Comprare un attico: terrazzo, spese e rischio lusso

• Acquistare un attico dal notaio
• L’attico in condominio
• Acquistare un attico già completato
• Chi partecipa all’atto notarile per l’attico
• La garanzia per gli impianti nel rogito notarile
• Cosa comprende l’acquisto dell’attico?
• Spese notarili per l’acquisto di un attico: attenzione agli immobili di “lusso”
• Quali sono gli immobili di lusso
• Quanto costa comprare un immobile di lusso
• Domande frequenti

Acquistare un attico dal Notaio

L’attico è un appartamento posto all’ultimo piano di un edificio, spesso caratterizzato da elementi di pregio dati dalla veduta privilegiata su una determinata zona aperta della città, con conseguente maggiori aperture dal punto di vista della luce e del panorama. A fronte di ciò, l’attico è spesso un appartamento dalle ridotte dimensioni, dovute alla circostanza che spesso viene costruito a ridosso del lastrico solare, per sfruttare una parte dell’edificio che altrimenti resterebbe inutilizzando, avvantaggiandosi con l’altezza.

All’attico in molti casi è annessa una grande terrazza giardinata, la quale può determinare un incremento del prezzo di acquisto, oltre che un maggiore impegno economico per la cura della stessa. Vediamo, quindi, i passaggi da effettuare prima di andare dal Notaio e quali problemi possono riscontrarsi rispetto ad un normale acquisto di un appartamento.

Attico normale o di lusso: quanto cambiano le imposte

Esempio indicativo di imposte del rogito su un attico, onorario del notaio escluso.

A decidere se un attico è “di lusso” ai fini delle imposte è la categoria catastale, non il panorama o la terrazza: conviene controllarla nella visura prima della proposta d’acquisto.

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L’attico in condominio

Spesso l’acquisto passa attraverso la mediazione di un’agenzia immobiliare in quanto si tratta il più delle volte di appartamenti piuttosto costosi. Occorre, in particolare, considerare nelle condizioni di acquisto gli accordi condominiali e gli elementi che hanno condotto alla costruzione dell’attico.

Come in tutti gli altri casi di acquisto di una casa, occorre considerare inoltre la regolarità a livello urbanistico, soprattutto in virtù del fatto che spesso l’attico è costruito o ricavato successivamente alla costruzione dell’edificio nel quale si trova. Spesso viene richiesto un permesso di costruire per l’edificazione del fabbricato condominiale con vari appartamenti, successivamente quello che era l’ultimo piano o lastrico solare viene ristrutturato per renderlo maggiormente appetibile in forma di attico.

Il permesso di costruire nonché eventuali provvedimenti successivi richiesti per le ristrutturazioni sono necessari per il rogito notarile di acquisto, e di norma i loro estremi vanno indicati nell’atto. Quali documenti controllare è spiegato nella pagina sulla documentazione urbanistica per l’acquisto della casa.

Cosa può chiedere il notaio per l’attico

Al pari di qualsiasi altro immobile il notaio di norma richiederà una serie di documentazioni per poter concludere il rogito notarile. Tra queste chiederà alla parte venditrice oltre al titolo di provenienza, ossia all’atto con cui ha acquistato l’attico, l’attestato di prestazione energetica, ma anche gli eventuali titoli abilitativi con cui è stato costruito l’immobile.

Naturalmente questi saranno menzionati nel titolo di provenienza, ma può accadere che dal momento in cui sia stato comprato fino al momento della rivendita, vi siano stati dei lavori strutturali che possano anche aver modificato l’immobile. In questo caso bisognerà informare il notaio di ciò. Negli attici capita spesso di trovare verande, pergolati o locali tecnici chiusi sulla terrazza: se non risultano dai titoli edilizi, è bene chiedere direttamente al notaio prima del compromesso.

Acquistare un attico già completato

All’acquirente conviene acquistare un attico già completato piuttosto che al rustico. In ogni caso dal Notaio possono concludersi entrambi gli acquisti attraverso un atto di compravendita. Nel primo caso, l’appartamento che si acquista è già terminato quindi si può stipulare un normale rogito di compravendita di un immobile che è finito.

