Compromesso sul terreno condizionato al permesso di costruire

• Comprare un terreno dal notaio
• Che cos’è un preliminare
• Preliminare condizionato a un evento
• Cosa serve per preliminare di vendita terreno
• Imposte e plusvalenza sul terreno edificabile
• Preventivo notarile per preliminare e acquisto terreno
• Domande frequenti

Comprare un terreno dal notaio

Quando si decide di comprare un terreno dal notaio è importante conoscere le sue caratteristiche ed avere le idee ben chiare su come utilizzarlo una volta acquistato.

I terreni infatti hanno diverse destinazioni: possono essere terreni ad uso agricolo, finalizzati alla coltivazione oppure essere terreni edificabili su cui è possibile costruire fabbricati a seguito del rilascio, da parte del Comune in cui è sito l’immobile, dei provvedimenti abilitativi necessari. Le differenze sono spiegate nella pagina sui tipi di terreno da comprare.

Tuttavia il rilascio potrebbe avvenire in un momento successivo al rogito e ciò potrebbe anche non accadere in virtù di regolamenti comunali oppure per altre ragioni di carattere burocratico.

Pensiamo a una coppia che trova un lotto edificabile per costruirsi una villetta. Il prezzo è buono, ma comprarlo senza sapere se il Comune darà il permesso significherebbe rischiare di pagare un terreno su cui non si può costruire la casa che si ha in mente. Vediamo come è possibile concludere un accordo, mediante il contratto preliminare dal notaio, che tuteli sia la parte venditrice che la parte che compra, subordinando il trasferimento al rilascio del permesso di costruire.

Se il permesso…

Fasi della contrattazione: preliminare

Ogni contratto ha una storia a sé e le fasi della contrattazione non sono uguali per tutti gli investimenti immobiliari. Può accadere, ad esempio, che le parti siano immediatamente d’accordo su ogni punto e clausola contrattuale: in questo caso si potrà stipulare direttamente il contratto di vendita del terreno che preveda il trasferimento immediato del diritto di proprietà dal venditore all’acquirente.

Può però capitare che la fase delle trattative richieda un’attenzione maggiore e anche del tempo per poter raggiungere il risultato desiderato dalle parti del contratto. In tal caso la legge offre degli strumenti per consolidare l’accordo in varie fasi, prevedendo, ad esempio, la stipula di un contratto preliminare che nel gergo comune, è conosciuto anche come compromesso.

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Che cos’è un preliminare

Il contratto preliminare di vendita è conosciuto anche come compromesso ed è un accordo ad effetti obbligatori. Che cosa vuol dire? Significa che comporta l’obbligo per le parti del contratto di prestare il consenso al trasferimento del diritto di proprietà in un momento successivo, in occasione della futura vendita.

Pertanto tutti gli effetti tipici della compravendita, come la consegna del bene, il pagamento integrale del prezzo e appunto il trasferimento della proprietà, salvo diverso accordo tra le parti, si producono con la stipula del definitivo dal notaio per atto pubblico notarile.

Preliminare per comprare terreno

Può accadere che quando si decida di comprare un terreno non venga stipulato immediatamente un contratto di compravendita dal notaio con cui venga trasferito il diritto di proprietà dal venditore/proprietario al compratore.

Le parti possono scegliere di procedere per fasi, concludendo in prima battuta, un contratto preliminare, con cui il venditore si obbliga al trasferimento entro un determinato termine e il compratore si obbliga all’acquisto entro il medesimo termine stabilito all’interno del contratto.

Preliminare condizionato a un evento

Il preliminare, così come altri contratti in cui la legge lo consente, può prevedere altri elementi, oltre a quelli essenziali di un contratto, che gli studiosi chiamano elementi accidentali. Tra questi rientrano la condizione, il termine e il modo.

L’interesse in questa sede, con riferimento al caso da trattare, attiene alla condizione che si presenta come un evento futuro e incerto che determina l’efficacia del contratto. La domanda posta agli studiosi ed esperti del settore è se sia possibile condizionare, ossia far dipendere la stipula del definitivo, dal verificarsi di un evento che però è appunto incerto e futuro, come il rilascio del permesso di costruire per poter edificare sul terreno. Di norma sì, con le stesse regole viste per il compromesso condizionato al mutuo.

