Come rinunciare alla proprietà esclusiva e se possibile
- Cos'è la rinuncia abdicativa?
- La risposta delle sezioni unite della cassazione: i principi enunciati dalla sentenza
- La rinuncia abdicativa del diritto di proprietà: i consigli del notaio
- In particolare la rinuncia al diritto di proprietà esclusiva
- Approfondimenti giurisprudenziali sulla rinuncia abdicativa del diritto di proprietà esclusiva
Cos'è la rinuncia abdicativa?
La rinuncia abdicativa è un atto giuridico unilaterale (proviene dalla sola volontà del titolare del diritto) e non recettizio con il quale una persona abdica appunto dal suo diritto decidendo di dismetterlo senza trasferirlo ad altro soggetto.
La rinuncia abdicativa con oggetto beni immobili, nel rispetto della normativa deve essere redatta in forma scritta ad substantiam a pena di nullità (art. 1350 Codice Civile ) ritenendosi necessaria la forma dell'atto pubblico notarile. La stessa deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari (art. 2643 Codice Civile ), ciò è importante al fine dell'opponibilità ai terzi.
Nel Codice Civile sono previste varie forme di rinuncia quali la rinuncia all'eredità (art. 519 Codice Civile ), all'usufrutto (art. 1014 Codice Civile ), alla quota di comproprietà (art. 1104 Codice Civile ) e la rinuncia ai diritti di comproprietà sul muro comune (art. 882 Codice Civile ).
In particolare la rinuncia al diritto di proprietà esclusiva
La rinuncia al diritto di proprietà esclusiva è stata oggetto di acceso dibattito dottrinale e giurisprudenziale.
Al riguardo occorre fare diverse considerazioni.
In primo luogo occorre dire che dismettere il proprio diritto di proprietà significa che l'immobile lasciato senza proprietario andrà automaticamente allo Stato (art. 827 Codice Civile ).
In secondo luogo, nessuna disposizione normativa disciplina in modo organico e specifico la rinuncia abdicativa al diritto di proprietà su beni immobili esclusivi.
Proprio questa lacuna normativa crea delle difficoltà.
Alcune pronunce di tribunali hanno affermato che, in assenza di una previsione normativa, la rinuncia alla proprietà immobiliare esclusiva non sarebbe ammessa nel nostro ordinamento giuridico (Tribunale di Imperia, sentenza n. 193 dell'11 marzo 2024; Corte Appello di Lecce, n. 690 del 29 luglio 2024).
Oltremodo rinunciare incondizionatamente alla proprietà, solo per sottrarsi, ad esempio, ad oneri e responsabilità, potrebbe porsi in contrasto con l'art. 42 della Costituzione che prevede la funzione sociale della proprietà.
In qualità di proprietario si hanno obblighi di manutenzione del bene, di custodia e di adempimento ad obblighi fiscali (IMU, TARI, ecc.).
Rinunciare potrebbe essere un modo di sfuggire a questi doveri trasferendoli alla collettività (Stato od enti pubblici).
Approfondimenti giurisprudenziali sulla rinuncia abdicativa del diritto di proprietà esclusiva
Dopo aver trattato in modo sommario sul punto di vista di varia giurisprudenza, è il caso di approfondire per avere più chiaro l'argomento nella sua complessità.
Alcune sentenze sono giunte a dichiarare la nullità degli atti di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare esclusiva affermando che gli stessi se non sono supportati da un interesse meritevole di tutela riconosciuto dall'ordinamento e si configurano come privi di una causa lecita e socialmente apprezzabile (ad esempio se supportati da un intento elusivo e fraudolento, come sottrarsi dai debiti oppure obblighi di bonifica ovvero anche responsabilità per danni - Tribunale di Genova, n. 1377/2024).
Più chiaramente, qualora la rinuncia fosse posta in essere per un esclusivo fine egoistico allo scopo di trasferire allo Stato i costi inerenti ad interventi sui beni gravando così sulla collettività, l'atto sarebbe nullo per illiceità della causa.
Altre sentenze, al contrario, ne hanno occasionalmente ammesso la possibilità basandosi sul diritto di proprietà come diritto patrimoniale disponibile rinunciabile da parte del suo titolare (Tribunale di Firenze, sentenze n. 1462/2023 e 2529/2022).
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La risposta delle Sezioni Unite della Cassazione: i principi enunciati dalla sentenza
Dopo anni di incertezze e pronunce per lo più in contrasto l'una dall'altra, in data 11 agosto 2025 la sentenza n. 23093 delle sezioni unite della Corte di Cassazione ha affermato due principi di diritto che rendono più semplice la rinuncia alla proprietà.
Il primo dei quali si basa sull'atto di rinuncia quale atto unilaterale e non ricettizio: la sua funzione è quella di liberarsi dalla proprietà senza la necessità che un altro contraente accetti o meno (fondamento nell'art. 832 Codice Civile ).
L'effetto di questo atto è che il bene è acquisito da parte dello Stato a titolo originario (art. 827 Codice Civile ): è la legge che prevede l'acquisto dell'immobile in capo allo Stato, non correlato alla volontà del rinunciante. L'ordinamento giuridico non ammette l'esistenza di immobili vacanti.
Il secondo principio è che anche se la rinuncia è fondata su un fine egoistico non è possibile invocare la nullità dell'atto per il contrasto all'art. 42, comma 2, della Costituzione per illiceità della causa o del motivo. Dall'articolo della Costituzione non si può ricavare un dovere di essere e di restare proprietario per motivi di interesse generale.
La sentenza delle Sezioni Unite esprime un'importante delucidazione per il diritto immobiliare.
La rinuncia alla proprietà non esige un assenso da parte di altre persone, nemmeno dello Stato. L'atto è valido anche se il bene ha scarso valore e il motivo della rinuncia è "egoistico", perchè il diritto di proprietà non può essere trasformato in un dovere di amministrazione nell'interesse collettivo, in specie quando il bene non ha più alcuna utilità per il suo titolare.
La rinuncia abdicativa del diritto di proprietà: i consigli del notaio
In virtù di quanto analizzato fin qui nel nostro articolo solo il notaio potrà analizzare nel dettaglio la tua situazione specifica ed effettivamente constatare se possibile redigere un atto di rinuncia con tutte le adeguate cautele.
Il notaio è tenuto a garantire la validità e la stabilità dell'atto che riceve e, dal momento che la giurisprudenza fino all'ultima sentenza delle Sezioni Unite era piuttosto contrastante, saprà come meglio gestire ogni specifica situazione giuridica.
Egli potrà effettivamente comprendere se la tua facoltà di godere e disporre della tua proprietà risulta annullata, tanto da non rimanerti alcuna utilità patrimoniale sul tuo bene.
Grazie al suo intervento sarà redatto un atto pubblico o una scrittura privata autenticata come richiesto dalla normativa procedendo, poi, alla trascrizione dell'operazione stessa.
Se sei, quindi, proprietario di un bene immobile ormai vetusto e privo di qualsiasi utilità patrimoniale con costi esagerati per te, rivolgiti ad un notaio attraverso il form NotaioFacile. E' completamente gratuito e riceverai in breve tempo una risposta dal notaio più vicino a te.