Nel secondo caso, potrebbe essere interesse del venditore, magari la società che ha edificato il fabbricato nel quale si trovano gli appartamenti, di venderlo al rustico, ovvero con i lavori ancora in corso.

In questo caso l’acquirente può acquistarlo così come si trova, risparmiando sul corrispettivo, per poi provvedere egli stesso alla sua ristrutturazione; oppure può acquistarlo e concludere poi un contratto di appalto con la ditta che è anche la ditta venditrice; oppure, infine, può acquistare l’attico da costruire o in corso di costruzione, mentre la società venditrice si obbliga a terminarlo. In tutte queste ipotesi, le spese sono diverse a seconda di quanto si intende influire sulla ristrutturazione. Le verifiche da fare quando si compra da un’impresa sono nella pagina su come comprare casa da un costruttore.

Chi partecipa all’atto notarile per l’attico

Quando si compra un attico, spesso accade che se ne occupi un’agenzia immobiliare. In presenza di un agente immobiliare che ha provveduto a curare anche parte delle trattative è opportuno comprendere cosa ne risulta nell’atto notarile.

Oltre ai dati della parte venditrice e della parte acquirente, nell’atto le parti dichiarano se si sono avvalse di un agente immobiliare, con le sue generalità e, nel caso di società, i dati identificativi della stessa, così come le modalità di pagamento.

Chi paga l’agenzia immobiliare

Non esiste una norma che stabilisca chi debba pagare l’agente immobiliare o la società che se ne occupa: dipende dall’incarico firmato con l’agenzia. Nell’atto le parti dichiarano quanto è stato pagato all’agente immobiliare e con quali mezzi di pagamento. Sia in caso di bonifico bancario, assegno circolare o assegno bancario è necessario riportare gli estremi. I costi di agenzia e notaio sono messi a confronto nella pagina sui costi di agenzia e notaio per comprare casa.

La garanzia per gli impianti nel rogito notarile

Molto spesso nella compravendita si rende necessario prevedere una ulteriore garanzia da parte del venditore e a favore dell’acquirente. Si tratta della garanzia degli impianti. Non è obbligatoria infatti non la si vede in tutti i rogiti di compravendita, piuttosto è opportuna nel momento in cui si acquista un bene immobile che potrebbe avere delle problematiche in termini di sicurezza.

Può essere infatti proprio la parte che compra a richiederla. È importante precisare che non esiste una norma che stabilisca l’obbligatorietà della garanzia del buon funzionamento degli impianti.

Cosa accade se il venditore non garantisce gli impianti?

Può accadere che la garanzia del buon funzionamento degli impianti non sia prevista nel rogito notarile. Tuttavia il notaio di norma informerà la parte che compra su tale problematica e le parti (venditrice e compratrice) decideranno su chi graveranno le spese per tale problematica.

Perché l’attico potrebbe rientrare tra questi?

Perché essendo costruito all’ultimo piano senza un sottotetto ulteriore potrebbe avere dei maggiori costi relativi agli impianti elettrici, agli impianti di sicurezza (quali scale esterne), per cui è opportuno che il venditore garantisca che tutti gli impianti di quanto ceduto a favore di colui che acquista, siano a norma di legge. Ciò per evitare che nel corso della gestione dell’immobile l’acquirente si trovi costretto ad affrontare ulteriori spese. Per questo motivo il Notaio potrebbe consigliare l’inserimento della garanzia per gli impianti.

Cosa comprende l’acquisto dell’attico?

È importante stabilire all’interno del rogito notarile quali parti comuni comprende l’attico. Spesso ciò è di difficile soluzione perché ad esempio il sottotetto o lastrico solare è di proprietà comune dei condomini e viene adibito a vari utilizzi, a seconda di quanto previsto nel regolamento di condominio. Volendo il lastrico solare può essere anche acquistato da terzi estranei al condominio, oppure può esercitarsi il diritto di sopraelevare per il proprietario dell’ultimo piano. Le altre verifiche per chi compra in condominio sono nella pagina sull’acquisto di un appartamento in condominio.

Quando si è costruito un attico, nella maggioranza dei casi il terrazzo adiacente e annesso allo stesso è quello corrispondente al lastrico solare. Per questa ragione, è opportuno con l’aiuto del Notaio specificare quali parti comuni comprende l’attico, quali parti comuni sono escluse per gli altri condomini in relazione al fatto che è stato edificato questo attico.

