Acquisto di un attico dal Notaio

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Acquistare un attico dal Notaio

L’attico è un appartamento posto all’ultimo piano di un edificio molto alto, caratterizzato da elementi di lusso dati dalla veduta privilegiata su una determinata zona aperta della città, con conseguente maggiori aperture dal punto di vista della luce e del panorama. A fronte di ciò, l’attico è spesso un appartamento dalle ridotte dimensioni, dovute alla circostanza che spesso viene costruito a ridosso del lastrico solare, per sfruttare una parte dell’edificio che altrimenti resterebbe inutilizzando, avvantaggiandosi con l’altezza.

All’attico in molti casi è annessa una grande terrazza giardinata, la quale può determinare un incremento del prezzo di acquisto, oltre che un maggiore impegno economico per la cura della stessa. Vediamo, quindi, i passaggi da effettuare prima di andare dal Notaio e quali problemi possono riscontrarsi rispetto ad un normale acquisto di un appartamento.

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L’attico in condominio

Spesso l’acquisto passa attraverso la mediazione di un’agenzia immobiliare in quanto si tratta il più delle volte di appartamenti piuttosto costosi. Occorre, in particolare, considerare nelle condizioni di acquisto gli accordi condominiali e gli elementi che hanno condotto alla costruzione dell’attico.

Come in tutti gli altri casi di acquisto di una casa, occorre considerare inoltre la regolarità a livello urbanistico, soprattutto in virtù del fatto che spesso l’attico è costruito o ricavato successivamente alla costruzione dell’edificio nel quale si trova. Spesso viene richiesto un permesso di costruire per l’edificazione del fabbricato condominiale con vari appartamenti, successivamente quello che era l’ultimo piano o lastrico solare viene ristrutturato per renderlo maggiormente appetibile in forma di attico.

Il permesso di costruire nonché eventuali provvedimenti successivi richiesti per le ristrutturazioni sono necessari per il rogito notarile di acquisto.

Cosa chiede il notaio per l’attico

Al pari di qualsiasi altro immobile il notaio richiederà una serie di documentazioni per poter concludere il rogito notarile. Tra queste chiederà alla parte venditrice oltre al titolo di provenienza, ossia all’atto con cui ha acquistato l’attico, l’attestato di prestazione energetica, ma anche gli eventuali titoli abilitativi con cui è stato costruito l’immobile.

Naturalmente questi saranno menzionati nel titolo di provenienza, ma può accadere che dal momento in cui sia stato comprato fino al momento della rivendita, vi siano stati dei lavori strutturali che possano anche aver modificato l’immobile. In questo caso bisognerà informare il notaio di ciò.

acquisto di un attico dal notaio

Acquistare un attico già completato

All’acquirente conviene acquistare un attico già completato piuttosto che al rustico. In ogni caso dal Notaio possono concludersi entrambi gli acquisti attraverso un atto di compravendita. Nel primo caso, l’appartamento che si acquista è già terminato quindi si può stipulare un normale rogito di compravendita di un immobile che è finito.

Nel secondo caso, potrebbe essere interesse del venditore, magari la società che ha edificato il fabbricato nel quale si trovano gli appartamenti, di venderlo al rustico, ovvero con i lavori ancora in corso.

In questo caso l’acquirente può acquistarlo così come si trova, risparmiando sul corrispettivo, per poi provvedere egli stesso alla sua ristrutturazione; oppure può acquistarlo e concludere poi un contratto di appalto con la ditta che è anche la ditta venditrice; oppure, infine, può acquistare l’attico da costruire o in corso di costruzione, mentre la società venditrice si obbliga a terminarlo. In tutte queste ipotesi, le spese sono diverse a seconda di quanto si intende influire sulla ristrutturazione.

Chi partecipa all’atto notarile per la casa di lusso

Quando si compra una casa di lusso, spesso accade che se ne occupi un’agenzia immobiliare. In presenza di un agente immobiliare che ha provveduto a curare anche parte delle trattative è opportuno comprendere chi interviene all’atto notarile.

Oltre alla parte venditrice e alla parte acquirente verrà menzionato l’agente immobiliare. Questo è ciò che stabilisce la legge in quanto è necessario riportare nell’atto pubblico notarile anche le generalità e nel caso di società i dati identificativi della stessa così come le modalità di pagamento.

Chi paga l’agenzia immobiliare

Non esiste una norma che stabilisca chi debba pagare l’agente immobiliare o la società che se ne occupa. Il notaio è tenuto a precisare chi paga contestualmente o pagherà l’agente immobiliare, in che misura sarà pagato, quali cifre e con quali mezzi di pagamento. Sia in caso di bonifico bancario, assegno circolare o assegno bancario è necessario riportare gli estremi. Ciò è quanto stabilito dalla legge.

La garanzia per gli impianti nel rogito notarile

Molto spesso nella compravendita si rende necessario prevedere una ulteriore garanzia da parte del venditore e a favore dell’acquirente. Si tratta della garanzia degli impianti. Non è obbligatoria infatti non la si vede in tutti i rogiti di compravendita, piuttosto è opportuna nel momento in cui si acquista un bene immobile che potrebbe avere delle problematiche in termini di sicurezza.

