Comprare il terrazzo condominiale: consenso e rogito
- Il terrazzo condominiale
- Per cosa viene utilizzato il terrazzo condominiale
- Si può acquistare un terrazzo condominiale?
- Il rogito dal notaio
- Come viene acquistato il terrazzo condominiale?
- Domande frequenti
Il terrazzo condominiale
Quando si acquista un appartamento in condominio si diventa proprietari in quote millesimali anche delle parti comuni. Tra queste si ricomprende ad esempio il giardino condominiale, le scale, il sottotetto e, se presente, anche il terrazzo condominiali. Molti palazzi sono dotati di un grande terrazzo condominiale, aperto a tutti i condomini e accessibile da scale comuni.
Prendiamo un caso che capita spesso. Chi abita all’ultimo piano vorrebbe il terrazzo sopra casa sua tutto per sé: nessuno lo usa, e lui lo sistemerebbe. Si può, ma non basta mettersi d’accordo con l’amministratore o far votare l’assemblea a maggioranza. Il terrazzo è di tutti i condomini, ciascuno per la sua quota, e ciascuno deve vendere la propria.
La regola è quindi che questo terrazzo sia di tutti e sia utilizzabile secondo regole predeterminate stabilite all’interno del regolamento condominiale. Si pone in questa sede la questione relativa alla possibilità che sia un condomino solo ad acquistare il terrazzo condominiale o addirittura un estraneo. Essa è discussa in quanto per definizione il terrazzo condominiale viene costruito proprio per la condivisione da parte dei condomini per cui non sempre vi è una predisposizione del venditore a cederlo a una sola persona, tuttavia quando questo accade occorre adottare delle cautele particolari, con l’aiuto del Notaio.
Dalla richiesta al rogito, in quattro passaggi
- La proposta. Chi vuole comprare lo chiede all’amministratore, che porta la questione in assemblea insieme al prezzo proposto.
- Il sì di tutti. Ogni condomino, essendo comproprietario, deve essere d’accordo a vendere la sua quota. Basta che uno solo dica di no perché la vendita non si possa fare.
- Le procure. Non serve che vadano tutti dal notaio: di solito ciascuno firma una procura a una persona, spesso l’amministratore, che poi firma il rogito per tutti.
- Il rogito e il catasto. Con l’atto notarile il terrazzo passa all’acquirente; poi un tecnico aggiorna il catasto, collegandolo di solito all’appartamento di chi l’ha comprato.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Per cosa viene utilizzato il terrazzo condominiale
Il terrazzo condominiale è uno spazio di condivisione pertinente all’area complessiva di un edificio condominiale, come si deduce dal Codice Civile all’art. 1117 c.c. che descrive le parti comuni del condominio. In particolare, esso può essere utilizzato per vari scopi, purché sia accessibile e fruibile da parte di tutti i condomini, secondo le regole del condominio.
Può essere utilizzato per organizzare feste o per fare attività fisica, purché con buona fede e correttezza verso gli altri. Per ogni utilizzo più particolare, per esempio l’installazione di un’antenna o di impianti, di norma serve una decisione dell’assemblea condominiale, con le maggioranze previste dalla legge o dal regolamento.
Si può acquistare un terrazzo condominiale?
Nonostante nasca come bene comune, non vi sono impedimenti all’acquisto del terrazzo condominiale. È possibile quindi sia vendere che acquistare una parte comune di un condominio, a meno che questo acquisto non renda impossibile per i condomini la vita nell’edificio (ad esempio è impossibile acquistare le scale). Questo tipo di compravendita deve però essere sottoposto ad alcune cautele e condizioni. In primo luogo, poiché il terrazzo appartiene a tutti i condomini, serve il consenso di ciascuno di loro: non basta una delibera presa a maggioranza.
Come manifestano il proprio consenso i condomini?
