Dal notaio per acquistare un rudere da ristrutturare

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Acquisto dal Notaio di un rudere o fabbricato fatiscente

Quando si deve decidere di acquistare una casa con rogito notarile , occorre che vari fattori si combinino tra loro. Tra questi, l’acquirente deve rinvenire un immobile che sia corrispondente alle proprie esigenze, nel luogo in cui lo cerca e idoneo dal punto di vista del prezzo da pagare, in base alle proprie condizioni economiche.

Non sempre l’acquirente trova una casa che faccia al caso proprio, per cui spesso vengono valutate soluzioni diverse. Tra queste, potrebbe sorgere l’idea di costruirsi una casa da sé, acquistando quindi un terreno edificabile. Anche questa strada non è priva di ostacoli, in quanto occorre trovare una impresa edile idonea e disponibile, oltre alla spesa che ne consegue. Da un altro punto di vista, si potrebbe anche acquistare un immobile che sia un rudere, ovvero in stato completamente abbandonato, non ristrutturato. Vediamo perché può convenire e come trasformarlo in una abitazione.

Perché comprare un rudere 

Comprare un rudere o un fabbricato fatiscente può essere conveniente in quanto il prezzo può essere più basso non essendo in grado di offrire anche delle condizioni di abitabilità o utilizzo.

È proprio per questo che spesso viene scelto come investimento immobiliare, quando si ha la possibilità economica di poterlo ristrutturare risparmiando quindi nella fase di acquisto dal notaio.

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Il fabbricato in stato fatiscente: cosa si intende?

In gergo tecnico il fabbricato di cui parliamo è il cosiddetto immobile “collabente”. Si trovano definite negli atti notarili, appunto, come unità collabenti. Si tratta di fabbricati non agibili, privi di alcun reddito, in stato diruto e abbandonato. Può trattarsi di un vecchio fabbricato ricevuto in eredità da una persona che poi non se ne è più occupata per la sua manutenzione e che, quindi, nel tempo è divenuto un rudere.

Questi fabbricati, sebbene siano in questo stato, sono comunque immobili e quindi in quanto tali andrebbero acquistati con le stesse regole previste per qualsiasi altra compravendita notarile. Il tempo spesso è deleterio per quegli immobili lasciati in stato di degrado, ma ciò non toglie che anche se giunti a questo livello, essi possano essere ristrutturati.

dal notaio per acquistare un rudere da ristrutturare

Acquisto del rudere dal Notaio: quali controlli effettuare?

Qualora l’acquirente individui un terreno di proprio interesse nel quale è situato un rudere, può pensare di acquistarlo per poi effettuare dei lavori di ristrutturazione. Ovviamente, prima di effettuare i lavori, occorre acquistarlo con un regolare rogito notarile. Conviene in questi casi acquistare sia il terreno circostante che il fabbricato, per poi procedere liberamente a effettuare i lavori.

La cosa ideale, prima ancora di acquistare, sarebbe quella di informarsi in ordine ai lavori da potere effettuare, in quanto non sempre in base al piano regolatore di zona e alle regole tecniche del Comune, è possibile effettuare tutti i lavori edilizi che si preferiscono. Dopo aver avuto queste risposte, ci si può recare dal Notaio per acquistare il rudere.

Le verifiche catastali

Le unità collabenti (ruderi, fabbricati diruti e in stato fatiscente) sono accatastate nella Categoria F/2. Non sempre queste unità immobiliari sono iscritte al Catasto e se lo sono, non viene attribuita loro una rendita catastale, ma viene solo individuato un elenco di caratteristiche specifiche e destinazioni d’uso, a causa delle condizioni di degrado in cui versano.

Come faccio a sapere che si tratta di un rudere

Per comprendere se realmente il fabbricato rientra nella categoria catastale F2 occorrerà avere una visura catastale. La visura catastale viene generalmente fatta dal notaio che effettuerà, nella fase preventiva al rogito, una serie di controlli sull’immobile. Conoscere la categoria catastale, così come la rendita, tramite una visura catastale, è di primaria importanza anche per comprendere quali siano i costi da sostenere in termini di tasse e imposte da corrispondere al notaio che le verserà allo Stato.