Può essere infatti proprio la parte che compra a richiederla. È importante precisare che non esiste una norma che stabilisca l’obbligatorietà della garanzia del buon funzionamento degli impianti.

Cosa accade se il venditore non garantisce gli impianti?

Può accadere che la garanzia del buon funzionamento degli impianti non sia prevista nel rogito notarile. Tuttavia il notaio informerà la parte che compra su tale problematica e le parti (venditrice e compratrice) decideranno su chi graveranno le spese per tale problematica.

Perché l’attico potrebbe rientrare tra questi?

Perché essendo costruito all’ultimo piano senza un sottotetto ulteriore potrebbe avere dei maggiori costi relativi agli impianti elettrici, agli impianti di sicurezza (quali scale esterne), per cui è opportuno che il venditore garantisca che tutti gli impianti di quanto ceduto a favore di colui che acquista, siano a norma di legge. Ciò per evitare che nel corso della gestione dell’immobile l’acquirente si trovi costretto ad affrontare ulteriori spese. Per questo motivo il Notaio potrebbe consigliare l’inserimento della garanzia per gli impianti.

Cosa comprende l’acquisto dell’attico?

È importante stabilire all’interno del rogito notarile quali parti comuni comprende l’attico. Spesso ciò è di difficile soluzione perché ad esempio il sottotetto o lastrico solare è di proprietà comune dei condomini e viene adibito a vari utilizzi, a seconda di quanto previsto nel regolamento di condominio. Volendo il lastrico solare può essere anche acquistato da terzi estranei al condominio, oppure può esercitarsi il diritto di sopraelevare per il proprietario dell’ultimo piano.

Quando si è costruito un attico, nella maggioranza dei casi il terrazzo adiacente e annesso allo stesso è quello corrispondente al lastrico solare. Per questa ragione, è opportuno con l’aiuto del Notaio specificare quali parti comuni comprende l’attico, quali parti comuni sono escluse per gli altri condomini in relazione al fatto che è stato edificato questo attico.

L’acquisto dell’attico comporta spese condominiali maggiori?

Di regola le spese condominiali sono ripartite, ma trattandosi di materia rimessa alla volontà delle parti, non si esclude che il proprietario dell’attico possa accollarsi maggiori spese in relazione ai maggiori vantaggi connessi al suo appartamento.

Spese notarili per l’acquisto di un attico: attenzione agli immobili di “lusso”

Quando si acquista un attico occorre fare molta attenzione alla sua categoria catastale, infatti potrebbe rientrare in una delle categorie (A1, A8,A9) ovvero le categorie delle abitazioni di pregio, o abitazioni di lusso.

Questo potrebbe fare incrementare di molto la tassazione per l’acquisto delle stesse e in alcuni casi anche l’onorario del Notaio, che dovrebbe svolgere particolari adempimenti e controlli. In primo luogo, la principale differenza che si riscontra è che chi acquista un attico rientrante nelle suddette abitazioni di pregio non può usufruire delle agevolazioni prima casa: ciò vuol dire che molto probabilmente l’acquirente dovrà pagare il 9% del valore catastale come imposta di registro e, in considerazione della rendita catastale spesso alta, questa imposta rischia di elevarsi di molto.

Non è detto che l’attico sia abitazione di pregio, in quanto per rientrare in questa categoria deve possedere determinati requisiti: l’attico può anche essere di ridotte dimensioni e con servizi minimi, facente parte di un fabbricato regolare, per cui aprire la strada anche alle agevolazioni prima casa.

Quali sono gli immobili di lusso

Per capire che si tratta di un immobile di lusso occorre avere determinate caratteristiche. tra questi requisiti c’è la superficie complessiva dell’abitazione, che deve essere superiore a 160 metri quadri, escludendo i balconi, le cantine, le soffitte e le scale. Un altro requisito è il fatto di possedere terrazze scoperte e balconi che superano i 65 metri quadri. L’immobile può avere degli ascensori e delle scale di servizio. La scala principale deve avere un’altezza precisa, ossia essere superiore in media ai 170 centimetri e può essere lavorata con materiali pregiati. Inoltre una casa può essere considerata di lusso anche quando ha una porta d’ingresso in legno pregiato o intarsiato. Altre caratteristiche riguardano le finiture della casa stessa.

Quanto costa comprare un immobile di lusso

Per comprare una immobile di lusso per atto pubblico notarile è necessario tener presente che vi sono delle spese da sostenere. La definizione di abitazione di lusso a livello normativo e le relative categorie catastali sono essenziali per individuare il tipo di tassazione e le eventuali agevolazioni fiscali su questo tipo di immobili. 

In particolare vi sono le imposte previste per ogni tipo di casa: l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria hanno una tassazione fissa. L’ imposta di registro, invece, viene stabilita in base all’importo della compravendita e normalmente l’imposta di registro per una casa di lusso corrisponde al 9%, ma se la casa viene venduta da un’impresa costruttrice, si dovrà tenere in considerazione anche il pagamento dell’IVA.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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