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Preliminare di immobile abusivo: è possibile?

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Comprare casa dal notaio con preliminare e definitivo

L’acquisto della prima casa rappresenta un importante passo nella vita di ciascun individuo ed è opportuno che avvenga nel modo più sereno e sicuro, nel rispetto delle norme di legge.

Per questo motivo spesso le parti preferiscono concludere prima un contratto preliminare con cui si obbligano a stipulare, in un successivo momento, il trasferimento dell’immobile attraverso il contratto definitivo.

Spesso accade che le parti abbiano esigenze precise: può accadere che il venditore abbia la necessità di avere immediatamente una liquidità in denaro e quindi richieda del denaro come acconto o come caparra oppure che il potenziale compratore abbia bisogno subito di una casa e richieda le chiavi prima del definitivo. Prima di analizzare tutte le sfumature e il ventaglio di possibilità, è necessario comprendere cosa sia il contratto preliminare.

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Che cos’è il preliminare

Il contratto preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un determinato contratto, chiamato definitivo, entro un determinato termine stabilito dalle parti.

Il compromesso, altro nome con cui nella pratica si fa riferimento al preliminare, viene solitamente concluso quando le parti abbiano intenzione di stipulare, ad esempio, un contratto di vendita, ma non hanno ancora tutte le documentazioni necessarie e vogliano formalizzare l’accordo per evitare che vengano iniziate altre trattative con nuovi potenziali acquirenti. Si pensi al caso in cui ci siano più persone interessate a comprare quella specifica casa.

Tale forma contrattuale può essere stipulata mediante una scrittura privata o per atto pubblico dinanzi al notaio. La registrazione e la trascrizione del preliminare stipulato per atto pubblico, offrono delle garanzie maggiori per il caso in cui il venditore cambi idea e decida di vendere l’immobile ad un’altra persona.

Preliminare di immobile abusivo: è possibile?

Preliminare di immobile abusivo

Il problema che si pone è se sia ammissibile un preliminare di vendita dal notaio avente ad oggetto un immobile abusivo.

La questione è stata oggetto di grandi dibattiti sia tra gli studiosi del diritto che tra i giudici: tuttavia, in contrasto con precedenti orientamenti, secondo la Suprema Corte di Cassazione, non dovrebbero sorgere problemi di validità.

L’art. 40 della legge 47/1985 stabilisce la nullità dei contratti che trasferiscono diritti reali (proprietà, usufrutto, abitazione etc.) su immobili abusivi. La ragione di tale scelta risiede nella volontà di scoraggiare il trasferimento di immobili abusivi mediante la previsione della nullità del relativo atto.

Tuttavia il contratto preliminare non determina il trasferimento del diritto di proprietà della casa, nel caso della compravendita, ma solo l’assunzione dell’obbligo del trasferimento in un momento successivo, ossia con la stipula del contratto definitivo.

Perché il preliminare di immobile abusivo è valido

Se quindi il venditore, non saprà fornire gli estremi della concessione edilizia e della sanatoria non si determinerà un contratto preliminare invalido, non rientrando nelle ipotesi dell’ambito di applicazione dell’art.40 della legge 47/1985 che commina la sanzione della nullità.

Può accadere, infatti, che la documentazione urbanistica necessaria per il trasferimento al momento del preliminare non sia ancora disponibile, ma lo sarà al momento della stipula del definitivo e pertanto non determinandosi alcun tipo di trasferimento, non viene violata alcuna norma.

Il preliminare, infatti, produce solo effetti obbligatori e non traslativi, in quanto obbliga le parti a concludere in un secondo momento il contratto definitivo di vendita, circostanza in cui invece è necessario rispettare le norme per i trasferimenti di diritti reali sugli immobili.

Cosa si intende per immobile abusivo

La definizione di immobile abusivo non è da sottovalutare in quanto anch’essa è stata oggetto di grandi dibattiti. Innanzitutto va precisato che un edificio abusivo non è commerciabile e, quindi, il contratto di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo è nullo, in quanto non trasferibile.

La nullità, prevista dalla legge, ricorre quando non esiste un titolo edilizio che abbia consentito la costruzione della casa, ad esempio e quando viene dichiarato nel rogito notarile che è stato rilasciato un titolo edilizio inesistente.

Nel caso in cui, invece, il titolo edilizio sia esistente e la casa sia stata realizzata con delle variazioni essenziali e non essenziali, l’immobile è commerciabile. Come affermato dalla Cassazione, è necessaria la menzione del titolo edilizio, ai fini della validità dell’atto.

Naturalmente, sebbene l’atto non sia nullo, vi saranno delle sanzioni da non sottovalutare: tra queste è possibile annoverare il ripristino dello stato dei luoghi, la demolizione della casa o sanzioni di ordine pecuniario.

Comprendere il grado di abuso è stato oggetto di studio e di numerosi orientamenti della Cassazione che ha provato a definire, nel corso del tempo, le sostanziali differenze che possono emergere tra un abuso e un altro. In tali casi è importante affidarsi a un notaio, così come a tecnici del settore che possano al meglio orientare nell’investimento.

Preventivo notarile preliminare di vendita

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile, per la stipula di un contratto preliminare di vendita, così come di un definitivo o per qualsiasi altro atto da stipulare dal notaio, è possibile, mediante la piattaforma di NotaioFacile, inviare una semplice richiesta, compilando la domanda prevista nel sito. Il servizio è totalmente gratuito e non implica alcun impegno; è, inoltre, possibile anche scegliere la città più vicina in modo tale da agevolare anche un eventuale colloquio, qualora richiesto.

Il prospetto delle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte, sarà curato direttamente da un notaio e non vi saranno intermediazioni curate da altri professionisti.


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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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