Ho acquistato un rudere dal Notaio e l’ho ristrutturato

• Perché ho deciso di acquistare un rudere dal notaio?
• Come ho deciso di ristrutturare il rudere acquistato?
• Quali controlli ha svolto il notaio?
• Quanto paghiamo lo studio notarile per comprare il rudere?
• Come abbiamo richiesto un mutuo per la ristrutturazione?

Perché ho deciso di acquistare un rudere dal Notaio?

La decisione di acquistare una casa dal nulla non è sempre facile, soprattutto per la mole di spese che ci si ritrova ad affrontare. Sono una donna con due figlie nate da una precedente relazione e un compagno, con il quale ho deciso di trovare casa. Ho ricevuto in eredità una somma di denaro pari a 40.000 euro. Ho deciso fin da subito di investire questo denaro per porre le basi per acquistare la mia casa, in primo luogo ricercandone una e poi pensando a un mutuo. Tuttavia, anche questa strada è risultata difficile da percorrere, in quanto la richiesta del mutuo non ha dato i risultati sperati, né tanto meno ho trovato una casa che corrispondesse alle mie esigenze.

Sono quindi venuta a conoscenza di una opportunità un po’ diversa da quella che mi aspettassi, però poi rivelatasi molto interessante. Un mio parente mi ha fatto vedere un fabbricato in stato fatiscente, un vero e proprio rudere. Impensabile inizialmente immaginarlo come una casa, ma in realtà la mia intenzione era proprio quella di acquistare una casa indipendente. Per questo motivo inizio ad informarmi su come trasformarla poi in una casa vera e propria.

Come ho deciso di ristrutturare il rudere acquistato?

Come alternativa ci sarebbe stata quella di acquistare un terreno e provvedere a costruire una casa commissionando i lavori ad una società edilizia, ma anche questa strada non si è rivelata priva di ostacoli, in quanto trovare una impresa edile idonea ed economica non è semplice. L’idea, quindi, di acquistare un immobile che sia un rudere, ovvero in stato completamente abbandonato, non ristrutturato potrebbe essere valida.

Il mio dubbio fin dall’inizio era che questo acquisto potesse rivelarsi ancora più costoso per via della ristrutturazione conseguente. Decido, pertanto, di recarmi dal Notaio prima e dalla Banca poi per capire a quali spese sarei andata incontro nella realizzazione di tutta questa operazione, anche per capire come risolvere la questione burocratica della trasformazione di questo rudere in una vera e propria abitazione.

Quali controlli ha svolto il Notaio?

Mi sono recata con il mio compagno dal Notaio. La casa sarebbe diventata praticamente la nostra abitazione, anche se l’acquisto lo avrei effettuato solo io, per cui tutto l’aspetto burocratico lo avrei seguito personalmente. Ovviamente, prima di effettuare i lavori, occorre acquistarlo con un regolare rogito notarile. Conviene in questi casi acquistare sia il terreno circostante che il fabbricato, per poi procedere liberamente a effettuare i lavori, così come ci è stato consigliato dal Notaio.

Prima di acquistare, decisi di informarmi sui lavori da effettuare e sulla loro spesa, ma per farlo occorreva concentrarsi necessariamente sugli aspetti urbanistici. Per questo motivo, chiedo anche il consiglio di un ingegnere, il quale mi spiega tutto ciò che concerne i permessi da richiedere al Comune.

Le verifiche catastali del Notaio

Il Notaio ci tranquillizza sullo stato del rudere in quanto, nonostante sia in quello stato, ha una sua planimetria la quale ci consente anche di valutarle il valore. Questo grazie alle verifiche catastali effettuate tramite le visure. Nel nostro caso, dalla visura il rudere risultava rientrare nella categoria F/2, cioè una casa in stato fatiscente appunto. Prima di accettare l’acquisto, chiedo quindi lumi in ordine alla possibilità di trasformarlo in una abitazione vera e propria, essendo quella la nostra intenzione.

Quanto paghiamo lo studio notarile per comprare il rudere?

Le spese per l’acquisto di un rudere sono sicuramente minori per quanto concerne il corrispettivo della vendita. Chiaramente un fabbricato in stato fatiscente ha un valore minore che nel nostro caso è stato quantificato in euro 25.000. Decido, quindi, di prendere il denaro che ho da parte per pagarlo e di informarmi poi per richiedere un mutuo per la sua ristrutturazione e conseguente trasformazione in una casa abitabile.

Le spese per l’acquisto da un punto di vista fiscale si sono, però, rivelate più alte rispetto a quelle relative all’acquisto di una casa in quanto non si può scontare l’agevolazione prevista per l’imposta di registro in caso di acquisto della prima casa, ma si considera come acquisto di un’area edificabile. In sostanza, acquisto il terreno come un terreno edificabile, con un valore pari a 80.000 euro, con la correlativa imposta.

Come abbiamo richiesto un mutuo per la ristrutturazione?

La parte più difficile dell’operazione è giunta nel momento in cui abbiamo dovuto avviare le pratiche per la ristrutturazione. Ciò in quanto avremmo dovuto affrontare non solo un semplice intervento di manutenzione ordinaria, di semplice riparazione, bensì un vero e proprio intervento di manutenzione straordinaria. L’intervento, infatti, secondo l’ingegnere da noi consultato, sarebbe stato proprio funzionale alla struttura dell’edificio. Ci rechiamo in Banca per chiedere un mutuo pari a euro 200.000, cifra necessaria per portare a termine il lavoro. Ci vengono richiesti i titoli abilitativi, pertanto il tecnico abilitato provvede a richiederli al Comune. Con il permesso di costruire, la pratica di mutuo è stata quindi avviata.

Quale cifra ci è stata erogata dalla Banca?

La cifra necessaria per i lavori è pari a 200.000 euro, ma la Banca ci comunica che il massimo erogabile corrisponde all’80% del valore che avrà l’immobile una volta finito. Pertanto, portiamo come documentazione anche questo progetto della ditta, validato dal nostro ingegnere e dal nostro geometra di fiducia. La casa avrà una valore finale di 230.000 euro, ma ci viene erogata una cifra appunto pari a euro 180.000 euro, di poco inferiore all’80 %. Decidiamo ovviamente di accettare questo mutuo pur essendo di poco inferiore alla cifra che ci occorre per fare i lavori, pagando la differenza con i nostri risparmi.

Quali agevolazioni abbiamo ottenuto per ristrutturare?

L’operazione è risultata più conveniente del previsto in quanto, con l’aiuto e la consulenza del Notaio siamo venuti a conoscenza della possibilità di ottenere una agevolazione fiscale, in quanto quella sarebbe stata la mia prima casa. Ho ottenuto quindi la detrazione del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori del mutuo.