Rinuncia alla proprietà della casa, quando oggi si può fare

• Cos’è la rinunzia alla proprietà e cosa comporta?
• è possibile rinunciare al diritto di proprietà?
• Quali sono le conseguenze della rinuncia al diritto di proprietà?
• Sempre è possibile rinunciare ad una proprietà?
• Tre domande prima di firmare una rinuncia

Cos’è la rinunzia alla proprietà e cosa comporta?

Cosa può fare il proprietario di un bene? Quali sono i poteri del proprietario?

Secondo l’ordinamento italiano il diritto di proprietà è il diritto reale che spetta al proprietario di un bene. Esso è un diritto assoluto perché può essere fatto valere sempre e nei confronti di tutti attraverso le azioni a tutela della proprietà, cosiddette azioni petitorie. Si dice pertanto che il diritto di proprietà è un diritto che vale erga omnes, che dal latino significa verso tutti. Difatti tutte le persone hanno l’obbligo di riconoscere la proprietà altrui e di non eseguire comportamenti che possano danneggiarla, rispettando il diritto del proprietario.

Il proprietario può rinunziare ad una sua proprietà

Inoltre la legge prevede che il proprietario abbia pieni poteri sulla sua proprietà: infatti, ad egli spettano tutti i diritti dispositivi sui beni che gli appartengono e che sono di sua proprietà. Il proprietario, in aggiunta a quanto abbiamo detto, una volta acquistato il bene, potrebbe fare tutto ciò che vuole all’interno della sua proprietà, rispettando ovviamente i limiti di legge e purché anche lui non rechi danno e turbamento ad altre persone. Il diritto di proprietà quindi, come abbiamo appena visto, ha la caratteristica di essere un diritto di natura disponibile. Questo significa che il proprietario di un bene può sempre disporre nel modo che vuole del proprio diritto di proprietà e addirittura potrebbe anche pensare di rinunciare ad una proprietà, vediamo allora qui di seguito se e quando si potrebbe fare un atto di rinuncia della proprietà.

È un tema che riguarda soprattutto chi si ritrova con un rudere ereditato, una casa in montagna che nessuno compra o una quota di casa in comune con i parenti. Più avanti trovi cosa è cambiato con la sentenza delle Sezioni Unite del 2025 e con l’ultima legge di bilancio, e il caso, poco noto, in cui la quota rinunciata non va allo Stato.

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È possibile rinunciare al diritto di proprietà?

Il proprietario può decidere liberamente se e come utilizzare tutti i suoi beni. All’interno dei poteri riconosciuti al proprietario dalla legge rientrerebbe infatti anche la possibilità di rinunzia al diritto di proprietà.

Tale possibilità di rinunzia trova conferma nell’articolo 1350 n. 5 del Codice Civile , che ne richiede la forma scritta, e per le Sezioni Unite della Cassazione è espressione della facoltà di disporre prevista dall’articolo 832; da ciò consegue che potenzialmente il proprietario di un bene potrebbe anche decidere di fare una rinunzia alla proprietà. Per tale motivo egli, senza il consenso di nessuno, potrebbe liberamente decidere di:

• utilizzare il bene di sua proprietà o consentire ad altre persone il suo utilizzo, ad esempio con la stipulazione di un contratto di affitto o di comodato;

• trasferirlo ad un'altra persona dietro il pagamento di una somma o l’adempimento di un obbligo, e quindi perfezionando un contratto di compravendita,

oppure

• trasferirlo a titolo gratuito, perfezionando in tal caso un atto di liberalità che potrebbe consistere sia in una donazione sia anche in qualche altro tipo di liberalità diretta o indiretta;

• rinunziare in qualsiasi momento al suo diritto di proprietà, seppur nei limiti previsti dall’ordinamento.

Quali sono le conseguenze della rinuncia al diritto di proprietà?

La rinuncia al diritto di proprietà viene classificata dalla giurisprudenza come una rinunzia abdicativa, perché con essa si avrebbe una vera e propria abdicazione del diritto di proprietà. Infatti la rinuncia al diritto di proprietà non comporta un trasferimento della proprietà del bene da un soggetto ad un altro, ma una mera dismissione del bene.

Infatti nel caso in cui si volesse fare una rinuncia alla proprietà in favore di un soggetto, allora non si tratterebbe più di una rinunzia vera e propria ma di una donazione o di un contratto a favore del terzo, in base al caso specifico. La rinuncia ad un bene di proprietà invece consiste in una mera dismissione del bene, il quale diventa un bene di nessuno. Un bene che non è di proprietà di nessuno nel diritto viene chiamato ed individuato come res nullius.