Perché questi fabbricati in questo stato vengono accatastati?

Spesso si tratta di fabbricati che in passato erano accatastati normalmente come abitativi e che poi, lasciati in stato di degrado, hanno perso le caratteristiche di igiene, costruzione e salubrità tali da rimanere in quella categoria. Pertanto, vengono declassati con le nuove caratteristiche di rudere.

Quanto costa acquistare un rudere dal Notaio?

Prima di ristrutturarlo, occorre acquistare con atto notarile il fabbricato diruto e in stato fatiscente. Per quanto riguarda le spese, occorre pagare l’onorario del Notaio, oltre all’imposta di registro.

Quest’ultima non sempre è uguale a quella prevista per l’acquisto di una qualsiasi casa, in quanto se si acquista un rudere che poi, in seguito ai lavori, sarà completamente un nuovo immobile, occorre pagare l’imposta come se l’acquisto fosse un’area edificabile. In questo caso, l’imposta di registro sarà maggiore.

In virtù dei molteplici fattori che possono influenzare il costo di un atto di acquisto di un rudere è sempre opportuna una consulenza notarile per comprendere quali saranno le spese da affrontare prima del rogito notarile. È consigliato infatti stabilire sin dall’inizio un budget a cui attenersi per evitare di avere spiacevoli sorprese.

Si paga l’IMU o la Tasi per un rudere?

Quando un rudere viene considerato come un fabbricato collabente, quindi improduttivo di reddito, vi sono anche delle conseguenze dal punto di vista fiscale. Infatti non bisognerà sostenere il pagamento di tasse come Imu e Tasi.

Possono, tuttavia, sussistere delle eccezioni in alcuni Comuni in cui nel richiedere il versamento delle imposte, si fa riferimento alla zona in cui si trova il fabbricato che può essere considerata come area edificabile e conseguentemente sottoposta al corrispondente regime impositivo.

Differenza tra fabbricato collabente e casa inagibile

Quando si parla di fabbricato collabente bisogna fare molta attenzione a non confonderlo con una casa inagibile. Infatti per quest’ultima dovranno essere pagate tutte le tasse e le imposte tipiche degli immobili, non sussistendo quindi un’esenzione dall’Imu e Tasi.

Abbattere il rudere o ristrutturarlo?

Dopo aver acquistato il rudere con il rogito notarile è possibile, a seconda dello stato in cui si trova, procedere o con la ristrutturazione, oppure con la demolizione e successiva ricostruzione. Ovviamente si tratta di operazioni diverse, che conducono anche a diversi modi di gestire il rogito notarile, con differenze a livello di imposte.

Nel primo caso, si acquista un immobile e poi si procede ad una ristrutturazione di un immobile che rimarrà sempre lo stesso, a livello identificativo.

Nel secondo caso, invece, il primo immobile fatiscente viene abbattuto, dopo averne richiesto i dovuti permessi urbanistici; successivamente, occorre richiedere un permesso di costruire. In questo caso, è come se si acquistasse dal Notaio solo il terreno edificabile.

Perché conviene acquistare un rudere e ristrutturarlo o ricostruirlo?

A livello economico, acquistare un rudere piuttosto che acquistare una casa già abitativa è ben diverso. Nel secondo caso, le spese sono fisse, calcolate in relazione alla rendita catastale della casa. Qualora, invece, si acquisti un immobile in stato diruto la situazione può cambiare e va valutata caso per caso.

Il risparmio sicuramente si può individuare nel minor prezzo al quale viene venduto il rudere: esso si presenterà di gran lunga inferiore rispetto ad una casa già pronta. A volte, il venditore addirittura tende a svendere il proprio fabbricato, perché non in grado di ristrutturarlo o di occuparsene: in questo caso si può ottenere l’immobile a un prezzo simbolico, per poi investire tutto il resto nella ristrutturazione.

A un minor prezzo al momento del rogito notarile, corrispondono comunque altre spese da affrontare: le imposte come acquisto di un’area edificabile da una parte e le spese per la ristrutturazione. Se si decide di demolire e poi ricostruire, occorre anche considerare la spesa per la demolizione.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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