La vendita alternativa

• Cos’è la vendita alternativa?
• Quanto costa?
• Cos’è la scelta e come avviene?
• Differenze con la vendita con facoltà alternativa
• Cosa succede se una delle prestazioni alternative diventa impossibile?

Cos’è la vendita alternativa?

È quella vendita che ha ad oggetto due o più beni, sia mobili che immobili, alternativamente e diverrà definitiva solo quando la parte acquirente effettuerà la scelta, detta anche concentrazione. Il venditore si libera dalla sua obbligazione eseguendo una delle prestazioni dedotte nel contratto, e non potrà costringere il compratore a ricevere parte dell’una e parte dell’altra prestazione.

Un caso classico di vendita alternativa si ha quando, ad esempio, una persona intende vendere la propria casa inserendo nel contratto come alternativa la possibilità per la parte acquirente di scegliere un altro immobile sempre di proprietà della parte alienante e sempre allo stesso prezzo. In tal caso, avendo il contratto ad oggetto beni immobili, è necessario l’atto pubblico notarile che dovrà essere trascritto subito indicando nella nota di trascrizione tutti i beni indicati e descritti nel contratto, salvo poi annotare l’atto di scelta in un secondo momento.

Come detto la vendita alternativa può avere ad oggetto anche beni mobili e/o mobili registrati (automobili, navi e aeromobili). L’atto pubblico notarile sarà sicuramente necessario nel caso dei beni mobili registrati ed anche in caso di beni mobili che abbiano un consistente e notevole valore.

Quanto costa?

La vendita alternativa non differisce in termini di spese fiscali e notarili da qualsiasi altra vendita. L’effetto finale sarà infatti quello dell’acquisto della proprietà di una casa o di altro bene immobile o mobile registrato. Pertanto bisognerà pagare l’onorario del notaio più l’IVA e l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale se si tratta di

prima casa e al 9% se si tratta di seconda casa. Per ulteriori consigli può essere opportuno rivolgersi direttamente ad un notaio anche attraverso la presente piattaforma.

Cos’è la scelta e come avviene?

La scelta è un atto libero che dovrà fare il compratore. Essa diviene irrevocabile con l’esecuzione di una delle due prestazioni. Se deve essere fatta da più persone il giudice piò fissare loro un termine. Se non è fatta nel termine stabilito sarà fissata dal giudice. Se il venditore, condannato ad eseguire alternativamente le due prestazioni, non ne esegue neanche una nel termine assegnatogli dal giudice, questa spetta alla parte acquirente. Se la facoltà di scelta non viene effettuata dall’acquirente nel termine indicato nel contratto oppure indicato dal giudice, spetterà alla parte venditrice. Se la facoltà di scelta è rimessa ad un soggetto terzo estraneo al contratto e questi non la fa nel termine indicatogli, sarà fatta dal giudice.

La scelta dà luogo al cosiddetto fenomeno della concentrazione, cioè della trasformazione dell’obbligazione da alternativa a semplice, e può essere espressa o tacita. È tacita ad esempio se il venditore esegue una delle due prestazioni a favore di un terzo. È espressa quando viene fatta dal compratore in un atto notarile. La dichiarazione di scelta è un atto unilaterale e recettizio ossia un atto che può essere fatto dalla sola parte acquirente e deve venire a conoscenza della parte venditrice.

La natura giuridica

La vendita alternativa rientra nel novero delle cosiddette vendite ad effetti obbligatori immediati e reali differiti nelle quali cioè la parte alienante è obbligata a far conseguire alla parte acquirente il diritto sulla cosa acquistata. In tal caso gli effetti reali sono cronologicamente spostati al momento in cui il soggetto che compra effettuerà la scelta. Rientrano tra le vendite con effetti obbligatori immediati e reali differiti, oltre alla già citata vendita alternativa, la vendita di genere, la vendita di cosa altrui, la vendita di cosa futura e la vendita con patto di riservato dominio. Tutte vendite in cui vi è un obbligo del venditore di far conseguire la cosa al compratore e che diverranno perfette solo nel momento in cui il compratore sarà nel possesso materiale del bene.

Differenze con la vendita con facoltà alternativa

La vendita con facoltà alternativa si differenzia dalla vendita alternativa in quanto ha ad oggetto solo una prestazione ma con facoltà alternativa. L’oggetto della vendita, dunque, è uno soltanto ma alla parte venditrice è consentito di consegnare alla parte acquirente una cosa diversa da quella pattuita. Ad esempio un soggetto acquista una casa con la facoltà per la sola parte alienante di consegnare al posto della casa una villa con giardino.

Qui a differenza che nella vendita alternativa, l’obbligazione del venditore è unica sin dal principio, salvo poi veder trasformato l’oggetto della vendita in seguito all’esercizio della facoltà di scelta. La vendita con facoltà alternativa è una vendita ad effetti reali, ossia già perfetta al momento in cui le parti prestano il consenso anche se poi al momento dell’adempimento il venditore potrebbe voler consegnare una cosa diversa.

Cosa succede se una delle prestazioni alternative diventa impossibile?

Quando la scelta spetta al venditore l’obbligazione alternativa diventa semplice se una delle due prestazioni diventa impossibile anche per causa a lui imputabile. In tal caso il compratore potrà anche richiedere, se vuole, il risarcimento dei danni. Lo stesso avverrà a parti invertite. Qualora invece entrambe le prestazioni siano divenute impossibili ed il venditore debba rispondere riguardo a una di esse; dovrà pagare l’equivalente in denaro di quella che è divenuta impossibile per ultima se la scelta spettava lui. Se invece la scelta spettava al compratore questi può domandare l’equivalente in denaro dell’una o dell’altra prestazione a sua scelta. L’obbligazione alternativa si considera semplice se una delle due prestazioni non poteva formare oggetto di obbligazione o se è diventata impossibile per causa non imputabile ad alcuna delle parti.

Il ruolo del notaio

Trattandosi di un contratto complesso quanto a struttura e forma, le parti dovranno assolutamente rivolgersi ad un notaio se intendono stipulare una vendita alternativa. Va precisato altresì che in seguito alla scelta che sarà effettuata dalla parte acquirente sarà necessario un nuovo atto pubblico notarile dove si darà atto della scelta del compratore. Pertanto potrà accadere che con riferimento al prezzo, questo sia pagato per metà all’atto col quale ci si obbliga a vendere due o più cose in alternatività, e per la restante parte all’atto in cui il compratore effettuerà la scelta. Il tutto sarà curato dal notaio il cui ruolo è di garanzia per la perfetta riuscita dell’operazione.