Riguardo alle cosiddette res nullius l’articolo 827 del Codice Civile prevede però che i beni immobili che non sono proprietà di nessuno rientrano nel patrimonio dello Stato. Da ciò ne deriva che la conseguenza diretta ed immediata dell’atto di rinuncia alla proprietà di un immobile è che lo Stato italiano diventa il proprietario del bene a cui si è rinunciato. È importante tuttavia precisare che non sarebbe un trasferimento diretto in cui il proprietario del bene, come ad esempio il proprietario di una casa, sceglie di trasferire il suo immobile allo Stato, perché l’acquisizione del bene nel patrimonio statale è solo una conseguenza della rinuncia, in base alle previsioni di legge. Come abbiamo visto infatti la legge italiana prevede che le res nullius, ossia i beni che non appartengono a nessuno, diventano automaticamente dello Stato.

Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 23093 dell’11 2025) hanno confermato questa ricostruzione: la rinuncia è un atto unilaterale, valido anche se fatto per liberarsi di imposte e spese di manutenzione, e lo Stato acquista il bene per effetto della legge, senza bisogno di accettarlo. Diverso è il caso di chi rinuncia solo alla sua quota di una casa in comune: per la Cassazione la quota va agli altri comproprietari, come spiegato nella pagina sulla morte o rinuncia del cointestatario.

Prima di rinunciare, quattro verifiche, in modo semplificato:

1. 1Tutta la casa o solo una quota?Se si rinuncia a tutta la proprietà il bene va allo Stato; se si rinuncia a una quota, di norma va agli altri comproprietari.
2. 2Documenti di conformitàDal 1° gennaio 2026 all’atto va allegata la documentazione sulla conformità urbanistica, ambientale e sismica, altrimenti è nullo.
3. 3Eredità ancora da accettareSe la casa arriva da un’eredità non ancora accettata, si può valutare la rinuncia all’eredità, che però riguarda tutto il patrimonio.
4. 4Debiti già maturatiIMU e spese condominiali fino alla rinuncia restano, di norma, a carico di chi rinuncia.

Sempre è possibile rinunciare ad una proprietà?

L’atto di rinunzia abdicativa del diritto di proprietà di un bene sarebbe in teoria sempre possibile, tuttavia sono previsti alcuni limiti e divieti molto importanti.

Prima di vedere quali sono i divieti che sono previsti, è bene specificare in via preliminare che potrebbe essere solo un Notaio ad indicare se sarebbe concretamente possibile procedere e perfezionare un atto di rinunzia della proprietà, in base alle caratteristiche del caso specifico ed in base anche al tipo di bene che dev’essere oggetto di rinuncia. Sarebbe quindi consigliabile chiedere una consulenza al professionista esperto in materia prima di decidere se rinunziare ad una proprietà, potendo anche contattare direttamente il Notaio tramite questa piattaforma, dove la richiesta di preventivo è gratuita e i notai rispondono di solito in poche ore.

In linea generale, potrebbero sorgere alcune difficoltà per procedere alla rinuncia del diritto di proprietà nel caso in cui l’oggetto della rinunzia fosse un fabbricato rurale o di un altro edificio diroccato che versi in cattivo stato di manutenzione. Le difficoltà sorgerebbero dunque nel caso in cui l’immobile sia pericolante e quindi possa costituire un pericolo per la comunità. Esso infatti potrebbe causare debiti ed alte spese di messa in sicurezza a carico dello Stato che ne diverrebbe il proprietario. Su questo punto il quadro è cambiato. Le Sezioni Unite hanno escluso che la rinuncia sia nulla solo perché scarica sullo Stato immobili onerosi; dal 1° gennaio 2026, però, la legge di bilancio (legge 199/2025, art. 1, comma 731) prevede che l’atto di rinuncia sia nullo se non vi è allegata la documentazione che attesta la conformità dell’immobile alle norme vigenti, comprese quelle urbanistiche, ambientali e sismiche. Di fatto, per un rudere irregolare o pericolante la rinuncia diventa molto difficile, ed è buona norma una valutazione preventiva con il notaio sulla fattibilità dell’atto. Documenti e costi sono spiegati nella pagina su come rinunciare a una casa dal notaio.

Tre domande prima di firmare una rinuncia

Ho ereditato un rudere che nessuno vuole: posso rinunciarvi?

Se non hai ancora accettato l’eredità, puoi valutare la rinuncia all’eredità, che però non può riguardare solo il rudere: si rinuncia a tutto. Se invece ne sei già proprietario, la rinuncia alla proprietà è possibile, ma dal 2026 solo allegando la documentazione di conformità urbanistica, ambientale e sismica; se l’immobile non è in regola, va prima regolarizzato, e i controlli sono quelli della conformità urbanistica.

Posso rinunciare solo alla mia metà della casa?

Sì, ma la tua quota non va allo Stato: per la Cassazione (ordinanza n. 10666 del 2021) va agli altri comproprietari, come effetto della rinuncia. È un atto con le sue imposte, ed è buona norma confrontarlo con una vendita o una donazione della quota.

Dopo la rinuncia devo ancora pagare IMU e spese condominiali?

Per il periodo successivo, di norma, no, perché non sei più proprietario. Restano però a carico di chi rinuncia le imposte e le spese già maturate fino alla rinuncia, come IMU e quote condominiali arretrate: è buona norma metterle in conto prima dell’atto.