I condomini di solito si riuniscono prima in assemblea, in presenza dell’amministratore. In questa sede quest’ultimo dà atto della volontà manifestata da uno dei condomini di acquistare il terrazzo condominiale e tale volontà viene discussa. Solo dopo che tutti i condomini abbiano deciso di dare il proprio consenso si avviano le pratiche per il rogito. Ma vediamo chi deve presentarsi dal Notaio per firmare e chi rappresenta il condominio.
Il rogito dal Notaio
Tecnicamente i proprietari del terrazzo condominiale sono tutti i condomini, ciascuno per le proprie quote. Quando il costruttore edifica l’edificio e riesce a vendere tutti gli appartamenti, ha automaticamente venduto anche le parti comuni, delle quali i singoli comunisti divengono per quote titolari.
Ebbene, per realizzare la vendita del terrazzo condominiale sono i condomini a dover manifestare il proprio consenso, ma non solo nella riunione condominiale. Con essa, infatti, prestano solo un primo assenso, ma ciò non è sufficiente in quanto trattandosi di un bene immobile necessita della volontà manifestata in un rogito pubblico notarile che ne realizzi il trasferimento. Ma devono recarsi tutti dal Notaio? È possibile ma non necessario. Mettiamo ad esempio il caso in cui sia un condominio di 30 condomini, essi possono prestare tutti procura ad una sola persona che interviene in nome e per conto dei condomini e firma per vendere il terrazzo.
A chi viene rilasciata la procura?
Spesso i condomini rilasciano la procura a vendere all’amministratore di condominio, ma può essere anche un altro condomino di fiducia. Ogni condomino rilascia generalmente la sua procura, che di norma viene allegata al rogito notarile. All’atto interviene il procuratore in funzione di venditore e in rappresentanza di tutti i condomini che sono titolari di singole quote del terrazzo che viene venduto; il corrispettivo va poi diviso tra tutti in relazione ai propri millesimi.
Come viene acquistato il terrazzo condominiale?
Il terrazzo condominiale può avere in catasto una propria identificazione, per esempio come lastrico solare, finché è di proprietà comune di tutti i singoli condomini. Quando, infatti, è utilizzato come terrazzo condominiale e non esclusivamente da un solo proprietario che lo acquista, non diviene pertinenza di un unico appartamento ma appunto resta un bene comune.
Quando si procede all’acquisto come sopra descritto, esso diviene titolare di un condomino che ha in quell’edificio un appartamento. Di solito quando si compie questa operazione viene reso di pertinenza dell’appartamento corrispettivo, cosicché il proprietario abbia una casa con pertinente terrazzo, anche se magari lo stesso non si trova allo stesso piano. Per realizzare ciò, successivamente al rogito, l’acquirente coadiuvato da un tecnico di fiducia, dovrà chiedere una modifica catastale. Il caso vicino del lastrico e del sottotetto è spiegato nella pagina sull’acquisto di lastrico solare o sottotetto.
Quanto costa acquistare un terrazzo condominiale
Oltre al corrispettivo di vendita, occorre pagare le imposte. Di norma si paga l’imposta di registro ordinaria, perché trattandosi di un’area non a fini abitativi non vi sono agevolazioni. Anche collegandolo alla propria casa, le agevolazioni prima casa sulle pertinenze riguardano di norma solo cantine, box e tettoie (categorie C/2, C/6 e C/7): per un terrazzo di solito non si applicano, ed è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. Il prezzo andrà intestato ai condomini complessivamente e poi a ognuno in relazione alle quote. Chi compra un attico con terrazzo trova le altre verifiche nella pagina sull’acquisto di un attico; per sapere quanto costa il rogito si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Basta la maggioranza dell’assemblea per vendere il terrazzo?
No. Il terrazzo è in comproprrietà di tutti: ogni condomino deve essere d’accordo e vendere la sua quota, di persona o con una procura.
Il terrazzo comprato ha le agevolazioni prima casa?
Di solito no: le agevolazioni sulle pertinenze valgono per cantine, box e tettoie. È bene chiederlo direttamente al notaio prima di firmare.
A chi vanno i soldi della vendita?
A tutti i condomini, divisi secondo i millesimi di ciascuno.