L’acquisto dell’attico comporta spese condominiali maggiori?

Spesso sì. Se il terrazzo che fa da copertura all’edificio è a uso esclusivo di chi compra l’attico, per legge le spese di riparazione e rifacimento si dividono così: un terzo a carico del proprietario dell’attico, due terzi a carico dei condomini che stanno sotto, salvo che il regolamento o gli accordi prevedano diversamente. Prima del rogito conviene chiedere all’amministratore se ci sono lavori al terrazzo già deliberati o in programma.

Spese notarili per l’acquisto di un attico: attenzione agli immobili di “lusso”

Quando si acquista un attico occorre fare molta attenzione alla sua categoria catastale, infatti potrebbe rientrare in una delle categorie (A1, A8,A9), ovvero le categorie delle abitazioni signorili, delle ville e dei castelli e palazzi di pregio.

Questo potrebbe fare incrementare di molto la tassazione per l’acquisto delle stesse. In primo luogo, la principale differenza che si riscontra è che chi acquista un attico rientrante in queste categorie non può usufruire delle agevolazioni prima casa: ciò vuol dire che l’acquirente, comprando da un privato, dovrà pagare il 9% di imposta di registro e, in considerazione della rendita catastale spesso alta, questa imposta rischia di elevarsi di molto.

Non è detto che l’attico sia accatastato in una di queste categorie: l’attico può anche essere di ridotte dimensioni e con servizi minimi, facente parte di un fabbricato regolare, accatastato per esempio in A/2 o A/3, per cui aprire la strada anche alle agevolazioni prima casa.

Quali sono gli immobili di lusso

In passato, per capire se una casa era di lusso si guardava a un elenco di caratteristiche fissato da un decreto del 1969, come la superficie, le terrazze o le finiture. Dal 2016, per le imposte del rogito e per le agevolazioni prima casa, conta invece solo la categoria catastale: sono “di lusso” le case accatastate in A/1, A/8 e A/9. Un attico grande e con un’ampia terrazza, se accatastato in A/2, può quindi essere comprato con le agevolazioni prima casa, se ci sono gli altri requisiti. Se si ha il dubbio che la categoria non corrisponda alla casa reale, è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Quanto costa comprare un immobile di lusso

Per comprare una immobile di lusso per atto pubblico notarile è necessario tener presente che vi sono delle spese da sostenere. La categoria catastale è essenziale per individuare il tipo di tassazione e le eventuali agevolazioni fiscali su questo tipo di immobili. 

In particolare, comprando da un privato, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono fisse, 50 euro ciascuna, mentre l’imposta di registro per una casa di lusso è del 9%. Se la casa viene venduta da un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori, si paga invece l’IVA al 22%, più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, come spiegato nella pagina su quando si paga l’IVA per l’acquisto di una casa. Per un preventivo sul proprio attico si può chiedere ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Un attico è sempre una casa di lusso?

No. Ai fini delle imposte è di lusso solo se accatastato in A/1, A/8 o A/9. Un attico in A/2 o A/3 si può comprare con le agevolazioni prima casa, se ci sono gli altri requisiti.

Si possono avere le agevolazioni prima casa su un attico?

Sì, se l’attico non è accatastato in A/1, A/8 o A/9 e l’acquirente ha i requisiti. Comprando da un privato si paga il 2% di registro sul valore catastale invece del 9%.

Chi paga le spese del terrazzo dell’attico?

Se il terrazzo fa da copertura ed è a uso esclusivo del proprietario dell’attico, di norma lui paga un terzo delle riparazioni e i condomini sottostanti due terzi, salvo accordi diversi.

Cosa controllare prima di comprare un attico?

La categoria catastale, i titoli edilizi di eventuali verande o chiusure sulla terrazza, il regolamento di condominio e se ci sono lavori al terrazzo già deliberati. È bene chiedere direttamente al notaio prima del compromesso.

Quanto costano le imposte per un attico di lusso?

Comprando da un privato si paga il 9% di registro sul valore catastale più 100 euro di imposte fisse; con una rendita di 1.200 euro sono circa 13.700 euro. Dal costruttore si paga l’IVA al 22%.