Notaio, cosa succede se la banca mi rifiuta il mutuo per acquistare la casa.

• Il rifiuto del mutuo da parte della banca
• Come procedere in alternativa
• La soluzione dell’acquisto a rate
• L’adempimento del terzo
• L’affitto con il rent to buy
• Rimandare l’acquisto
• Come può pagare il terzo?

Il rifiuto del mutuo da parte della Banca

Quando si deve acquistare casa, molto spesso non si ha a disposizione tutta la somma di denaro che corrisponde al prezzo da pagare al venditore, per questo si ricorre a un mutuo presso una Banca. Quest’ultima finanzia una buona parte del prezzo che può essere pari all’80% o anche di meno a seconda dei casi e con questa somma l’acquirente paga tutto il prezzo al venditore, divenendo proprietario della casa ma dovendo poi pagare mensilmente una somma di denaro per restituire il prestito.

Non sempre questo mutuo va a buon fine, nel senso che l’acquirente può aver consegnato tutta la documentazione alla Banca e, dopo una prima valutazione preliminare positiva, non riesce a ottenere il mutuo perché magari le condizioni reddituali non rappresentano una particolare garanzia per la Banca oppure perché il valore della casa non è tale da rendere la garanzia ipotecaria sufficiente per rassicurare l’istituto bancario. La situazione è resa ancora più complicata quando il mutuo viene rigettato dopo avere già trovato la casa e magari preso un impegno con il venditore attraverso un compromesso.

Come procedere in alternativa

Spesso capita nella pratica immobiliare che per bloccare la casa da acquistare l’acquirente si impegni con una scrittura privata ad acquistare anche prima ancora di ufficializzare il mutuo. Questo accade perché magari è convinto di ottenerlo o perché non vuole perdere l’opportunità della casa.

Ebbene, in questo caso, l’acquirente si trova costretto a trovare modalità alternative al mutuo bancario, in caso contrario deve rinunciare all’acconto versato al venditore e anche ovviamente alla casa. Una prima soluzione potrebbe essere quella di trovare un finanziamento privato in altro modo. Non vi è solo il mutuo bancario ma vi è la possibilità di accedere anche a un finanziamento offerto da un’altra persona, oppure da una diversa società finanziaria che non sia la Banca. In questo caso, la differenza potrebbero farla i tassi di interesse, che sicuramente potrebbero essere più elevati.

Rimandare l’acquisto

Una diversa soluzione potrebbe essere quella di rimandare il rogito di compravendita ad un secondo momento, per avere più tempo per ottenere il mutuo. A volte, infatti, si riesce a ottenere il mutuo da una Banca diversa, oppure si modifica la propria condizione lavorativa in modo tale da renderlo possibile. Se era stato firmato un compromesso di vendita, è possibile modificare d’accordo sempre con il venditore la data di scadenza, prevedendone una più avanti nel tempo e cercando di ottenere il finanziamento.

La soluzione dell’acquisto a rate

Un’altra soluzione, che deve essere però accettata dal venditore, è quella di realizzare un rogito di compravendita con pagamento rateizzato. Il prezzo al venditore non viene pagato tutto in una volta, come accade quando si ottiene il mutuo e si paga proprio con la provvista bancaria. Il prezzo viene pattuito in diverse rate mensili, che l’acquirente deve versare al venditore, piuttosto che alla Banca.

Così facendo, però, il venditore non potrebbe avere forti garanzie ed è per questo che spesso il Notaio consiglia in questi casi una vendita con riserva della proprietà: la garanzia che ottiene il venditore è proprio il fatto di mantenere la proprietà della casa fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo; nel frattempo, l’acquirente che paga le rate ottiene comunque il godimento della casa, entrandone in possesso e abitandola proprio come se fosse sua. Intanto paga mensilmente le rate, come se stesse pagando un mutuo. È una soluzione giuridicamente diversa, ma nella pratica molto simile perché da una parte il venditore riesce a completare la pratica e l’acquirente entra nella disponibilità della casa.

L’adempimento del terzo

Il venditore potrebbe non essere d’accordo al fatto di ricevere il prezzo mensilmente a rate, bensì come giustamente accade sempre vuole essere pagato al momento del rogito. Dopotutto, la volontà di ricevere la liquidità è uno dei motivi principali per cui si vende, ragion per cui qualora l’acquirente non ottiene il mutuo il venditore potrebbe essere portato a vendere a terzi.

Per questo motivo, l’acquirente potrebbe cercare una persona di fiducia, spesso un familiare, che adempia alla prestazione del pagamento del prezzo, intervenendo nell’atto davanti al Notaio e versando la somma di denaro direttamente nelle mani del venditore. Si tratta del cosiddetto adempimento del terzo, che è un vero e proprio pagamento fatto non dall’acquirente ma da un terzo, o per spirito di liberalità (quindi come una donazione) oppure magari dietro una promessa di restituzione del prezzo. Questo accordo spesso resta fuori dal contesto della compravendita e viene risolto da acquirente e terzo prima o dopo, ma intanto il venditore è soddisfatto.

Come può pagare il terzo?

Il terzo diventa un normale pagatore come se fosse l’acquirente per cui interviene nel rogito e può pagare sia con assegno che con bonifico senza alcuna differenza. Al venditore importa solo di ricevere la somma che corrisponde al prezzo di vendita.

L’affitto con il rent to buy

L’ultima soluzione che si può trovare quando la Banca rifiuta il mutuo è quella di avanzare una proposta al venditore del tutto diversa dalla semplice compravendita. Si tratta dell’affitto con riscatto, oggi conosciuto meglio come rent to buy. L’acquirente prende in affitto l’immobile, pagando mensilmente un canone e prevedendo nel rogito la possibilità di acquistarlo trascorso un determinato periodo di tempo, imputando parte del canone a prezzo della vendita e poi versando la differenza.

In questo modo, si darebbe all’acquirente la possibilità di trovare negli anni dell’affitto la somma necessaria ad acquistare, o in caso contrario il contratto si risolverebbe. Ovviamente si tratta di una soluzione particolare, che potrebbe non incontrare la volontà del venditore, il quale a sua volta potrebbe semplicemente volere vendere la casa. Al contrario, qualora il venditore sia interessato per un rapporto di fiducia a vendere proprio a quella persona, potrebbe optare proprio per il rent to buy in caso di rifiuto del mutuo.