Donazione della casa ai figli: pro, contro e costi
- La donazione della casa ai figli è senza dubbio uno strumento molto utile per le famiglie e per il passaggio di beni all’interno delle stesse: non è però libero da criticità, che vanno tenute in considerazione
- Le alternative alla donazione
- Domande frequenti sulla donazione della casa ai figli
- Donare la casa a un figlio: il bilancio in una tabella
- Donazione della casa ai figli: pro e contro di uno strumento prezioso
- Nella donazione non c’è garanzia, salvo patto
- La donazione della casa ai figli è libera da costi?
- Il testamento
- La donazione indiretta
- Il contratto a favore del terzo
- Qual è il vantaggio principale di donare la casa a un figlio?
- Ho due figli: posso donare la casa a uno solo?
- Una casa ricevuta in donazione si può vendere?
- Chi riceve la casa in donazione deve mantenere il genitore?
- Meglio donazione o testamento?
La donazione della casa ai figli è senza dubbio uno strumento molto utile per le famiglie e per il passaggio di beni all’interno delle stesse: non è però libero da criticità, che vanno tenute in considerazione
Quello della donazione della casa ai figli è uno strumento che la legge mette a disposizione delle famiglie e comporta senza dubbio una serie di vantaggi, prima di tutti naturalmente quelli economici che non sono certo secondari. Il passaggio di proprietà ha infatti costi limitati rispetto alla classica compravendita (anche se non è scevro da spese) ed è possibile trasferire in questo modo la casa al figlio o ai figli senza dover attendere la classica eredità. Insomma, vista così potrebbe sembrare una soluzione che ha solo vantaggi e nessun contro: come sempre accade, però, non è proprio così e anzi la donazione della casa ai figli – oltre a comportare come detto sopra dei costi – ha anche degli svantaggi da tenere in considerazione. Per questo sarà bene, prima di prendere qualsiasi decisione, chiedere la consulenza di un Notaio, che potrebbe indicarci pro e contro nella nostra specifica condizione e quali possono essere le conseguenze a breve e lungo termine.
Donare la casa a un figlio: il bilancio in una tabella
| Pro | Contro |
|---|---|
| Imposta di donazione pari a zero tra genitori e figli fino a un milione di euro | Alla morte del genitore, gli altri figli possono chiedere la loro quota al fratello che ha ricevuto |
| Il figlio diventa proprietario subito, senza aspettare la successione | Una volta fatta, la donazione non si revoca se non in casi precisi |
| Il genitore può riservarsi l’usufrutto e continuare ad abitarci | Chi riceve è tenuto, per primo, agli alimenti verso chi ha donato, se ne avesse bisogno |
| Dal 18 dicembre 2025 la casa donata si vende e si ipoteca come le altre | Se il donante ha debiti, i creditori possono aggredire la casa donata |
| L’atto è fatto dal notaio, con i controlli sulla casa e sulle parti | Se si usano le agevolazioni prima casa, possono mancare per un acquisto successivo del figlio |
Donazione della casa ai figli: pro e contro di uno strumento prezioso
I pro della donazione della casa ai figli, come detto sopra, sono facilmente intuibili: determino un passaggio di proprietà senza dover prevedere un esborso economico importante, faccio sì che i miei figli possano avere una casa di proprietà senza dover attendere l’eredità, personalmente mi libero anche di quella che per me sarebbe una seconda casa con i conseguenti costi… insomma, la soluzione è vantaggiosa sotto diversi punti di vista.
Il vantaggio fiscale è il più concreto: tra genitori e figli l’imposta di donazione non si paga fino a un milione di euro per ciascun figlio. E se il genitore vuole continuare ad abitare la casa, può donare solo la nuda proprietà e tenersi l’usufrutto per tutta la vita, pagando imposte ancora più basse: è la soluzione descritta nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto.
Naturalmente vi sono anche dei contro. Il principale riguarda le famiglie con più figli: se la donazione della casa avviene a vantaggio di uno solo di essi, al momento dell’apertura della successione gli altri, se si ritengono lesi nella quota che la legge riserva loro, potranno agire in riduzione contro il fratello per ottenere la loro parte, entro dieci anni. Lo stesso vale per eventuali eredi di cui oggi non si sa nulla, come un figlio riconosciuto in seguito.
Per anni questi diritti hanno avuto anche un effetto pratico pesante: una casa donata era difficile da rivendere e da ipotecare, per esempio per un mutuo di ristrutturazione, perché gli eredi potevano un giorno chiederla anche a chi l’aveva comprata. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra a titolo oneroso dal figlio non rischia più la restituzione e le ipoteche restano efficaci: i fratelli possono rivalersi solo su chi ha ricevuto la casa, in denaro. Le polizze assicurative che le banche chiedevano per ovviare al problema, di conseguenza, nella maggior parte dei casi non dovrebbero più servire. Le eccezioni sono spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
C’è poi un obbligo che molti ignorano: chi riceve una donazione è tenuto, con precedenza sugli altri parenti e nei limiti del valore ricevuto, a prestare gli alimenti al donante se questi dovesse trovarsi nel bisogno. Da non trascurare, infine, i creditori del genitore, che in alcuni casi possono aggredire la casa donata, e l’effetto sulle agevolazioni prima casa per un acquisto futuro del figlio: temi approfonditi negli articoli sui rischi della donazione e su quando conviene aspettare a ricevere la casa.
