerne il secondo aspetto, qualora il proprietario di un bene, fraudolentemente venda lo stesso immobile a due soggetti diversi, con due atti di vendita successivi, tra i due acquirenti prevarrà chi per primo trascrive l'atto di acquisto (cosiddetto criterio della priorità della trascrizione).
Chi cura la trascrizione? Differenza dalla registrazione
La trascrizione dei vari passaggi di proprietà degli immobili è di norma curata dal notaio che ha stipulato l'atto.
La registrazione di un atto notarile, che non va confusa con la trascrizione, è un adempimento fondamentale che assicura la semplice certezza della data del contratto che viene registrato, ovvero la data in cui l'atto viene presentato all'ufficio. Il notaio, entro 30 giorni dalla data di stipula, deve procedere a tale adempimento in via telematica attraverso l'invio del modello unico informatico, ciò comportando il pagamento di un'imposta di registro che varia a seconda del tipo di atto e del valore dell'oggetto del contratto.
In sintesi, seppure registrazione e trascrizione siano generalmente eseguite contestualmente, la prima è un'attività con fini prevalentemente fiscali che non comporta l'opponibilità ai terzi dell'atto specifica della seconda.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Il caso giurisprudenziale della doppia vendita ad uno dei comproprietari dell'immobile
In caso di doppia vendita dello stesso immobile non prevale nè chi va a viverci per primo nè tanto meno chi ha acquistato per primo secondo la data del contratto di compravendita.
Prevale chi ha trascritto per prima l'atto notarile: come visto in premessa, è la trascrizione a risolvere eventuali controversie tra due acquirenti successivi dello stesso bene (art. 2644 del Codice Civile ).
Venendo al caso giurisprudenziale analizzato dalla Cassazione, ordinanza del 19 giugno 2023, n. 17428, sez. II civile, una parte aveva venduto un terreno ad una coppia di fratelli, così che ne diventassero comproprietari, stipulando una scrittura privata autenticata che non veniva però trascritta nei pubblici registri.
Uno dei fratelli, in seguito, convinceva il venditore a cedergli l'immobile singolarmente con un ulteriore contratto che veniva al contrario tempestivamente trascritto nei registri.
Nell'ipotesi descritta la Suprema Corte partendo dal principio che, se il titolare vende lo stesso bene con atti successivi a più acquirenti, prevale l'acquisto per il quale risulta adempiuto per primo l'onere della trascrizione nei registri immobiliari; ha affermato che tale regola si applica anche a favore di chi dopo aver comprato in comunione con altri, acquisti da solo il bene trascrivendo subito il titolo. La Suprema Corte ha così evidenziato l'importanza dell'istituto della trascrizione nei registri immobiliari ed il concetto di opponibilità.
La responsabilità del venditore e del secondo acquirente
Nel caso appena visto sopra, il conflitto si risolve in base alla priorità della trascrizione dei rispettivi titoli indipendentemente dall'analisi della buona o mala fede delle parti. Pertanto la Suprema Corte ha risolto come esaminato.
Occorre però chiedersi come definire il rapporto tra chi ha acquistato invano e il venditore imbroglione.
Il venditore che ha stipulato due contratti di compravendita con due acquirenti diversi è inadempiente rispetto al suo obbligo di trasferire la proprietà del bene al primo acquirente (responsabilità contrattuale).
Il venditore dovrà quindi rimborsargli tutti i soldi incassati (o eventuali anticipi) ed inoltre risarcirgli i danni conseguenti alla vendita.
Va considerata anche la responsabilità del secondo acquirente che ha trascritto per primo, la quale si configura come una responsabilità di tipo extracontrattuale, che trova fondamento in una dolosa pianificazione volta a frodare il precedente acquirente o quanto meno nella consapevolezza dell'esistenza di una precedente vendita e previsione della sua mancata trascrizione con conseguente partecipazione all'inadempimento dell'alienante attraverso l'apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto. Al titolare incomberà la relativa prova del danno subito (così secondo la sentenza della Suprema Corte n. 20251 del 7 ottobre 2016, sez. II).
L'importanza del notaio negli accertamenti precedenti l'atto di compravendita
Come visto fin qui per ottenere la trascrizione è necessario l'intervento del notaio che, quale pubblico ufficiale controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all'ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi.
Grazie all'intervento del notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche evidenza circa l'identità dei sottoscrittori, del fatto che quanto sottoscritto è stato realmente e coscientemente voluto dai contraenti e che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge.
Qualora si debba procedere a qualsiasi trasferimento di proprietà o altro diritto reale è indispensabile rivolgersi ad un notaio perchè sia eseguita l'istruttoria utile a ricostruire la storia dell'immobile, oggetto di vendita.
Per prassi notarile il notaio è tenuto a ricostruire il ventennio della vita dell'immobile tanto da determinare la certezza della provenienza del bene e della sua titolarità in capo a chi sta trasferendo la proprietà.
E' consigliabile, quindi, rivolgersi ad un notaio anche utilizzando la piattaforma NotaioFacile compilando il modulo di richiesta in tutte le sue parti così da ottenere un preventivo in modo del tutto gratuito dal pubblico ufficiale più vicino.
