Tolleranze costruttive: novità
- Cosa significa commerciabilità degli immobili?
- Cosa sono le tolleranze costruttive?
- Le tolleranze e gli immobili vincolati paesaggisticamente ai sensi d.lgs. 42/2004
- Urbanistica e tolleranze costruttive ed esecutive: l'importanza del notaio
- La modifica dell'art. 34-bis d.p.r. 380/2001
- Cosa sono le tolleranze esecutive o di cantiere?
Cosa significa commerciabilità degli immobili?
Se ti è già capitato di dover vendere un tuo immobile ovvero di acquistarne uno, ti sarai imbattuto in richieste di titoli edilizi al fine di portare a termine la compravendita di fronte al Notaio.
Per la conclusione dell'atto pubblico è molto importante riportare in esso tutti i titoli edilizi che hanno permesso l'edificazione dell'immobile oggetto di stipula.
Sarai di certo a conoscenza che sia abusi edilizi di rilievo (assenza di permesso di costruire) ovvero anche difformità urbanistiche importanti potrebbero compromettere la corretta conclusione del contratto.
Ad oggi è intervenuto il cosiddetto Decreto "Salva Casa", D.L. n. 69 del 2024 convertito nella Legge 24 luglio 2024, n. 105, che ha comportato delle modifiche al D.P.R. 380/2001 con lo scopo di agevolare la gestione delle piccole difformità.
Più precisamente è intervenuto in merito alla disciplina delle "tolleranze costruttive", cioè sui margini di scostamento tra quanto è stato costruito realmente e quanto era stato previsto nei permessi edilizi. Tali difformità la legge le considera accettabili e non richiedenti un'attività di sanatoria.
Qualora non vi siano gravi difformità edilizie, l'immobile potrà considerarsi commerciabile, ovvero essere liberamente venduto od acquistato.
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Cosa sono le tolleranze costruttive?
Le tolleranze costruttive, dette anche edilizie, sono disciplinate dall'art. 34-bis del T.U.E. (D.P.R. 380/2001) e rappresentano quegli scostamenti minimi tra lo stato di fatto dell'immobile o unità immobiliare (quello che è stato effettivamente costruito) e quanto indicato, invece, nel titolo edilizio (permesso di costruire, licenza edilizia, SCIA, etc.) che ha autorizzato la costruzione.
Prevedere tali tolleranze permette, in primo luogo, di evitare un formalismo troppo rigoroso e, in secondo luogo, di facilitare la gestione del patrimonio edilizio esistente.
Si sa che in fase costruttiva si possono verificare delle situazioni che comportano delle minime variazioni rispetto al progetto iniziale, senza che le stesse siano da considerarsi perciò stesso degli abusi edilizi tali da richiedere procedure complesse di sanatoria.
Proprio perchè trattasi di lievi differenze sarà possibile attestare lo "stato legittimo" dell'immobile per poter presentare altre pratiche edilizie per interventi edilizi futuri.
La modifica dell'art. 34-bis D.P.R. 380/2001
Il Decreto "Salva Casa" ha introdotto due distinti regimi di tolleranze "quantitative" o "dimensionali" che sono da applicarsi tenendo conto del momento in cui si realizza la difformità, distinguendosi un regime transitorio da un regime ordinario.
Il primo, più positivo, si applica agli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore del decreto).
Le percentuali di scostamento ammesse variano progressivamente dal 2% al 6%, dipendendo le stesse dalle dimensioni dell'unità immobiliare: più piccola è in termini di superficie utile maggiore è la percentuale di tolleranza ammessa.
Per superficie utile si intende la superficie di pavimento degli spazi suscettibili di stabile permanenza umana e non comprende una serie di strutture (come indicato nelle FAQ ufficiali del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti - MIT, Faq 3.1.2).
Il secondo citato, invece, prevede una tolleranza fissa del 2% e si applica sia a tutti gli interventi edilizi realizzati a partire dal 25 maggio 2024, come anche per le difformità che riguardano i requisiti igienico-sanitari fondamentali per l'agibilità dei locali ed indipendentemente da quando i lavori inerenti siano stati eseguiti.
Cosa sono le tolleranze esecutive o di cantiere?
Vale accennare che l'articolo in commento disciplina anche le "tolleranze esecutive" o di cantiere che riguardano quelle lievi modifiche o irregolarità che quasi sempre si verificano durante l'esecuzione dei lavori.
Perchè si possa parlare di tali tolleranze è indispensabile che la difformità si sia verificata nel caso di lavori regolarmente approvati da un titolo edilizio e che si tratti di scostamenti di minima entità che rientrino nei casi elencati dalla norma. Il limite del 2% può essere comunque utilizzato come parametro per valutare questa minima entità.
Il comma 2-bis fa un elenco di quelle che sono le tolleranze esecutive applicabili agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Tali tolleranze esecutive, in quanto accertate, non costituiranno abuso e non richiederanno una procedura di sanatoria, seppure vadano dichiarate.
Le tolleranze e gli immobili vincolati paesaggisticamente ai sensi D.Lgs. 42/2004
A conclusione delle problematiche legate alle tolleranze di cui in analisi al presente articolo, vale fare una precisazione per quanto concerne gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico.
Per quanto concerne le tolleranze quantitative progressive (dal 2% al 6%) sono considerate esenti da autorizzazione paesaggistica anche se l'immobile è in area vincolata.
Qualora, invece, trattasi di tolleranze esecutive o di cantiere richiedono l'autorizzazione.
Urbanistica e tolleranze costruttive ed esecutive: l'importanza del notaio
Qualora giunga per te il momento di vendere od acquistare un immobile, sarà molto importante capire se lo stesso è urbanisticamente legittimo e non vi siano degli abusi tali da comprometterne la stipula.
Il notaio, seppure non sia un tecnico in ambito urbanistico, è in grado di guidarti nell'atto di compravendita perchè tu possa essere tutelato dalle difformità che possono insistere sull'edificio o sull'unità immobiliare.
Qualora tu sia l'acquirente il Notaio farà si che tu sia adeguatamente informato su tutti gli aspetti edilizi prima dell'acquisto di modo che non si creino contestazioni.
Egli è perfettamente a conoscenza delle menzioni obbligatorie in ambito urbanistico che devono essere riportate in atto e che di certo non possono essere sostituite da un documento che attesta lo stato legittimo dell'immobile.
Quest'ultimo discende dal titolo edilizio che ha legittimato l'edificazione dell'edificio o dell'unità immobiliare.
Il Notaio, in qualità di pubblico ufficiale, mira ad evitare ogni tipologia di controversia successiva al rogito, ecco perchè solo una consulenza con lui personalmente potrà guidarti in una corretta informazione e, quindi, scelta dei passi da fare prima della conclusione del contratto.
Per maggiori informazioni e per richiedere un preventivo in modo del tutto gratuito puoi compilare il form NotaioFacile compilandolo in tutte le sue parti in modo più dettagliato possibile per ottenere una risposta puntuale dal pubblico ufficiale più vicino a te.