Nella donazione non c’è garanzia, salvo patto
A differenza della vendita di un bene immobile dal notaio, in cui sono garantiti da parte di colui che vende l’evizione e l’assenza di vizi, questo obbligo non esiste nella donazione. La garanzia deve essere stata espressamente prevista, anche in un atto separato rispetto alla donazione, e non può essere desunta implicitamente.
Il donante è tenuto a garanzia verso il donatario, per l'evizione che questi può soffrire delle cose donate, nei casi seguenti:
- se ha espressamente promesso la garanzia;
- se l'evizione dipende dal dolo o dal fatto personale di lui;
- se si tratta di donazione che impone oneri al donatario, o di donazione rimuneratoria, nei quali casi la garanzia è dovuta fino alla concorrenza dell'ammontare degli oneri o dell'entità delle prestazioni ricevute dal donante.
La donazione della casa ai figli è libera da costi?
Sebbene non comporti esborsi per l’acquisto dell’abitazione (e sia dunque senza dubbio vantaggiosa), la donazione della casa ai figli non è completamente libera da costi: dovremo infatti prima di tutto prevedere uno specifico atto notarile, che attesti la volontà delle parti, la casa oggetto di donazione, gli accordi presi e va regolarmente registrato proprio come un normale atto di compravendita.
Le imposte però sono diverse. Tra genitori e figli l’imposta di donazione non si paga fino a un milione di euro per ciascun figlio, e oltre quella soglia è del 4% sulla parte eccedente. Si pagano invece l’imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell’1% sul valore catastale, che diventano 200 euro ciascuna se per il figlio è prima casa, più 230 euro di bollo e 90 di tassa ipotecaria. Su una casa con rendita di 600 euro, per esempio, si tratta di circa 2.590 euro, o circa 720 con le agevolazioni prima casa, onorario escluso. Il conto completo è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.
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Le alternative alla donazione
La donazione non è l’unico modo per passare una casa a un figlio. A seconda di tempi, numero di figli e situazione fiscale, possono convenire altre strade.
Il testamento
Se il figlio non ha bisogno subito della casa, si può fare un testamento, per esempio pubblico dal notaio, con divisione di tutto il patrimonio e contestuale assegnazione anche i tutti i beni ai figli, in modo da ridurre il rischio di contestazioni. Il rischio non si azzera: anche un testamento che lede la quota di legittima di un figlio può essere contestato. Il testamento produce effetti solo alla morte, ma lascia il genitore libero di cambiare idea fino all’ultimo, e può evitare agli eredi i costi di una successiva divisione, assegnando a ciascuno beni precisi a composizione della sua quota.
La donazione indiretta
Pensiamo al caso in cui un figlio maggiorenne compri una casa e il padre paghi il prezzo: è come se il padre avesse donato indirettamente i soldi per comprarla. È la donazione indiretta. Non servono l’atto pubblico di donazione e i due testimoni, e il figlio può scegliere la casa che vuole, usando se ha i requisiti le agevolazioni prima casa; le imposte sono quelle della compravendita, quindi di solito più alte. Alla successione, però, anche la donazione indiretta andrà conteggiata tra i fratelli.
Il contratto a favore del terzo
Con il contratto a favore del terzo i genitori comprano la casa dal venditore e pagano il prezzo, ma deviano gli effetti del contratto in favore del figlio. In questo modo non diventano mai proprietari, e il figlio diventa titolare della casa senza dover presenziare all’atto.
Oltre alla consulenza sull’opportunità o meno di procedere con la donazione della casa, potrebbe essere bene chiedere dunque al Notaio quali saranno le spese cui andremo incontro, con un preventivo preciso che contenga sia onorario e spettanze del Notaio, sia tasse e imposte sull’immobile: di solito i notai rispondono in poche ore.
Domande frequenti sulla donazione della casa ai figli
Qual è il vantaggio principale di donare la casa a un figlio?
Le imposte: tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione di euro, e restano da pagare solo ipotecaria, catastale, bollo e onorario del notaio. In più, il figlio diventa proprietario subito.
Ho due figli: posso donare la casa a uno solo?
Sì, ma alla successione l’altro figlio, se risulterà leso nella sua quota di legittima, potrà chiedere al fratello la differenza, entro dieci anni. Per evitare liti si può donare la casa a entrambi in quote uguali, oppure bilanciare con altri beni.
Una casa ricevuta in donazione si può vendere?
Sì. Dal 18 dicembre 2025 chi compra a titolo oneroso una casa donata non rischia più, di norma, di doverla restituire agli eredi del donante, e le banche non hanno più il motivo principale per negare il mutuo.
Chi riceve la casa in donazione deve mantenere il genitore?
Se il genitore che ha donato si trova nel bisogno, chi ha ricevuto la donazione è tenuto per primo a prestargli gli alimenti, nei limiti del valore di quanto ricevuto. Non è un obbligo di mantenimento pieno, ma di aiuto per le necessità essenziali.
Meglio donazione o testamento?
La donazione dà effetti subito e costa poche imposte tra parenti stretti; il testamento lascia il genitore libero di cambiare idea fino all’ultimo e produce effetti solo alla sua morte. In entrambi i casi gli altri figli conservano il diritto alla loro quota di legittima.
