Vendita alternativa tra due case, chi sceglie e quando è tua
- Cos’è la vendita alternativa?
- Quanto costa?
- Cos’è la scelta e come avviene?
- Differenze con la vendita con facoltà alternativa
- Cosa succede se una delle prestazioni alternative diventa impossibile?
- Cosa succede dopo la firma della vendita alternativa
Con la vendita alternativa chi compra firma un contratto che riguarda due case, ma alla fine ne riceve una sola. Chi decide quale, se il contratto non lo dice? E da quando la casa è davvero di chi compra? Qui sotto ci sono le risposte, compresi i casi meno noti, come quello della casa che va distrutta prima della scelta. Perché la vendita alternativa può servire a chi è indeciso tra due case è spiegato nella pagina sui tipi di compravendita.
Cos’è la vendita alternativa?
È quella vendita che ha ad oggetto due o più beni, sia mobili che immobili, alternativamente e diverrà definitiva solo con la scelta, che porta alla cosiddetta concentrazione. Il venditore si libera dalla sua obbligazione eseguendo una delle prestazioni dedotte nel contratto, e non potrà costringere il compratore a ricevere parte dell’una e parte dell’altra prestazione.
Un caso classico di vendita alternativa si ha quando, ad esempio, una persona intende vendere la propria casa inserendo nel contratto come alternativa la possibilità per la parte acquirente di scegliere un altro immobile sempre di proprietà della parte alienante e sempre allo stesso prezzo. In tal caso, avendo il contratto ad oggetto beni immobili, serve la forma scritta e, per poterlo trascrivere, un atto notarile, cioè un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Il contratto, di norma, viene trascritto subito indicando nella nota di trascrizione tutti i beni indicati e descritti nel contratto; come si rende pubblica la scelta fatta dopo è buona norma chiederlo al notaio.
Come detto la vendita alternativa può avere ad oggetto anche beni mobili e/o mobili registrati (automobili, navi e aeromobili). Per questi beni le regole sulla forma sono diverse da quelle delle case, e quale forma serve nel singolo caso è buona norma chiederlo al notaio.
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Quanto costa?
La vendita alternativa, quanto alle imposte, di norma non differisce da qualsiasi altra vendita. L’effetto finale sarà infatti quello dell’acquisto della proprietà di una casa o di altro bene immobile o mobile registrato. Pertanto bisognerà pagare l’onorario del notaio più l’IVA e, se si compra da un privato con il prezzo-valore, l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale se si tratta di prima casa e al 9% se si tratta di seconda casa, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Le spese notarili, invece, possono essere più alte, perché di norma gli atti sono due: quello iniziale e quello in cui si dà atto della scelta. Su quale delle case si calcolano le imposte prima della scelta è buona norma chiederlo al notaio.
Per avere un ordine di grandezza, secondo i valori indicativi pubblicati da NotaioFacile, a Torino l’onorario per una compravendita va da 800 a 5.500 euro per la prima casa e da 1.320 a 9.940 euro per la seconda, come si vede nella pagina sui notai di Torino. Per il proprio atto, che con la scelta comprende un passaggio in più, si possono ricevere i preventivi dei notai della propria zona attraverso la presente piattaforma: la richiesta non costa nulla e, di solito, le prime risposte arrivano in poche ore.
Cos’è la scelta e come avviene?
La scelta è un atto libero che, se il contratto la attribuisce a lui, farà il compratore: se il contratto non dice nulla, per legge spetta al venditore, e può essere affidata anche a un terzo. Essa diviene irrevocabile con l’esecuzione di una delle due prestazioni. Lo diventa anche con la dichiarazione di scelta comunicata all’altra parte. Se deve essere fatta da più persone il giudice piò fissare loro un termine. Se non è fatta nel termine stabilito sarà fissata dal giudice. Se il venditore, condannato ad eseguire alternativamente le due prestazioni, non ne esegue neanche una nel termine assegnatogli dal giudice, questa spetta alla parte acquirente. Se la facoltà di scelta non viene effettuata dall’acquirente nel termine indicato nel contratto oppure in quello fissatogli dal venditore, spetterà alla parte venditrice. Se la facoltà di scelta è rimessa ad un soggetto terzo estraneo al contratto e questi non la fa nel termine indicatogli, sarà fatta dal giudice.
Chi sceglie la casa e cosa succede se non lo fa in tempo, secondo le regole del Codice Civile semplificate:
| Chi ha la scelta | Se non sceglie in tempo |
|---|---|
| Il compratore, se il contratto gliela attribuisce | Se non sceglie nel termine del contratto, o in quello che gli fissa il venditore, la scelta passa al venditore |
| Il venditore, se il contratto non dice nulla | Se, condannato dal giudice, non trasferisce nessuna delle due case nel termine assegnato, la scelta passa al compratore |
| Più persone insieme, per esempio due fratelli che comprano | Il giudice può fissare loro un termine; se non scelgono, decide il giudice |
| Un terzo indicato nel contratto, per esempio un tecnico | Se non sceglie nel termine assegnatogli, decide il giudice |
La scelta dà luogo al cosiddetto fenomeno della concentrazione, cioè della trasformazione dell’obbligazione da alternativa a semplice, e può essere espressa o tacita. È tacita, ad esempio, quando chi ha la scelta esegue direttamente una delle due prestazioni. È espressa quando viene dichiarata, e per le case, di norma, con un atto notarile. La dichiarazione di scelta è un atto unilaterale e recettizio ossia un atto che può essere fatto dalla sola parte a cui spetta la scelta e deve venire a conoscenza dell’altra.
