Quali sono le spese per l’acquisto di una prima casa?

• Spese per acquisto di una prima casa
• Il prezzo di acquisto
• Spese del contratto preliminare
• Spese dell’atto pubblico di compravendita
• Eventuali spese del mutuo
• Quali sono le spese per la registrazione di un preliminare di acquisto di una casa per scrittura privata?

Spese per acquisto di una prima casa

Le spese per l’acquisto di una prima casa sono molteplici e per elencarle occorre considerare le varie fasi della trattativa. In primo luogo, quando si deve acquistare casa si deve considerare il prezzo di acquisto, che rappresenta la principale spesa da affrontare.

Nella fase delle trattative, si può scegliere di stipulare un contratto preliminare per scrittura privata o per atto pubblico, anche mediante l’intermediazione di un’agenzia immobiliare. Al momento della stipula dell’atto pubblico, oltre al prezzo di acquisto (decurtato dell’eventuale acconto o caparra) occorre pagare le imposte di registro  e le altre tasse, nonché l’onorario del Notaio). La spesa, come vedremo, è diversa a seconda che l’acquisto sia prima o seconda casa. Analizziamo queste spese nel dettaglio.

Il prezzo di acquisto

La prima che si deve prendere in considerazione è proprio il corrispettivo da versare all’acquirente, quindi il prezzo di acquisto. Questo corrispettivo deve essere accettato dopo una valutazione relativa al suo raffronto con i prezzi di mercato, per  evitare di pagare di più rispetto a quanto effettivamente valga l’immobile o la casa che si acquista.

Ciò, ovviamente, con l’aiuto di un esperto. Il prezzo di acquisto si può conoscere in anticipo o in via privata, accordandosi con l’acquirente, o più spesso tramite un’agenzia immobiliare, che come vedremo avrà un ruolo anche nell’atto notarile.

Il prezzo può essere pagato in denaro, con il mezzo di pagamento prescelto dall’acquirente, quindi con un assegno o un bonifico, oppure possono trovarsi dei metodi alternativi di pagamento. Ad esempio, ci si può accollare il mutuo del venditore ancora pendente con la Banca, oppure si può pagare mediante compensazione di un preesistente rapporto di credito con il venditore. Ancora, è possibile pagare il prezzo in parte mediante il trasferimento di un altro bene immobile, sempre che il venditore sia d’accordo, dando vita a un contratto di permuta.

Spese del contratto preliminare

Quando si sceglie di effettuare delle trattative prima di giungere al rogito definitivo dal Notaio, si può optare per varie soluzioni, che presentano spese e costi differenti. Quando ci si fida del venditore e la trattativa è stata svolta privatamente, dando vita a un forte rapporto di fiducia tra le parti, spesso si redige tra le parti un contratto preliminare di compravendita per scrittura privata registrata.

La scrittura privata è un contratto a tutti gli effetti, privo però della fede pubblica davanti al Notaio. Essa obbliga ugualmente le parti a stipulare il contratto definitivo; se l’acquirente cambia idea, il venditore potrà trattenere la caparra versata. Se, invece, il venditore cambia idea, è l’acquirente che può chiedere il doppio della stessa.

La spesa che l’acquirente deve versare al preliminare per scrittura privata è, dunque, la caparra (individuata a scelta delle parti) , nonché le spese di registrazione.

Quali sono le spese per la registrazione di un preliminare di acquisto di una casa per scrittura privata?

Le spese equivalgono ad un importo fisso di 200 euro, più una marca da bollo di euro 16 ogni quattro pagine. Inoltre, sulla somma versata a titolo di caparra si paga l’imposta di registro nella misura dello 0,50 del prezzo versato; mentre per le somme versate a titolo di acconto non soggette ad IVA si paga l’imposta con l’aliquota del 3%. Questa imposta, al momento della stipula del definitivo, verrà scorporata dall’imposta di registro da pagare in quella sede. (testo unico imposta di registro).

Se si decide di recarsi dal Notaio anche per il contratto preliminare, quando il prezzo di acquisto è elevato, non si è in uno stretto rapporto con il venditore e ci si vuole maggiormente tutelare anche quando tra il preliminare e il definitivo debba passare molto tempo, le spese sono diverse. Occorre pagare l’onorario del Notaio anche per questo contratto, che verrà trascritto e registrato, scontando un’imposta di registro come sopra. A ciò bisogna aggiungere le spese di bollo pari a euro 150, le spese di trascrizione pari a euro 35.

Spese dell’atto pubblico di compravendita

A questo punto l’acquirente dovrà versare tutto il prezzo di acquisto al venditore. Se hanno già stipulato un preliminare, e quindi già versato una caparra, questa viene ovviamente imputata a prezzo di acquisto, pertanto si pagherà solo la differenza. Occorre inoltre pagare l’onorario del Notaio più IVA, l’imposta di registro al 2% se si acquista come prima casa, il 9% se seconda.

Se si è già in possesso di una casa acquistata con le agevolazioni suddette, è possibile richiedere le agevolazioni prima casa se ci si impegna a rivendere entro un anno la casa precedentemente acquistata. Le imposte ipotecaria e catastale, in caso di prima casa, sono versate nella misura fissa di 50 euro cadauna.

In questa sede, spesso interviene anche l’agente immobiliare, il quale ha mediato per la trattazione. Occorre versare la somma al mediatore e tale somma risulterà espressamente nell’atto, per la tutela della disciplina antiriciclaggio. Dal giorno dell’atto, l’acquirente è ufficialmente proprietario e quindi ricadono in capo a lui tutte le spese di ordinaria e straordinaria amministrazione della casa.

Eventuali spese del mutuo

Nel caso in cui si decida di optare per la concessione di un mutuo, qualora non si disponga della somma necessaria per pagare a casa, occorre considerare una serie di spese. In primo luogo, le spese di istruttoria della pratica che la Banca prenderà in carico per capire se l’acquirente è idoneo al mutuo.

Queste spese cambiano a seconda dell’istituto bancario di riferimento. In secondo luogo, le spese della perizia che la Banca svolge sulla casa, di regola oggetto della garanzia ipotecaria. Inoltre, occorre versare la c.d. imposta sostitutiva, ovvero  l’imposta che sostituisce tutte le ipotecarie, imposte di registro e si applica sui mutui richiesti per acquisto  di una casa a scopo abitativo.  Se è destinato all’acquisto di una prima casa con agevolazioni,  l’aliquota è dello 0,25 sulla somma data a titolo di mutuo.