Vendita di casa senza certificato di agibilità: posso farlo?
- Cos'è il certificato di agibilità?
- Quando sono obbligato a presentare il certificato di agibilità in fase di compravendita?
- Posso vendere senza certificato di agibilità?
- L'importanza di rivolgersi al notaio: la risposta a tutti i dubbi
- La storia del certificato di agibilità
- Quindi cosa puoi fare in caso di vendita?
- Come influisce l'agibilità in fase di compravendita?
Cos'è il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità (oggi detto anche Segnalazione Certificata di Agibilità - SCA) è un documento attestante la conformità di un immobile, sia nuovo che ristrutturato, alle norme di sicurezza (edificio solido, mancanza di pericoli, rispetto delle norme antisismiche nelle zone a rischio), igiene (condizioni sanitarie adeguate, assenza di umidità e giusta aerazione), salubrità (ambienti vivibili con mancanza di sostanze dannose) e risparmio energetico (conformità alle normative sullo stesso).
Il suddetto certificato ha sostituito il vecchio denominato di abitabilità e viene rilasciato dopo la fine dei lavori.
Ad oggi si presenta una SCA al Comune, che può essere effettuata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere): è lui stesso che verifica la conformità dell'immobile e presenta la documentazione necessaria che può includere i certificati di collaudo statico, di conformità alle norme antisismiche e, infine, la dichiarazione di conformità alle norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche.
Ha effetto immediato salvo che il Comune, nel termine di 30 giorni, non richieda eventuali integrazioni o respinga la segnalazione. Se tutta la documentazione sopraddetta è in regola, il rilascio è da considerarsi confermato per "silenzio assenso".
Il certificato di agibilità, inoltre, sarà valido per sempre a patto che non vengano eseguiti interventi sull'immobile che richiedano il rilascio di una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità.
La storia del certificato di agibilità
Se sei in procinto di vendere un tuo immobile sito in Roma che risalga a prima degli anni '30 e ti accorgi di non essere in possesso del certificato di agibilità, ti starai chiedendo se puoi comunque procedere alla sua alienazione.
E' necessario sapere che gli immobili costruiti prima del 1934 non avevano l'obbligo di ottenere il certificato di agibilità che è stato introdotto con il Regio Decreto n. 1265/1934.
Da qui nel 1967 con la legge 765 si fa avanti la differenza tra "abitabilità" per gli immobili residenziali e "agibilità" per gli altri, segue poi nel 1990 l'introduzione dell'obbligo di deposito della dichiarazione di conformità degli impianti, ancora nel 1994 si introduce l'obbligo della certificazione anche per le nuove costruzioni o ristrutturazioni significative e, da ultimo, con il D.Lgs. 222/2016 modificando l'art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) si sostituisce al certificato di agibilità la Segnalazione Certificata di Agibilità.
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Quando sono obbligato a presentare il certificato di agibilità in fase di compravendita?
Come detto sopra, se il tuo immobile risale a prima del 1934 seppure non era necessario presentare il certificato di agibilità, occorre pur sempre prestare molta attenzione.
Il certificato di agibilità generalmente non è nemmeno necessario qualora a questo vecchio immobile tu abbia effettuato solo manutenzioni ordinarie senza modificarne la sua destinazione d'uso e gli impianti o la sua struttura come anche nel caso tu abbia eseguito solamente una ristrutturazione leggera.
Sarai, invece, tenuto a richiederlo qualora tu abbia effettuato una nuova costruzione, una ricostruzione o sopraelevazione totale o parziale ovvero anche ristrutturazioni o modifica degli impianti su edifici esistenti.
certificato di agibilità posso farlo?" class="float-right ml-3 mb-3">Posso vendere senza certificato di agibilità?
Per gli immobili ante '34, seppure, come detto sopra, non fosse obbligatorio il certificato di agibilità, dal punto di vista tecnico, la sua assenza manifesta che gli stessi ad oggi non potrebbero superare i controlli necessari per attestare la loro conformità alle norme edilizie e di sicurezza attualmente in vigore.
Quindi cosa puoi fare in caso di vendita?
Vale ricordarti che il certificato di agibilità al fine della stipula del rogito non è obbligatorio per legge.
Certo è che la sua assenza può ostacolare la compravendita o qualsiasi altro trasferimento di proprietà dell'immobile in quanto nell'atto notarile il notaio lo richiede allo scopo di accertamento e di sicurezza della vendita.
Il proposito è quello di evitare all'acquirente, in primo luogo, impedimenti all'ottenere un eventuale mutuo poi difficoltà nel procedere agli allacciamenti degli impianti utili per usufruire a pieno dell'edificio oggetto di compravendita ed, infine, trovarsi ad affrontare potenziali sanzioni o costi aggiuntivi per adeguare l'immobile alle normative vigenti post-acquisto.
Vendere un immobile senza certificato di agibilità, seppure ante 34, sottopone l'acquirente a dei rischi per il fatto stesso che riceverà un bene non garantito nella sua sicurezza e salubrità.
Come influisce l'agibilità in fase di compravendita?
Vale ripeterti che un immobile privo di agibilità è comunque commerciabile dal momento che la legge non prevede espressamente la menzione dell'agibilità in atto.
Occorre però dire che qualora tu non sia in grado di reperire il certificato di agibilità del tuo immobile, questo potrebbe influire sul consenso da parte dell'acquirente, il quale potrebbe non essere disponibile ad acquistare il tuo bene senza agibilità in quanto la stessa si configura come condizione necessaria per la sua utilizzabilità.
La mancanza di agibilità può influire anche sulle condizioni di vendita, nel caso in cui il compratore sia disponibile ad acquistare senza il certificato però richiedendo che la determinazione del prezzo ne tenga conto.
Può essere anche che tu sia proprietario di un fabbricato al grezzo che deve essere ancora completato e, in questo caso, l'acquirente si renda disponibile ad ultimare le opere di finitura sobbarcandosi le spese con l'onere di richiedere lui stesso l'agibilità.
Ancora qualora tu sia proprietario di un immobile dismesso dichiarato inagibile in quanto vetusto e l'acquirente sia intenzionato a comperarlo per procedere in seguito alla sua radicale ristrutturazione. In tutti questi casi proposti è utile rivolgersi al notaio che meglio saprà guidare le tue volontà di venditore predisponendo le clausole adeguate di tutela per l'acquirente.
L'importanza di rivolgersi al notaio: la risposta a tutti i dubbi
Se sei un venditore di un immobile, ovvero anche un acquirente di questo e ti trovi in una delle condizioni sopra esposte, il notaio saprà interpretare al meglio la tua volontà e determinare il contenuto più appropriato del contratto.
L'importanza del suo intervento sta nel fatto che, qualora tu effettivamente non fossi in grado di reperire il certificato di agibilità, ti informerà di tutti i rischi in cui si può incorrere in caso di sua assenza.
Seppure l'obbligo di consegna dello stesso non ha conseguenze amministrative o sanzionatorie potresti incorrere in azioni risarcitorie da parte del compratore del tuo immobile qualora nell'atto di compravendita non siano introdotte le giuste clausole.
Il notaio ti saprà consigliare e guidare nel gestire nel modo più appropriato l'accordo tra te e l'acquirente, fornendovi le opportune delucidazioni affinchè quest'ultimo non possa agire giudizialmente contro di te chiedendo magari la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo ovvero anche il risarcimento del danno.
Se sei un utente che si riconosce nelle situazioni ivi enunciate, non esitare a compilare in tutte le sue parti il form di NotaioFacile richiedendo al notaio più vicino a te una consulenza o un preventivo in modo del tutto gratuito.