La natura giuridica
La vendita alternativa rientra nel novero delle cosiddette vendite ad effetti obbligatori immediati e reali differiti nelle quali cioè la parte alienante è obbligata a far conseguire alla parte acquirente il diritto sulla cosa acquistata. In tal caso gli effetti reali sono cronologicamente spostati al momento della scelta. Rientrano tra le vendite con effetti obbligatori immediati e reali differiti, oltre alla già citata vendita alternativa, la vendita di genere, la vendita di cosa altrui, la vendita di cosa futura e la vendita con patto di riservato dominio. Tutte vendite in cui vi è un obbligo del venditore di far conseguire la cosa al compratore, e in cui la proprietà passa dopo il contratto: nella vendita alternativa con la scelta, nella vendita con riserva di proprietà con il pagamento dell’ultima rata. Avere le chiavi della casa, cioè il possesso materiale, non conta per diventarne proprietari.
Differenze con la vendita con facoltà alternativa
La vendita con facoltà alternativa si differenzia dalla vendita alternativa in quanto ha ad oggetto solo una prestazione ma con facoltà alternativa. L’oggetto della vendita, dunque, è uno soltanto ma alla parte venditrice è consentito di consegnare alla parte acquirente una cosa diversa da quella pattuita. Ad esempio un soggetto acquista una casa con la facoltà per la sola parte alienante di consegnare al posto della casa una villa con giardino.
Qui a differenza che nella vendita alternativa, l’obbligazione del venditore è unica sin dal principio, salvo poi veder trasformato l’oggetto della vendita in seguito all’esercizio della facoltà di scelta. La vendita con facoltà alternativa è una vendita ad effetti reali, ossia già perfetta al momento in cui le parti prestano il consenso anche se poi al momento dell’adempimento il venditore potrebbe voler consegnare una cosa diversa.
Diversa ancora è l’opzione di acquisto: in quel caso chi compra non è obbligato a prendere nessuna casa e resta libero di decidere se comprare oppure no.
Cosa succede se una delle prestazioni alternative diventa impossibile?
Quando la scelta spetta al venditore l’obbligazione alternativa diventa semplice se una delle due prestazioni diventa impossibile anche per causa a lui imputabile. In tal caso il compratore riceverà l’altra casa. Se la scelta spetta al compratore e della perdita deve rispondere il venditore, il compratore può scegliere l’altra casa oppure chiedere il risarcimento del danno. Qualora invece entrambe le prestazioni siano divenute impossibili ed il venditore debba rispondere riguardo a una di esse, dovrà pagare l’equivalente in denaro di quella che è divenuta impossibile per ultima se la scelta spettava a lui. Se invece la scelta spettava al compratore questi può domandare l’equivalente in denaro dell’una o dell’altra prestazione a sua scelta. L’obbligazione alternativa si considera semplice se una delle due prestazioni non poteva formare oggetto di obbligazione o se è diventata impossibile per causa non imputabile ad alcuna delle parti.
Il ruolo del notaio
Trattandosi di un contratto complesso quanto a struttura e forma, per una vendita alternativa che riguarda delle case ci si rivolge, di norma, a un notaio. Va precisato altresì che in seguito alla scelta, di norma, si fa un nuovo atto notarile in cui si dà atto della scelta fatta. Pertanto potrà accadere che con riferimento al prezzo, questo sia pagato per metà all’atto col quale ci si obbliga a vendere due o più cose in alternatività, e per la restante parte all’atto in cui il compratore effettuerà la scelta. Il tutto, di norma, è curato dal notaio, il cui ruolo è di garanzia per la riuscita dell’operazione.
Cosa succede dopo la firma della vendita alternativa
Quando la casa scelta diventa del compratore?
Con la scelta, non con la firma del primo atto né con la consegna delle chiavi. Fino a quel momento il compratore non è proprietario di nessuna delle due case. Se la scelta spetta a lui, diventa irrevocabile quando la comunica al venditore, e per le case, di norma, la si fa con un atto notarile.
Se una delle due case va distrutta prima della scelta, cosa succede al compratore?
Se la casa va distrutta senza colpa di nessuno, per esempio per un incendio di cui nessuno è responsabile, il contratto di norma resta sull’altra casa. Se la colpa è del venditore e la scelta spetta al compratore, il compratore può prendere l’altra casa oppure chiedere il risarcimento del danno; se la scelta spetta al venditore, il compratore riceve l’altra casa. Le regole sono negli articoli 1288 e 1289 del Codice Civile , e nel singolo caso è buona norma parlarne con il notaio.