Preliminare condizionato al rilascio del permesso di costruire: termine

Un elemento di grande importanza è indicare il termine entro il quale dovrà verificarsi l’evento, in tal caso il rilascio del permesso di costruire. Infatti la condizione, ossia l’evento futuro e incerto, deve avvenire entro un determinato termine che conviene inserire e precisare all’interno del contratto preliminare.

Per comprendere al meglio la questione, le parti potrebbero prevedere che il trasferimento dell’immobile sia subordinato, ossia condizionato, al rilascio del permesso di costruire da parte del Comune in cui è sito il terreno entro un determinato termine, ossia una data, dal giorno della conclusione del preliminare. I tempi dei Comuni possono essere lunghi: meglio fissare un termine realistico, magari con la possibilità di prorogarlo d’accordo.

Chi presenta la domanda, e con quale progetto

Prima del rogito il terreno è ancora del venditore. Per questo nel compromesso conviene stabilire chi presenta la domanda di permesso di costruire, di solito chi compra con il consenso del proprietario, entro quanti giorni e per quale progetto, per esempio una casa unifamiliare di una certa superficie. Chi deve presentare la domanda deve farlo con diligenza: se la condizione non si avvera per colpa sua, la legge la considera come avverata (art. 1359 c.c.) e si rischia la caparra. Su come scrivere la clausola è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Cosa serve per preliminare di vendita terreno

Quando si compra un terreno dal notaio è necessario presentare determinate documentazioni, tra cui il certificato di destinazione urbanistica. Di norma, tuttavia, tale documento non è necessario per il contratto preliminare in quanto in questa fase non si realizza il trasferimento immobiliare, ma solo l’assunzione dell’obbligo di trasferire, da parte del venditore, e di comprare, da parte dell’acquirente, il diritto di proprietà sul fondo.

Pertanto sebbene l’allegazione sia obbligatoria al momento del contratto definitivo, al momento del preliminare di norma non sarà necessario procurarlo, proprio perché non si realizza il passaggio di proprietà. Conviene però chiederlo comunque prima di firmare: dice subito se il terreno è davvero edificabile e con quali limiti.

Imposte e plusvalenza sul terreno edificabile

Al rogito, comprando un terreno edificabile da un privato, di norma si paga l’imposta di registro del 9% sul valore del terreno, più le imposte ipotecaria e catastale; per i terreni non vale il prezzo-valore previsto per le abitazioni. Chi vende, invece, paga di norma la plusvalenza sul guadagno, anche se possiede il terreno da molti anni, come spiegato nella pagina sulla plusvalenza.

Preventivo notarile per preliminare e acquisto terreno

Il contratto di mutuo, così come il contratto di compravendita, implicano dei costi da sostenere, al momento del rogito, in termini di tasse e imposte, da versare nelle mani del notaio che provvederà a trasferire all’erario.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito, in pochi semplici passaggi, per la conclusione del preliminare e dell’acquisto della vendita definitiva del terreno, rispondendo alle domande offerte dal form e fornendo le informazioni necessarie per consentire al professionista di preparare un prospetto delle spese per il caso concreto che viene proposto.

Il servizio, oltre ad essere gratuito, permette di entrare in contatto diretto con il notaio più vicino, in modo tale da evitare spostamenti e poter concludere le operazioni necessarie senza perdere tempo: di solito la risposta arriva in poche ore.

Domande frequenti

Posso comprare un terreno solo se il Comune dà il permesso di costruire?

Sì, firmando un compromesso con la condizione del rilascio del permesso entro una data. Se il permesso non arriva, di norma il compromesso perde effetto e la caparra torna indietro.

Chi deve chiedere il permesso di costruire prima del rogito?

Va stabilito nel compromesso: di solito chi compra, con il consenso del proprietario. Chi se ne occupa deve farlo con diligenza, altrimenti rischia la caparra.

Serve il certificato di destinazione urbanistica al compromesso?

Di norma non è obbligatorio, lo è al rogito. Conviene però chiederlo prima di firmare, per sapere cosa si può costruire.